北京部分迁至通州行政部门敲定 总体规划年底出炉

　　部分迁至通州行政部门敲定北京总体规划年底出炉

　　接近北京市政府人士告诉媒体，北京市已经计划将交通、文化、司法等行政部门搬迁至通州潞城地区，金融办等部门仍在二环内办公。

　　这场声势浩大的搬迁，将有助于实现北京上百万人口转移。

　　尽管北京市过去已经试图通过拆除违法建筑、减少土地供给等手段，实现这个目标，但仍然需要更具想象力的动作。

　　北京市一些官员还考虑，在东南六环外建设一个约2000平方公里新区的可能性，以承接北京市产业的转移。

　　据了解，北京市政府专门成立了首都规划领导小组，以形成新的《北京市城市总体规划》。小组由北京市委书记郭金龙、住建部部长陈政高、北京市市长王安顺、财政部副部长张少春、国务院副秘书长丁向阳等高级官员组成。据了解，该团队在一年内召开了不少于10次相关的会议。

　　在北京规划委官员看来，市政府搬迁至通州仅仅是北京规划修改的一方面，实质是为解决大城市病。最重要的是要将北京的新一轮发展，放在京津冀协调发展国家战略的大局下考量。

　　北京新蓝图

　　京津冀协调发展的核心是北京，这就解释了为什么市政府的搬迁在过去一段时间里成为万众焦点。

　　而如何界定和发挥北京的功能优势，将会在新的《北京市城市总体规划》中得以定调。这份规划从2014年1月开始修改，去年年底已提交国务院，预计今年年底正式出炉。

　　媒体获悉，这次修改的总方向是：明确新时期首都城市战略定位，坚持和强化首都全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的核心功能，该定位是国家领导人在北京市调研时提出的。

　　具体细节上，北京市市政府搬迁至通州、重新划定北京城市边界等作为重要内容被写进《北京市城市总体规划修改案》中。

　　7月14日，北京市规划委首次作出了官方表述，即通州是“市行政副中心”，“有序推动北京市属行政事业单位整体或部分向市行政副中心转移”。

　　潞城无新宅地供应

　　此时，通州房市已经在传言前引爆。

　　政府显然不希望人们将目光仅仅放在房地产上。“今后的发展绝不是大规模的‘造城运动’，而是‘减量提质’。”北京市规划委主任黄艳说。

　　近年来通州在北京市各区县GDP排名中一直落后，最根本原因是无产业只有房地产，比如2009年GDP278亿元，房地产占到175.8亿元，比例约50%，自2009年以来，通州房地产开发投资同比增长均超过30%（最高同比增长111.9%）。

　　新的规划试图扭转这一局面。媒体获悉，通州潞城周边除了教育、医院、行政等用地外，并无住宅用地供给计划，也就是说除了目前已在通州潞城参与大型地产项目的首开股份、金隅集团、首旅集团、华远股份、新华联等房企外，其余房地产公司很难在潞城区域大面积拓地。

　　发展得靠产业，交通先行。“没有产业，没有规划，没有交通，谈城市减负都是空话。”北京市通州区区委书记杨斌在一次内部讲话中说。杨斌于去年年底担任通州区区委书记，其曾在北京市交通系统、重大项目办和北京建委等单位工作，城市规划管理经验丰富。

　　这样的行为不仅仅在区政府，更上升到国家层面。

　　国家发改委在今年5月至6月就开始布局调研。一些工作人员到实地勘察通州的区域快轨如何实现与机场、新城和河北地区的联系。

　　“目标是实现道路网密度达到每平方公里9公里。”一位知情人士说，这可能需要投资1700亿元，国家开发银行、中国建设银行、北京银行等金融机构将陆续给通州提供金融支持。

　　影响50%外来务工者

　　媒体获悉，新的《北京市城市总体规划》修改思路包括了以下五点：

　　其一、北京的土地利用必须与首都城市战略定位相协调，需要城乡结合部的土地发挥市场作用。

　　其二、重点研究划定城市增长边界和生态红线，划定形成不同类型的管制分区，划定实施单元，明确发展目标、主导功能、建设规模、产业定位、实施策略和保障机制，实行分类指导，遏制城市“摊大饼”。

　　其三、在城市建设用地规模方面，将按照“控制城乡建设用地规模和发展强度”的要求，进一步改革规划理念，以人口资源环境承载能力为底线，以资源环境承载能力为刚性约束条件，坚持做“减法”、严控城镇建设用地增长，减少集体建设用地规模，实现城乡建设用地的统一规划管理，促进城乡建设用地统筹集约利用。同时积极盘活存量，优化土地利用结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度。

　　其四、明确中心城、副中心、新城、镇和村庄的功能定位及实施策略。

　　其五、解决北京城市病的根本出路就是推动京津冀协同发展、一体化发展。这样的局面造成北京市将在城市职能定位、空间布局、产业分工、生态红线划定、重要交通及市政基础设施等方面，按照完善京津冀区域城镇空间、生态、环境、基础设施统筹布局的规划思路，研究适合北京发展的路径和政策机制措施，促进城市间分工协作和大中小城市的协同发展。

　　北京城市规划设计研究院顾问总工王东认为，最具有突破性是第二点和第三点，第二点增加城市边界是为疏通人口做准备，第三点直接影响50%外来务工人员。

　　在多位规划专家看来，北京规划委的官方态度字里行间显示出，优化北京城市功能必须以京津冀为基本的空间载体，在更大空间尺度上来统筹考量。

　　据了解，河北省专门成立了京津冀工作小组，常年驻扎在北京市五元桥。天津市同样在加快前些年重点布局武清和宝坻两地的发展。就连大同等山西省部分城市也参与到京津冀协调发展工作中。

　　中国城市经济学会副会长杨重光认为，中央政策、资源配置条件和工具手段等都在陆续推动北京城市行政副中心和京津冀一体化建设，但最核心因素依然是市场因素。

　　他举例，北京某大型农业国企，发现河北省保定市蠡县山药资源非常丰富，决定将厂房搬迁至保定市蠡县，可惜当地没有市场资源渠道和技术手段，最终只能作罢。动物园批发市场和大红门产业转移也碰到类似的难题。

　　华远地产14年报点评：业绩与去年基本持平

　　事件：华远地产（600743）公布的14年年报显示，实现营业收入67.60亿元，同比增长42.96%；实现归属净利润6.62亿元，同比增长0.85%。基本每股收益0.36元。

　　点评：公司14年归属净利与去年基本持平。公司2014年实现营业收入67.60亿元，同比增长42.96%，其中房地产业务结转收入67.49亿元，同比增长43.96%，主要是由于报告期内结算面积增加所致。实现归属母公司股东净利润6.62亿元，同比增长0.85%。基本每股收益0.36元。期末公司总资产204.52亿元，同比增长15.85%，净资产38.65亿元，同比增长12.96%。公司拟每10股派发现金股利1.2元（含税）。

　　受项目推迟开盘影响14年销售增速放缓。14年公司完成销售签约额57.7亿元，同比增长2.85%；销售签约面积51.2万平方米，同比增长0.79%；销售均价约11263元/平米。公司签约销售的住宅产品72%是90平方米以下的户型，20%是90~144平方米的户型，8%是144平米以上的户型。北京门头沟项目、和墅项目因规划设计调整，澜悦项目政策房因政府调价等因素影响，均推迟了开盘时间，使公司2014年度销售签约额增长计划受到一定影响。预计15年随着可售资源提升，销售将有明显改善。

　　开发进度及土地获取相对谨慎。14年公司实现开复工面积232.5万平方米，同比增长12.54%，其中新开工56.2万平方米，同比减少25.17%；竣工69.2万平米，同比增长124.68%。年内公司通过竞买方式，获取北京和西安两个项目，全年新增土地储备共计约22.8万平方米建筑面积，土地获取相当谨慎。期末持有待开发及已开发房产储备总面积共约249.4万平方米，其中，拟发展作销售的房产面积约227.3万平方米，拟发展为出租经营用房产面积约22.1万平方米。

　　负债水平合理融资成本控制得当。2014年末公司资产负债率为79%，扣除预收账款后负债水平为62%。期末融资余额为100.85亿元，其中银行贷款为52.07亿元，股东提供借款33.61亿元，信托及其他融资为15.17亿元。2014年度公司加权平均融资利率为9.09%，最高项目融资利率为10%/年，融资成本控制得当。

　　盈利预测与投资建议：预计公司15年可售货源相对充足，销售将有一定程度的回升；14年末预收账款达34.75亿，业绩锁定性较高。预测公司15年--16年EPS分别为0.41元和0.50元，对应当前股价PE分别为17倍和15倍。给予公司"谨慎推荐"投资评级。

　　风险提示。销售低于预期

　　京城股份：具安全边际的高弹性京津冀一体化标的

　　近日，我们调研了京城股份，基本结论是维持主业向好、国企改革资产注入趋势不变的逻辑，通过实地考察推断、我们提高了土地开发估值至20亿，维持"强烈推荐"评级，提升目标价至17.12元。

　　投资要点：

　　公司是京津冀一体化国家战略的直接受益者。京津冀战略核心为首都非核心功能有序疏解，三个重点为交通、环保、产业转移，直接利好公司LNG设备，市内产业的核心化、服务化提升了公司东五环空置土地的使用价值。

　　重申气体储运主业周期底部向好逻辑、安全边际估40亿。油气价差扩大提高LNG设备经济性、环保需求拉动LNG设备刚需，公司LNG产品线覆盖瓶、罐、车、站，技术、渠道优势大，未来LNG设备占比将提高，主业盈利能力提升可期。我们将LNG业务与工业气瓶业务分拆估值约为30亿、10亿。

　　通过实地考察推断，我们提高土地开发估值至20亿。结合京津冀政策、及我们对地的实地考察，我们认为公司东五环8.7万平方米的工业用地大概率做商业开发。公司将自主从多个规划方案中选择回报率最优方案，最快有望在年内确定方案。2国企改革是大势所趋，节奏取决于北京国资委。作为大股东唯一上市平台+大股东目前证券化率5%+2020年北京国资预期证券化率50%，未来资产注入是大概率事件，具体时点取决于北京国资委的计划。

　　我们认为大股东近期再减持的可能性低，因减持超5%需向国务院申请。

　　公司是具安全边际的高弹性京津冀一体化小市值标的，维持强烈推荐，提升整体估值至（40.19+20）*（1+20%）=72亿元，提升目标价至17.12元。

　　风险提示：主业复苏、土地利用、国企改革存在不及预期的可能性。

　　首开股份：行业景气企稳，"地主"信心满满

　　事件回顾。

　　2015年6月3日，公司发布公告拟以不低于11.85元/股的价格非公开发行不超过33756万股，募集资金总额不超过40亿元，扣除发行费用后全部投入公司太原CG-0932地块西区项目、北京通州区宋庄镇C02/C06地块商品住房建设项目以及北京通州区于家务乡乡中心A/C地块项目。公司控股股东首开集团承诺以现金认购不低于本次发行股份总数的10%。集团认购股份限售期为36个月，其他投资者认购股份限售期为12个月。

　　事件点评。

　　借助短期复苏趋势，大力布局优质项目。

　　2015年以来受益于连续的降息降准以及330新政等利好因素，行业成交意愿不断上升，一线楼市快速回暖。其中北京市1-4月份商品房销售额累计值为624.6亿元，累计同比降幅相比1-3月份收窄12.4个百分点至-16.1%，一线城市在行业的调整阶段展现出较强的反弹趋势，而本次非公开发行正是公司面临行业复苏机遇，借力资本市场进一步优化战略布局所做出的积极尝试。

　　本次募集金额的22亿元将投向公司位于北京通州的项目。作为北京城市副中心建设的重点以及CBD的东延，通州区近年来迎来基础设施和中心区域的快速升级，随着京津冀一体化外溢效应开始显现以及全球第六家环球影城落户，通州的区域价值和发展潜力也将得以大幅激活。公司位于通州的两个项目合计占地建筑面积为73.59万平米，预计销售收入90.82亿元，实现净利润10.89亿元。而另外一个项目位于太原龙城南街，占地面积25.79万平米，建筑面积73.90万平米，募集金额计划投资18亿元。项目定位为普通住宅，位于太原市重点打造的城南居住区，北距市中心约10公里，紧邻地铁2号线和4号线。项目预计实现销售收入48亿元，净利润6.27亿元。数据显示太原市2015年1-4月商品房销售额累计值为36.48亿元，同比减少36.5%，高位库存和低迷成交可能会给公司项目的去化和资金回笼带来较大的不确定性，公司京外项目拓展普遍存在一定的业绩风险。

　　总体来说，公司计划投资的三个项目预期能实现销售收入共计138.82亿元，净利润17.16亿元，占去年营业收入和净利润的比重分别为66.58%和86.61%，对公司未来业绩的支撑作用显著。

　　我们认为公司对于现有重点项目乐观的投资预期在行业小幅回升阶段将取得较为理想的印证。

　　公积金尺度放宽，有效拉动区域市场需求。

　　近日，北京市住房公积金管理中心宣布调整现行公积金政策，执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元；对于显示有1套住房并结清相应住房公积金个人贷款购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例为30%。此次公积金政策将全面调整为认房不认贷，对过去结清的贷款不予计算。根据我们之前针对330新政做出的回归分析，在此次政策的单因素作用下，预计北京市未来的成交量有望增加10%，带来约200亿元的新增成交量。此次调整对于北京市庞大的存量市场来说将直接刺激改善型需求，促进短期成交迅速回升。

　　而作为深耕京城地区的传统开发商，公司往年京内项目业绩占比高达60%-80%，截至2014年末公司土地储备达1524万平米，其中北京地区388万平米，号称北京市最大的"地主"。由于拿地时间较早，京内项目的平均楼面地价为7880元/平米，土地成本优势极为显著。2014年报告期内公司京内项目规划建筑面积508.3万平米，累计竣工面积155.14万平米，累计销售面积172.04万平米，公司可售资源充足，利润空间广阔，未来短期销售有望大幅上升。

　　资本结构有效改善，资金支持力度增强。

　　2014年末公司资产负债率为83.47%，剔除预收款项的资产负债率为79.53%，均高于行业平均水平的74.58%和54.21%。货币资金与一年内到期债务的比值为0.51，明显低于行业平均水平的0.84。公司长短期偿债压力显著，流动性风险较高，主要原因在于公司在2011年和2013年集中投资拿地，新增土地储备面积分别高达395万和214万平米，这部分项目在近期面临较大的施工压力，截止到2014年公司在建拟建项目规划面积约1488万平米，后续的开发需要强有力的资金支持。而公司2015年计划竣工面积211.62万平米，同比增加6%，相比龙头企业略显保守的投资态度，公司对于现有项目展现了较强的信心，考虑到稀缺土地价值的快速上涨，公司优质的项目资源预计能够带来较高的投资回报。

　　摊薄效应微弱，补涨预期强烈。

　　按照此次非公开发行量的上限保守测算，首开集团持股比例依然不低于50%，处于控股股东地位，大股东的积极申购也彰显了集团对公司业务的大力支持与信心。每股收益的摊薄效应约为12%，考虑到公司中短期内业绩较强的看涨预期，此次定增对公司主要财务指标的影响可以忽略不计。而且近期A股市场呈现大幅上行的普涨格局，公司复牌当日开盘涨停，补涨需求较为强烈，我们持续看好公司未来的上涨空间。

　　风险提示。

　　行业长期理性回落，短期复苏不及预期；二三线城市库存高位，公司京外项目去化效果不理想；近期业务扩张速度较快，行业波动加剧公司的资金周转压力。

 

 

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