房价回升过快 对制造业景气提升有限

　　据中国指数研究院发布的数据，2015年7月，全国百城新建住宅平均价格环比上涨0.54%，已连续3个月上涨。同期，中国制造业PMI为50.0%，比上月下降0.2个百分点。当前房地产市场回暖与制造业景气回落的背离现象，一定程度表明房价快速上涨，将会抑制住宅需求释放，提高制造业经营成本，不利于制造业转型升级。

　　住宅市场回暖基础已发生变化

　　与2009年住宅市场快速回暖不同，本轮住宅市场成交回升建立在住宅市场供求关系基本平衡、部分区域供过于求的基础之上。2015年3月末，国家集中出台系列稳定住房消费政策，有效改善了市场政策预期，提高了市场交易意愿，促进了改善性住宅需求和刚性住宅需求的集中释放。但这轮成交量释放的一个显著特征是二手住宅交易量远远超过新房成交量，反映出市场交易结构的巨大变化，也表明住宅市场由改善性住宅需求主导的特点。二手住宅交易量剧增，至少反映出二手住宅持有人变现的意愿显著增强。如果业主对住宅价格前景看涨，那么住宅市场应该显示出“惜售”的特征。从二手住宅交易量远远超过新房成交量分析，假定改善性住宅需求卖一套旧房买一套新房，也可以得到市场需求总量不足的推论。如果住宅价格继续环比快速上涨，那么住宅市场成交量萎缩将很可能会是大概率事件。

　　住宅市场回暖对制造业景气提升有限

　　房地产业是国民经济基础产业，对其他产业的带动作用主要限于钢铁、水泥、电器、家具等传统制造业，难以促进我国制造业转型升级。而我国制造业传统产能过剩，特别是过去十多年适应房地产业迅速发展的传统制造业遭遇市场需求急剧萎缩的巨大挑战，以钢铁业为代表，明显处于市场需求持续萎缩的发展状态。而我国房价高位连续3个月上涨，将会增加制造业企业厂房投资成本，而且也会抬升企业人工成本，在工业品市场需求未出现明显好转的情况下，制造业企业盈利能力将不可避免出现下降。2015年1-6月份，全国规模以上工业企业实现利润总额28441.8亿元，同比下降0.7%；其中，6月份实现利润总额5885.7亿元，同比下降0.3%。不仅如此，房价连续上涨可能会加剧社会投资气氛，不利于实体经济发展。
　　
　　加强新供给

　　促进制造业转型

　　我国经济总量已经跃居全球第二，经济增长速度阶段性放缓符合经济运行规律。从历史上看，没有一个国家在经历经济总量持续扩张的同时还能保持同速增长。应该看到，虽然近年我国经济增长放缓，但增长质量却明显提升。当前我国新兴产业良好扩张态势与新消费模式层出不穷，蕴含着新的经济增长动力。之所以这些经济增长质量的变化还没有引导宏观经济形成新的增长趋势，不仅是因为我国经济总量巨大和内在经济结构固有的路径依赖阻碍了经济增长动力的形成，更是因为新供给不足影响到市场需求的培育与释放。

　　与固有经济结构相适应的制造业资本存量和人力资本，需要时间来逐步消化。新兴产业投资和市场消费习惯还需要培育，围绕新兴产业的人力资本投资也同样需要时间来积累。应该看到，与西方国家有效需求不足不同的是，我国居民消费潜力巨大。从某种程度上分析，西方发达国家经济运行面临的主要问题是财务约束导致居民消费需求难以持续稳定扩张。而我国经济运行并不存在上述问题。截至2015年6月末，我国居民储蓄存款规模达53万多亿元，消费潜力存在很大提升空间。之所以消费潜力未能形成经济增长动力，主要是因为社会保障体系不完善、新产品新服务供应不足。社会保障体系不完善对消费需求的释放显而易见。由于社会保障体系不完善，个人创业与创新存在后顾之忧，大额消费与投资不足，进而导致社会消费总需求与我国经济总量不适应。而新产品新服务供应不足，主要是刺激居民消费需求潜力的新产品新服务未大规模形成。在消费需求增长未出现跃升情况下，发挥投资的关键性作用必然是稳定经济增长的基本前提，也是稳定社会就业必然要求，同时为宏观经济结构转型阵痛提供缓冲。事实上，我国依然存在基建投资巨大空间。基建投资不仅可以刺激经济增长，还可以解除基建存量对经济增长的瓶颈制约。由此可见，加强新供给是制造业转型升级的重要支撑。

　　理性认识

　　稳定房价政策意图

　　稳定住房消费主要是为了缓解房地产业周期调整对经济运行的冲击，而不是刺激房地产市场再现非理性运行与扩张。从房地产开发投资增速分析，房地产开发企业对市场前景预期趋向悲观，因而全国房地产开发企业土地购置面积也出现较为明显回落。2015年1-6月份，全国房地产开发企业土地购置面积9800万平方米，同比下降33.8%，降幅比1-5月份扩大2.8个百分点；土地成交价款2866亿元，下降28.9%，降幅扩大3.1个百分点。无论从哪个角度分析，稳定住房消费绝不是提高住房交易价格。随着近期我国股市财富效应消失，可能会对住宅交易量产生负面冲击，因而市场不要对短期数据波动过于敏感与反应过度，而要掌握市场整体趋势，推动“大众创业、万众创新”，加强新供给，促进我国制造业转型升级。

 

 

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