佳兆业重操“旧改”生意图自救 项目利润高风险大

　　随着融创中国退出对佳兆业的收购计划，佳兆业的破产重组暂时告一段落。资金链依旧紧绷的佳兆业，将以怎样的方式完成自我救赎，值得期待。

　　有业内人士判断，在郭英成回归后，佳兆业或重操旧业，重点仍放在旧城改造，但值得注意的是，郭英成能否凭借其在深圳经营多年的政商关系走出危机难以判断。
　　
　　融创佳兆业两断

　　日前，佳兆业集团公告，称由于出售事项的条件不能在短时间内达成，经审慎考虑后，决定不再进行出售。并向融创旗下公司退回除本金外约3512万元的资本占用费(按年利率10%计算)，共10.47亿元。同日，融创中国表示，佳兆业不再向融创出售旗下上海4个项目。

　　这是继融创公告终止收购佳兆业计划后的又一动作。5月28日，融创公告称将终止收购佳兆业集团约25.3亿股股份的交易，并宣布复牌。

　　对此，融创中国董事局主席孙宏斌日前表示，在放弃收购佳兆业方面融创没有做错。“做生意条件不好就不做”他说由于判断今年经济压力严峻，融创会谨慎买地，等待并购机会。

　　孙宏斌给出的终止理由是，资产状况远不如预期。“刚接触时，披露的每股净资产约4.5港元,我的收购价格1.8港元，但进去后发现净资产几乎为零。佳兆业连财报都出不来，我自然不会继续。”

　　的确，佳兆业6月1日公告称，将进一步延迟寄发有关主要交易通函，表示由于需要更多时间编制集团的若干财务资料及项目公司的估值表，原预期于5月31日之前寄发的通函将延至8月31日或之前。
　　
　　终结早有端倪

　　其实，双方合作的终结早有苗头。4月13日，佳兆业公告称，创始人郭英成重新获得委任，出任佳兆业董事会主席，同时担任执行董事。这是在融创入驻后，佳兆业首个回归的元老级高层。

　　而在融创退出后，6月11日佳兆业就发布公告宣布，因有意投放更多时间于其他公务，叶列理辞任执行董事及董事会副主席，金志刚辞任董事会执行董事，变动即日生效。与此同时，佳兆业董事会进一步宣布，执行董事郑毅已获委任为该公司行政总裁。

　　据悉，目前，佳兆业5位董事，共有郭英成、孙越南、雷富贵、喻建清及郑毅5名执行董事。在叶列理离开后，佳兆业董事会中来自生命人寿系中仅剩雷富贵，其余三位均是佳兆业的旧臣。
　　
　　佳兆业重操“旧改”生意

　　值得注意的是，此次佳兆业新增董事中有一名仅34岁的郑毅。据了解，郑毅原为郭英成的秘书，曾负责佳兆业旧改项目。佳兆业公告也提及，郑毅在旧城改造项目方面拥有丰富经验。

　　对此，有业内人士表示，从现阶段佳兆业的人事布局观察，其或选择再次以“旧改”翻身。

　　资料显示，从1999年开始涉足旧改以来，佳兆业在深圳成功运作了平湖旧墟改造、盐田整体搬迁、坂田雪象村工业区改造等大型旧改项目，旧城改造业务是其最为重要的发展战略之一。目前，该集团有约2360万平方米的土地储备，其中旧改面积占了近一半，大部分位于深圳。

　　“在深圳，能够操作旧改项目的只有两类企业，一是资金实力雄厚的央企，比如华润、招商；二是旧改经验丰富的民企，包括佳兆业、京基、卓越等，这类企业拥有丰富的本土资源和开发经验，政商关系密切，具有很好的谈判优势。”一位业内人士表示。

　　CRIC研究中心房玲表示，佳兆业可谓“成也旧改，危也旧改”。“旧改项目能提供优质和廉价的土地，利润空间巨大，但旧改项目的运作风险是也较大的。”房玲说，由于国土资源部给广东的特殊政策，允许采用协议出让供地，不少旧改项目显得不那么透明，更多通过线下谈判的方式达成合作，良好的政商关系成为项目成功运作的关键。正是因为此，旧改项目存在较大法律风险，容易牵涉官员腐败等危险区域，这也为未来的稳定运营埋下了不定时炸弹。

　　的确，有多位消息人士认为，佳兆业此前的危机便来源于深圳政法委书记的蒋尊玉落马。在此影响下，在今年6月之前，佳兆业仍有数个项目被深圳市规划和国土资源委员会锁定。而且，年初有22个项目因诉前资产保全被禁售或冻结，有80项待决诉讼及仲裁。

　　仍然面临高达650亿有息债务的佳兆业，将怎样解决未来的资金链问题？在此背景下，首个因反腐逼入绝境的国内大型房企，是已完成对自己的救赎，度过生死劫，还是仍将继续盘整，仍有待观察。

 

 

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