56亿连刷武汉地王 华发高溢价率夺地背后的狂飙

　　在华发此前的全国化布局中，鲜有涉足重点一二线城市备受诟病，如今经过战略调整阵痛期，其正步入项目优化阶段。

　　继珠海、上海、南宁大手笔拿地后，华发的扩张似乎已有点“停不下来”。而就在上半年的最后一天，这家珠海房企再度将目光瞄向华中地区的武汉。

　　6月30日，武汉挂牌3宗旧改地块，包括青岛路旧改地块、二七滨江地块中拆分出的住宅地块，以及去年曾流拍过的头道街商服地块，土地面积14万平方米，仅起始价便高达40.5亿元。

　　最终，华发旗下珠海华浩置业有限公司以15.8亿元竞得青岛路旧改地块，楼面价1.30万元/平方米，一举超过2013年越秀精武地王的1.26万元/平方米纪录；随后，其再次以40.05亿元竞得二七滨江地块中拆分出的住宅地块，楼面价1.34万元/平方米再次刷新单价地王纪录，溢价率高达105.38%。

　　加上此次拿地，华发2015年已先后在珠海、上海、南宁、武汉共计获得5宗地块，并多次刷新地王纪录；新增土地面积约31万平方米，土地总金额高达215亿元（非权益土地金额），远超2014年约119亿元的数字。

　　而华发显然还有意继续扩大其在全国的布局。观点地产新媒体查询华发2014年年报告得知，其还将争取在北京、深圳两个尚未进入的一线城市，以及重点二线城市取得项目突破。

　　可以明确的是，华发在经历前两年的战略调整阵痛期后，如今正步入项目布局优化的阶段，而优化的主要思路则是尽可能在重点一二线城市拿地。

　　56亿武汉连吞两地

　　根据挂牌公告，武汉江岸区青岛路片ABCD地块的总用地面积7.72万平方米，净用地面积6.52万平方米，用途为住宅、商服、公园绿地，容积率1.86，起始价15.65亿元，折合楼面单价1.29万元/平方米。

　　出让条件要求，青岛路地块未来的住宅占比为48%；且商业建筑面积中，开发商必须至少自持75%。

　　同时，土地竞得人需按文物保护要求，将A地块两处文物建筑迁移至E地块集中保护，并承担相关费用，D地块必须保留10处武汉市优秀历史建筑。

　　最终，青岛路地块在现场的最高报价为15.80亿元，出价者为珠海华浩置业有限公司，折合楼面价1.30万元/平方米，溢价率0.96%，这也超过2013年越秀精武地王1.26万元/平方米的楼面价。

　　随后出让的是备受瞩目的江岸区二七沿江商务区C地块，该地块是二七滨江地块中拆搀扶的室庐地块，宗地面积6.37万平方米，用途为其他普通商品住房用地，容积率4.7，起始价19.5亿元。

　　市场此前一直盛传，二七滨江地块将被瑞安或新世界拿下，不过现场并未见这两家房企的身影。地块反倒吸引了保利、朗诗联合体、渝高联合体、华发共计4家房企。最终经过激烈的竞拍，华发以40.05亿元斩获地块，楼面价高达1.34万元/平方米，溢价率105.38%，并再度刷新武汉单价地王纪录。

　　据观点地产新媒体了解，华发自2013年便已进军武汉，曾在王家墩、汉阳四新有过拿地纪录。华发2014年报告显示，该公司在武汉土地储备47.24万平方米，并无新开工及可售面积。

　　一位不愿具名的人士对观点地产新媒体表示，华发在武汉有华发中城等项目，但几年来感觉除了拿地，其他什么动作都没有。

　　对于华发此次拿地，市场人士也表示出乎意料。其中湖北合富市场总监殷戌接受观点地产新媒体采访时认为，二七滨江地块之前调整过控规，参考对象就是新世界的周大福中心，瑞安也有跟政府有洽谈，最终两家房企都未出现，而是其他几家外地房企在抢地。

　　“华发此前在武汉拿过地，这一次或许和政府进行过洽谈，觉得二七滨江地块可以开发，并具备一定前景，才决定加入拿地行列。”殷戌表示，从政府角度看，华发愿意出更高的价格拿地，政府也乐于接受这样的结果。

　　不过殷戌转而指出，华发此次拿地的楼面价高达1.30万元/平方米，未来如何打造开发还有待观察。其中，二七滨江地块位于二线沿江地带，未来售价预计达到3万元/平方米，这将是片区新高；青岛路地块周边的带精装房源售价也仅在2万元/平方米左右，将给地块带来不小的竞争压力。

　　“按照乐观估计，两宗地周边的价格要达到地块入市的理想价格，可能还需要两到三年时间。所以，华发拿地在短期获利的可能性偏小，或许更多的是在赌未来的升值前景。”

　　布局调整期的华发

　　作为一家起家于珠海的房企，华发自2008年起正式迈出全国化的第一步，并先后在大连、包头、沈阳、盘锦、南宁、威海、中山等二三线城市进行布局。不过，对于重点的一二线城市，华发却鲜有涉足。

　　2014年，华发全年实现近86亿元签约销售额；其中珠海（含斗门）地区完成签约销售逾57亿元，沈阳12.91亿元、南宁5.35亿元联合贡献比例近九成。这也说明，华发在其他地区并未获得丰厚的回报。

　　华发近年来的战略规划也在显示，这家珠海房企已经意识并尝试弥补过去的布局所存在的缺陷。按照其在去年年报的表述，将逐步推进区域布局的“全面升级”，优化提升总体布局，在巩固珠海区域市场地位的同时，加大广州、上海、武汉等重点区域城市的拓展力度。

　　其中2014年全年，华发在广州、武汉、上海、珠海共计新增9个项目，新增建筑面积109万平方米，对应地价款119亿元，拿地投入超过万科等大型企业。其中溢价的地块占绝大部分，首次落子上海的两宗地块溢价分别高达96.67%、46.6%。

　　进入2015年，华发延续了2014年以来的拿地思路，仅上半年便新增珠海、上海、南宁、武汉共计5个项目，总地价款高达215亿元（非权益土地金额）。值得一提的是，该公司3月、6月和华润共同以70.52亿元、87.95亿元竞得上海闸北区2宗地块，先后刷新了上海地王纪录。

　　与此相对应的是，随着拿地支出大幅增加，华发拿地金额占销售金额比重已达到历史新高。同时一季度报告显示，华发的净负债率达267%，较2014年末增加11.4个百分点；期末在手现金100亿元，短期借款和一年内到期非流动负债合计191亿元，财务压力较高。

　　不过，对于上述拿地的举动，观点地产新媒体试图联系华发相关人士，对方以“不方便透露”为由拒绝做出回应，仅表示以年报为准。

　　按照华发2014年报告的表述，其将构建珠海（包括斗门）、广州（包括中山、南宁），上海（包括武汉），沈阳（包括包头、大连和盘锦），威海（包括荣成）为核心的区域布局体系；同时，争取在北京、深圳两个尚未进入的一线城市以及重点二线城市取得项目突破。

　　中信建投认为，除了珠海，华发将以广州、上海为区域中心进行深耕。“未来随着三四线城市的逐步退出以及城市的强化，土地储备质量将得到重塑。”

　　中信证券则认为，随着横琴横琴首府、峰景湾、绿洋湾、广州华发四季、武汉上城以及上海张江等项目均先后投入市场，华发的销售规划或将有明显提高。

　　而华发此前的融资举动，也似为缓解负债压力早早做好准备。其中，1月21日，华发公布非公开发行股票预案，拟向包括华发集团在内的不超过十名特定投资者发行合计不超过5.16亿股，拟募集资金总额不超过58.9亿元。

　　根据预案，华发股份本次非公开发行股票募集资金扣除发行费用后的净额不超过57.09亿元，其中42.29亿元拟投资于广州、珠海、南宁和威海的5个项目，剩余14.8亿元用于偿还银行贷款。

　　市场分析表示，目前涉房再融资审核条件已经逐步放松，如华发最终顺利获批，将在一定程度上缓解其因大规模拿地而紧张的资金链。

 

 

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