北京万科“后200亿时代”难题：一切或与转型有关

　　作为万科集团的重要子公司，北京万科近期动作频频。一方面向媒体透露与链家签约成立合资公司涉水二手房装修，一方面与首创置业开展物业合作，接着又发布社区服务商品牌“V-LINK”产品系中的首批产品“V-learn”相关战略。

　　在房企转型的关口，充满危机感的万科正在探索新的利润增长点。而结束了毛大庆时代的北京万科，也进入了“后200亿”时代。未来，如何在住宅主业规模积累告一段落之外，寻找新的ROE(净资产收益率)增长动力，是北京万科和新掌门人刘肖正在思考的问题。

　　家装与物业：新的增长点？

　　继引入北京房产中介龙头链家作为渠道合作伙伴后，北京万科又将与链家做二手房装修生意。上月31日，万科北京区域首席执行官兼北京公司总经理刘肖对《第一财经日报》等媒体记者透露，北京万科将与链家展开装修业务合作，目前双方已着手成立家装公司，组建有150人的管理团队，刘肖本人兼任北京万科装修公司董事长。刘肖称，他与链家掌门人左晖一拍即合决定合作，并计划于本月内对外发布启动装修业务的计划。

　　“北京万科占到装修市场20%的份额，已经是中国装修的领跑者。”刘肖对家装行业的未来市场颇为乐观，他预计家装业务销售额今年即能达到5亿元左右，并宣称三年之内如不能再造一个北京万科的市值，就是他的失职。另有报道称，北京万科与链家的装修公司，将只在北京开展业务，客户方面主要来自于链家的二手房买家，此外也会在一些未提供精装修的北京万科楼盘里寻找潜在客户。

　　作为毛大庆的接任者，刘肖的一举一动都颇受外界关注。7月31日晚北京万科的一场媒体活动上，他对记者总结了今年上半年他与毛大庆之间的交接，将这场交接形容为“既温情又动荡”，感慨上半年“太不容易”，直到7月他才“守得云开见月明”，300余员工的北京万科终于稳定下来。

　　就在同一天，万科物业与首创置业在北京举行了一场股权合作签约仪式，宣告双方合资成立的“首万誉业(上海)物业服务有限公司”正式揭牌，全面引入万科物业领跑行业的“睿服务”物业管理解决方案。所谓“睿服务”是万科2014年9月发布的物业品牌，2015年初宣布全面对外合作。关于与首创的合作，万科物业方面相关负责人对记者称，物业业务体现的是万科“在白银时代的新战略意图”。

　　对此，分析人士表示，家装市场被称为“万亿市场”，万科在家装方面的优势体现在品牌、管理及成本控制，但未来也将面临互联网家装产品的竞争，另外家装是一个个性化领域，如何满足二手房家装客户的个性化需求是万科需要考虑的问题。

　　存量与增量：博弈还是双赢

　　作为一家以住宅为人所知的房企，今年以来，万科对装修与物业业务的期许正式走向公众视野。今年3月，万科集团董事会主席王石对媒体透露，今年万科将独立三个事业部，以发展物业管理、精装修等业务。当时他强调：“万科的变化刚刚开始。”

　　一切或与转型有关。万科在2014年年报中称，未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持公司良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。今年上半年，万科集团总裁郁亮坦言，自己在万科内部已经立下“军令状”：2015年的盈利目标是创造利润200亿元，否则包括一线老总在内的高管团队将取消年终奖。他曾表示，万科物业必须要市场化，正准备独立发展，当然也包括上市的考虑。

　　实际上，从去年开始，不再追求规模而追求净资产收益率就成了万科的内部要求。2014年万科的净资产收益率为17.86%，与2013年的“二十年来高位”相比下降1.8个百分点。郁亮曾表示，加快结算周期、提高盈利能力是2015年的五大目标之一。这一目标对规模超过200亿元的北京万科同样适用。

　　北京万科早前提供给《第一财经日报》的数据显示，2013年，北京万科首次在前三季度达到销售目标，全年销售额约达160亿元，2014年，北京万科实现销售额204.8亿元(不含京外项目)，几乎是2009年销售额的5倍。但根据年报，2013年，北京万科总资产在万科下属十个全资子公司中排名第一，实现翻倍，营业收入仅位列第七，远不及排名第一的福州公司，也几欲被年轻的杭州公司赶超。

　　同样是2013年，在万科集团层面的净资产收益率维持在19.66%的历史高位时，以北京万科为核心的万科北京区域却在这一指标上排名靠后。今年年初接手北京万科时，刘肖曾说，三年内北京万科会有一到两个新业务，能够做到相当于上市的水平。他当时提到了金融、社区商业、养老业务等。

　　随着新房开发空间萎缩，存量时代转型成为房企共同的使命，向行业下游的物业管理、社区医疗教育、社区金融等社区服务转型，向轻资产转型，借助互联网技术试水O2O，都成为了龙头房企转型的方向。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉近日著文称，包括万科在内，龙头房企转型颇为坎坷，未来，从物业管理入手，延伸到社区教育、医疗等社区配套，万科未来将形成物业、养老和医疗、物流、酒店和度假等五大板块，都将以事业合伙人制、独立并分拆上市的形式推进转型。这不仅能阻挡门口“野蛮人”(险资)，还能以有效的“投入与产出”平衡。同时也有分析人士认为，在存量时代，万科不如把前期开发、中期销售、后期运营这条完整的产业链做强。

　　关于转型方向，万科高级副总裁谭华杰近日出席论坛时称，白银时代万科转型思路，要做客户的生意，万科将由单一卖房子的企业变成为客户提供全系列服务。刘肖似乎也不准备等待。在住宅主业方面，面对眼下北京地价持续高升，入市项目“被高端化”，因此高端项目的营销能力直接影响到北京万科的利润水平。日前北京万科发布了位于京郊顺义的观承别墅，项目一期将于今年三季度推出。根据北京万科高端事业部总经理高广汉的说法，加上已经入市的如园楼王产品，观承别墅项目的推出补充了高端项目产品线，意味着万科在北京的住宅产品线已经比较全面。

　　围绕住宅的服务链条也正在尝试中。8月5日，北京万科发布了“V-LINK”产品系中的首批产品“V-learn”相关战略，按照刘肖的说法是希望“线下逆袭线上”。据了解，北京万科计划未来3年内V-LINK将全面覆盖北京区域共计10个城市内所有在建及已建成的166个社区。而此次率先启动的V-learn首批10家店面，将会在十一开业4家，另外6家将在年底开业。V-learn为社区学习中心，提供全品类教育，如音乐、美术、英语、课程辅导、早教、全脑开发、成人课程等；同时提供儿童教育、家长课堂、主妇课堂、老年大学、社区图书馆等。

　　“虽然上半年万科经历了一系列变动，但仍然交上了不错的答卷。”根据刘肖日前给出的数字，在过去半年内，北京万科保持百亿规模的同时，利润也有了50%以上的增长，很多能力得到了重构。

 

 

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