成都北改：旧城改造出新招 钱从哪里来

　　从成都绕城高速三河场出口下高速就能看到一片斗拱飞檐、青砖灰瓦的川西风格建筑群，劝业场、锦华馆、邮政大厦、朱自清故居等一批老成都古建筑聚集于此。这里就是成都新都区的锦门丝绸旅游小镇。

　　不过，这片复原清末民初建筑的文化旅游街区在2012年之前还是原三河老场镇低洼棚户区。作为成都市北城改造重点工程，通过引入社会资金实施了棚户区改造，以“南方丝绸之路”的起点切入挖掘其历史文化价值，重塑成都北大[微博]门。

　　这只是成都“北改”工程的一个缩影，自2012年启动以来，成都“北改”工程实施棚户区改造项目19项；正在实施的城中村改造项目3项。“北改”范围内拟调迁市场118个，至今已关闭调迁19家专业市场，外迁20家物流市场、货运停车场。

　　作为成都最大的民生工程，“北改”片区涉及金牛区、成华区和新都区，总面积212平方公里，现状人口150万人。“北改”工程力争通过五年努力，将成都北部城区建成产业现代化、形态国际化、环境生态化、凸显鲜明成都文化特色的新北城。

　　随着中国城镇化的加速推进，城市形态不断升级，旧城改造成为中国众多城市面临的共同问题，如何在旧城改造中协调平衡各方利益，如何在推进改造进程中筹措建设资金？成都的“北改”提供了一个可资借鉴的新思路。

　　涉及150万人的城市改造

　　7月4日，位于成都北三环的富森美家居北门新店正式开业，成为全国首家以家居为主体的超级购物综合体，这被称“北改第一单”的工程从开工到建成仅用了18个月。十多年前，富森美家居落户于此，当时的形态还是家具批发市场，建筑低矮，业态低端，周围也比较凌乱。

　　富森美家居对面正在兴建的建筑分别是宜家家居在成都的第二个卖场和乐居美家广场。其实，这两处原本是汽车货运场站，以前来来往往的大卡车，导致周围混乱拥堵。经过“北改”，这里陆续关闭搬迁了9个货运场站，引进了宜家家居、乐居美家广场、智慧家居广场等现代家居项目。

　　根据规划，川陕路-熊猫大道片区将被打造成成都第一现代家居商业基地。成华区昭觉寺文化旅游商贸区推进办主任肖伟表示，“未来2~3年，该片区销售收入将突破百亿元，成为继建设路商圈之后成都城北又一个百亿家居商圈。”

　　分别位于金牛区和成华区的火车北站和火车货运东站就处于“北改”范围内，铁路及其场站周边地区成为改造的一大难题。以火车货运东站为例，八里庄二仙桥片区范围内，20余条铁路线纵横交错，工业、仓储物流企业布局凌乱。

　　成都市北改办有关人士还表示，“北改”范围内拟调迁市场118个，占地面积5800亩；还有众多国营单位留下的大量老旧院落以及一些城中村。“‘北改’不搞大拆大建，除了新建之外，一些老旧院落不适合搬迁，大部分通过综合整治和外立面改造来优化环境。”

　　不仅如此，在对老旧院落、老旧市场等改造的同时，“北改”区域按照交通畅通、产业提升、生态优化、文化立城、形态美化、配套完善的要求，需要大量的交通基础设施、公建配套以及生态建设。

　　按照规划，“北改”区域骨干道路规划形成“16横12纵”的道路网。目前已全面启动“16横11纵”道路网建设；拟规划形成“三湖三山、两片九廊”的蓝脉绿网，目前已建成凤凰山公园、新都香城湿地公园等8个公园绿地，占规划公园个数比例44.4%，公园绿地由2012年的787公顷增至993公顷。

　　群众自主+政府让利

　　在旧城改造中，拆迁是最头疼的难题。成都市北改办有关人士表示，“北改”之前其实已经做了很多拆迁，“北改”现在遇到的都是历史遗留下来的以前拆不动的“硬骨头”。而且在声势浩大的“北改”启动之后，“很多人观望，预期比较高。”

　　这位人士表示，老旧居民区拆迁最大的问题就是怎么样发挥群众的主体作用，满足不同群众的利益，解决群众的利益诉求。其中，曹家巷就是一个例子。实际上，曹家巷已经拆了很多年，拆迁难度大，市里规定不能出现一个钉子户，通过群众自治，大多数人做少数人工作，最终完成了拆迁。

　　被高楼大厦包围的成华区青龙街道西林社区六、七组是“北改第一迁”，这个区域仅用了46天就完成100%“签约”。当地村民曾有贵说，主要是这里的环境太差，又是原址返建，并有社保医保，所以村民们都很快同意搬迁。

　　曾有贵说，原来这片都是自建房成片区域，路面破烂，村民们出行不便，“晴天一身灰，雨天一身泥”，没有排水系统，其中尤其是六组地势低洼，一遇到暴雨就会被淹。住上新房，改善环境就成了他们的迫切希望。

　　然而，启动这里的搬迁却并不简单。村民们的自建房大多两三层，将房间出租给外来务工人员成为村民的主要收入来源，每户家庭每月大概收入有5000元，那么，搬迁之后，他们将失去这部分收入，怎么办？

　　“在跟政府协商的过程中，村民提出了拆迁建议，就是让政府让点利，村民以优惠价格购买多余面积。”曾有贵表示，这条建议被政府采纳，村民人均可以免费获得35平方米，超过部分村民可以2400元的优惠价格购买。曾有贵之前有221平方米的三层自建房，现在他分得了两套套二和一套套一总面积186平方米。

　　而今这里原地建起了一个崭新的安置小区青龙鹭苑，品质与旁边的商品房配置差不多，同时周边道路等基础设施得到了改善。利用节余土地，成都第四十中学也搬迁至此，这所1952年成立的学校之前“蜗居”在青龙高架下一个角落里，功能室缺乏，设施设备老旧，场地十分有限。

　　政府让利在推进企业单位自主改造上更为突出。富森美家居项目就是启动的自主改造。成华区北改办有关人士表示，按照规定企业不能自主土地变性。“北改”为自主改造推出了特殊政策：企业可以申请变性，土地出让金按照双评估价格差收取，富森美家居作为首单还优惠了60%。

　　不仅如此，在报建费上，政府也给了极大让利，自主改造项目的报建费优惠了一半。成都市北改办有关人士表示，政府出台了很多有利政策，通过费用减免将实惠给老百姓、开发商。“北改区域相当于特区，因为欠账太多，市委市政府决定在北部区域政策倾斜，安置户购房费用三年减免了6.72亿元，在土地出让金和报建费上减免了55亿元。”

　　钱从哪里来？

　　然而，即使顺利地进行拆迁和土地征收，这么庞大规模的城市改造，钱又从哪里来？这是一个根本问题。

　　“对于棚户区改造，国家开发银行投入了大量资金，这也是国务院的要求。前期棚户区改造资金主要来自国开行。”成都市北改办有关人士表示，另外就是通过政策和项目吸引，建立好的商业模式让更多的社会资金参与进来。

　　2012年4月，成都市发布了《关于进一步推进北城改造有关政策的意见》(下称《意见》)规定，在规划管理、土地利用、项目报建、房屋征收、财政税收等方面制定了详细的优惠政策，这为社会资本参与创造了条件。

　　比如，企业利用自有存量土地进行开发建设，涉及划拨补办出让、改变土地用途、增加容积率的，根据项目实施进度计收土地出让收入。企业在2012年内、2013年内、2014年内、2015年内拆迁量达到应拆建筑面积50%的，市政府分别按双评估价差30%、40%、50%、60%计收。

　　另外，单位自建房可按拆除产权面积的1.5倍免征报建费，超出部分面积以及通过公开出让方式取得土地进行开发的项目在2014年12月31日前报建的，按120元／平方米的标准缴纳报建费，在2015年12月31日前报建的，按140元／平方米的标准缴纳报建费。

　　这有利于推动企业自主改造。富森美家居副总经理吴宝龙表示，富森美家居升级改造目前已完成了一期工程，建筑面积36.3万平方米，而整个提档升级改造完成后，总建筑面积将增加到140万平方米，该项目计划总投资80亿元(不含土地)。

　　新都区北改办有关人士还介绍，针对大丰南丰片区现状，新都区因地制宜地提出了“土地资源变资本、资本变股本参与改造”的改旧新模式，极大地调动了企业主动参与“北改”的积极性，推动了旧城区域国有存量土地再次开发利用。

　　“因为这是历史较长的老旧工业片区，片区内工业厂房与居民住宅犬牙交错，土地业主参差不齐，这一模式就是把有土地资源的业主和有资金的开发商结合起来，让土地业主入股成立公司与资方合资成立新的公司组成开放商。”这位人士表示。

　　目前，南丰片区通过自主改造的方式完成拆迁23家工业企业，土地面积约520亩，建筑面积约28.3万平方米。丰瑞·玺悦城(华通)已竣工；北城首座(俊华标牌)、北新上锦(旭尧投资)等14个自主改造项目正在加快推进中。

　　另外一方面则是鼓励其他社会资本参与改造，成华区北改办有关负责人表示，成华区已经引进社会资本700亿元参与“北改”项目，通过给企业合理回报吸引资金进入。

　　成都市北改办人士还表示，通过走出去、请进来的方式，举办成都北城改造规划建设展暨项目推介会、西博会“北改”招商引资会、北京-上海-深圳“北改”投资洽谈会等活动，共计推出招商地块项目91个，签约项目30个，项目签约资金达1048亿元人民币。

 

 

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