房地产税立法点评：立法方启 何来提速

　　一、进展符合预期，并非提速

　　最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，环境保护税法、增值税法、资源税法、房地产税法、关税法、船舶吨位税法、耕地占用税法等七大税法被补充进本届人大五年立法规划。关于房地产税我们应该是市场中最坚定的卖方，在《长效机制又一环》、《恐慌止于理性》、《听风就是雨》等报告中强调房地产税的出台制度立法缺一不可，因此此次列入立法规划符合预期，也是对此前有关房地产税即将开征的说法的有力回击，更不能理解为征收提速的错误信号。
　　　　
　　从一般的立法程序来看，一个法律公布需要经过“提出法律草案”、“审议立法议案”、“立法议案表决通过”、“公布法律”等主要阶段，其中涉及到征求意见、修改方案等环节，还要经历人大一审、二审、三审等程序才可以最终通过，整体时间周期较长。我们对现行的税法立法历程进行了梳理，目前我国通过人大立法税种只有3个，除去个人所得税，企业所得税从草案到人大通过历时12个月，而车船税则历时20个月，这两个税种在立法之前都有较为完善的框架或者条例实施，而考虑到房地产税属于新税种新立法，所需的时间预计需要更长，我们预计最早可能在2017年通过。

　　据我们了解，目前房地产税的雏形已经初步成型，内容将比房产税更广，预计将归并现行房产税和城镇土地使用税，因此房地产税的覆盖范围将是对所有现有物业的一次重新规整，包括经营类和非经营类。但考虑到其牵涉面广、群体范围大，其中制度设计的内容必然会考虑到各个层面的影响，我们认为立法通过后，不同城市的税率设计会存在调整空间，最终的影响可能远没有市场担忧的那么大。
　　　　
　　二、不动产登记推进进展滞后

　　房地产税实施的另一大技术条件在于不动产登记的完成，我们在去年解释过不动产登记制度的建立步骤：在2014年6月上报不动产登记局人员和《不动产登记条例》、年内完成登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四统一、2015年左右完善全国信息联网程序、2018年左右完成纸质(电子)不动产登记薄。

　　从我们跟踪情况来看，不动产登记条例的推进历次都滞后于预期，暂行条例的出台较预期延迟了1个季度，而国土资源部公布的截至3月底的统计数据显示，目前全国300多个地市州盟，2800多个县市区，其中只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合，占比分别不到16%和4%。考虑到最后一个步骤纸质(电子)不动产登记薄是《不动产登记条例》的核心，整体登记工作量巨大，预计2018年前完成的可能性较低，总体房地产税在2020年左右实施的可能较大。
　　　　
　　三、市场热度延续，关注投资起势

　　如果深刻理解房地产税的出台节奏，也就不会把房地产税理解为对房地产行业打压的政策。从我们跟踪数据来看，7月份热度整体依然延续，一线城市成交量环比持平，二线略有下降，但增速依然维持在高位，一二线城市的去化周期也皆创下近期新低，至少从目前来看，除了深圳等个别城市，我们尚未看到资本市场调整对楼市产生多大的影响。而且考虑到资本市场在一定程度上缓解了货币政策转向的时点，预计下半年行业成交势头仍有望持续。另外值得指出的是，我们认为在经历了去年以来的蛰伏后，随着主流城市供地节奏的加快，三季度拿地规模有望开始释放，这也将有助于房地产投资增速开始见底企稳。

 

 

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