外媒：去库存成为中国地产商第一要务

　　中国负债累累的开发商想出了买房送豪车等促销方法，因他们急于摆脱住房库存。

　　合生创展在中国南部的住宅楼盘5月份向前30名买家免费赠送保时捷或提供高达11%的房价折扣。恆大地产允许购房者在搬入公寓前取消购房交易，并可全额退款。此类优惠措施凸显了房地产开发商之间的紧迫感，抓住销售和房价刚刚反弹的机会创造现金并降低创纪录的债务。此次房地产复苏能否持续仍不得而知：虽然5月份全国住房销售同比上涨32%，但建筑和房地产投资依然低迷。

　　穆迪驻香港的高级分析师曾启贤表示，利用此次市场信心温和改善的机会，房地产开发商正试图快速卖出以获得更多的流动性。用慷慨大方的鼓励措施吸引买家在中国很常见，然而开发商摇摇欲坠的财务状况增加了开发商清理库存的紧迫感。当前的未售住房库存达到3年高点的430平方公里（166平方英里）。

　　清理库存为2015年工作重点

　　彭博行业研究跟踪的中国25家大型开发商中，只有两家在2014年实现了营运和投资的正现金流。同时，这些公司的合计净债务攀升至创新高的9190亿元人民币（1480亿美元）。

　　摩根士丹利驻香港的分析师JohnLam等在5月19日的报告中写道，开发商表示清理库存是2015年的重点，因利润率不断下跌，营运现金流为负。

　　在销售额和价格不断下跌让开发商受压后，中国政府去年开始改弦更张，放松部分调控措施，令房地产市场复苏。将于周四公佈的官方住房价格数据将表明此次复苏动能是否得以持续。

　　RHBOSKSecurities驻香港分析师何志忠表示，开发商的现金流今年很可能将稍有好转，因为在中国采取货币宽鬆政策之后，银行按揭贷款批准速度加快；如果销售成长证明是可持续的，公司可能会考虑加快购地。

　　房地产商对楼市无信心

　　今年头5个月开发商购入的土地减少了31%，新建项目开工减少16%，表明开发商并不相信此次复苏的强度。房地产数据和谘询公司克而瑞信息集团的分析师YangKewei表示，地产商也没有提价。

　　Yang表示，部分开发商提供小幅折扣，部分开发商取消了此前的折扣，但是所有开发商的首要任务仍然是压缩库存。

　　恆大地产今年的合同销售额目标超过了其他所有的中国上市开发商，该公司在4月份时表示，购买恆大所有楼盘住宅的客户，在办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。

　　碧桂园[-0.59%]允许购房者在签约后一个月内补齐剩余首付款。为推广这一营销方桉，碧桂园要求所有员工在个人微信账户上推广该优惠。彭博联繫该公司公共关係部的三通电话均无人接听。

　　合生创展一位只愿透露姓氏的市场营销经理Qiu先生表示，在保时捷和折扣的吸引下，广州珠江帝景紫龙府公寓5月16日开盘3个小时售出了3亿元人民币期房。

　　合生创展的净债务股本比在2014年年底时为75.7，为10年来最高水平。彭博行业研究显示，如果将永续证券算为债务而非股本，截止去年12月31日，恆大的净债务几乎是其股本的3倍。

　　提供惊人的促销措施让开发商避免了使用直接折扣，直接折扣可能疏远老业主。

　　彭博行业研究分析师方兴表示，这些促销措施可能很值钱，即使房价不变，也可能让购房实际成本减少10%或更多；过去，直接降价曾引发老业主抗议并扰乱了销售。

　　降低现有库存需要很长时间

　　现在降低库存量需要的时间或长于上次房地产繁荣的2013年。中国国家统计局表示，截止去年年底，在建楼盘面积达52亿平方米(560亿平方尺)，几乎是2014年销售面积11亿平方米的5倍。

　　穆迪分析师曾启贤表示，库存与合同销售额之比将继续下跌，但很有可能仍然高于2013年的水平。2013年新房销售额成长26.6%，之后2014年下跌。

　　中原地产驻上海的研究总监刘渊表示，全国库存仍然高企，开发商仍旧压力山大。

 

 

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