深圳二手楼房价暴涨之后 交易现违约潮

　　3·30新政之后，深圳二手楼房价暴涨，交易中业主返价违约现象增多，由此引发诉讼潮。不少购房人选择诉请法庭判决继续交易，强制过户。但多名房产律师认为，判决生效之后，执行仍然存在诸多不确定因素。
　　
　　一次性付款成为“拦路虎”

　　实际上，记者从多名知情人处获悉，上周，深圳市中院房产庭有法官在一次讲座上曾透露，目前违约潮已经引起法院系统的重视，全市房产庭法官在上周已经召开了会议，确定了判决指引。据其透露，如果达到三个条件，被判决继续履行合同的可能性极大。

　　这三个条件是，第一，买方要确保持续符合购房资格。第二，买方要追加中介方和卖方欠款银行作为第三人，其中卖方欠款银行涉及到赎楼，便于法院判决该第三人配合赎楼。第三，买方要准备好一次性支付购房款。而这也正是以便卖方不配合办理按揭手续时，一次性付款给法院，由法院执行强制过户，再将房款放给卖方。

　　这一消息上周已经在诉讼业主中广为传播。但是业主们对于一次性付款颇感压力。“深圳房价动辄数百万，一次性付款显然让被毁约已处于被动弱势地位的购房者雪上加霜，成为起诉要房子的巨大障碍，导致要么放弃，要么求助于民间高利贷公司融资购买。”长期代理二手房交易诉讼的广东信荣律师事务所主任律师张茂荣在一封公开信中如此描述一次性付款给买方业主带来的压力。
　　
　　律师呼吁银行给裁决过户购房者发放贷款

　　而面对这样的困局，广东信荣律师事务所主任张茂荣律师向中国银行业监督管理委员会深圳市监督局以及深圳住房公积金管理中心致函，希望商业银行与公积金接受裁决过户购房者的商业贷款申请，及时向符合条件的购房者出具贷款承诺并按承诺发放贷款。

　　张茂荣的主要理由是基于，给予裁决过户购房者贷款不存在法律障碍。他认为，《个人住房贷款管理办法》第5条并没有限制裁决过户购房者住房贷款，商业银行没有权利予以拒绝；《住房公积金管理规定》第26条及《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》第10条也并没有规定裁决过户购房者不能申请公积金贷款，应当给予符合条件的裁决过户购房者公积金贷款。

　　同时，他认为，给予裁决过户购房者贷款不存在承诺风险。无论是商业银行贷款还是住房公积金贷款，贷款承诺函只是对符合贷款条件购房者的一纸承诺，实际贷款发放时间在交易成功，房产过户到买方名下，并办理抵押登记手续之后，也就是说过不了户，办不了抵押，不会发放贷款。

　　他还认为，裁决过户对交易更有保障。人民法院或仲裁机构作出生效的强制交易裁决依法具有法律强制力，确定能够得到执行，相对于没有进入诉讼的交易来说，保障性更强。

　　而就在上周日，上百名卷入诉讼的业主，在深圳湾体育中心举行了声势浩大的签名仪式，声援该份呼吁。张茂荣也告诉南都记者，将以其民主党派成员的身份，将社情民意转达到前述主管部门。

　　典型案例

　　判决已经生效，不执行怎么办？

　　梁平在今年3月取得了深圳市中级人民法院作出的终审判决，法院判决朱晓春应向他支付违约金4万元，同时判决继续履行合同，将涉案房产过户到他的名下。

　　梁平现年28岁，大学毕业之后在深圳从事设计工作。去年2月，梁平和朱晓春签订了协议，约定以77.5万元的价格买下朱晓春位于龙岗龙城广场榭丽花园的一套房产，并支付了3万元定金。梁平告诉南都记者，随后朱晓春以各种理由不愿意配合去银行办理首期款监管等手续。他为此向朱晓春发出律师函，催促无用后，将朱晓春告上了法庭。

　　此案在今年3月获得深圳市中院的终审判决，法院认定朱晓春不配合按约办理银行资金监管后续以及银行贷款申请，已经构成违约。一方面判处朱晓春支付违约金4万元，另一方面还判处继续履行合同，今年的4月30日是履约大限。

　　不过梁平告诉南都记者，由于办理资金监管以及按揭手续，需要卖方配合，但判决生效之后，朱晓春仍拒绝配合。

　　朱晓春向深圳市中院申请再审，主要理由是认为这次交易应该是一次性付款，而不是按揭贷款，同时认为梁平提交的贷款资料存在造假。今年5月，他的再审申请被法院驳回。

　　梁平于5月初向龙岗区人民法院申请强制执行。不料，卖方竟主动提出到银行办理资金监管以及贷款手续，双方在5月到银行办理手续，梁平也提供了个人资料。不过由于签订的二手房买卖合同中，房屋面积、房产证号以及合同日期均进行留白，银行要求买卖方以及中介三方持有的合同均要将这些空白内容补齐。梁平告诉南都记者，留白是因为签合同时手头上没有房产证资料。现在，补齐资料的要求遭到了卖家的拒绝。

　　银行告知梁平，如果资料不能补齐，只能撤单，做不了贷款。上周四下午，买卖双方以及中介一起来到了京基100的中国银行。

　　朱晓春指责梁平是合同诈骗，并称梁平提供的贷款资料有问题导致无法继续办理贷款，只能撤单。梁平则反驳称，所有的资料均已经准备齐，只需要他配合补齐合同资料就行了。

　　梁平告诉南都记者，龙岗法院执行庭的法官告诉他，类似情况，需要当事人配合办理按揭手续，还是需要他们和当事人进行协商解决，法院无法强制要求当事人配合。

　　上周四的结果是，他们撤回了在银行的申请资料。下一步如何走，房子又将在何时才能收到，梁平也不知道。

　　判决五年后才得以执行

　　这正是判决之后执行难的一个尴尬现状。买家凌某在今年5月28日终于过户获得了南山区工业八路西招商桃花园一处房产，但是距离判决生效已经有五年之久。

　　涉事的房产为政府微利房，带福利性质，需要先办理绿本，再转为红本。凌某是在2005年7月与卖方杨某签订协议，当时还没有办理绿本。此后由于卖方不配合办理手续，买方最终在2010年1月18日闹上法庭。2011年4月，该案由深圳市中级人民法院终审判决，双方继续履行合同。

　　这一判决同样明确要在生效五日之后办理绿本，绿本办理完毕后五日之内办理红本等。不过直到2014年11月，双方达成协议，由买家补偿一笔钱后，卖家才予以配合办理手续。到今年5月28日过户，判决生效到执行落地经过了漫长的5年。

　　代理该案原告的是深圳市房地产经纪行业协会法律事务专业委员会主任、广东中安律师事务所合伙人钟胜荣律师，他告诉南都记者，该案的执行时间之所以会有四年多之久，是因为该案较为特殊，即交易房产为安居房而不是市场商品房，在2011年3月终审判决生效时连“绿本”都还没有办出，而要办出“绿本”、办理“绿本转红本”等手续必须由卖方亲自到有关部门办理，法院无法发出裁定强制办理，所以，该案经历了长时间的说服、执行和解工作，最终卖方自愿履行了前述义务，使得该案拖延较久才得以执结。

　　钟胜荣认为，这只是特例，对于目前大部分的商品房买卖案件而言，时间不会拖得太长，一审、二审加上强制执行程序，一般一年多就能够过户。

　　但钟胜荣认为，如果要获得较高的执行效率，前提是买方必须准备好足够的购房资金，在将购房款汇入法院账户后，法院就可以向国土部门发出裁定书强制过户。这一做法，就完全避开了卖方，无需卖方配合进行按揭手续。

 

 

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