阳光100引入资本做大“存量生意” 料回一线城市

　　继引入毛大庆的优客工厂、收购李亚鹏中书控股丽江项目后，阳光100中国控股有限公司(下称“阳光100”，02608.HK)日前宣布引入资本，其中光大安石持股9.03%成该公司第二大股东。

　　对此，阳光100主席兼总裁易小迪昨日（6月15日）接受《第一财经日报》等媒体采访时表示，未来阳光100将借助资本，通过盘活房地产存量进行扩张。他还透露，未来阳光100或将回归一线城市。

　　据了解，阳光100已与资本合作，在北京、深圳、重庆等地寻找拟合作项目，将通过重新定位和改造、加入商业街区和社区配套服务，来重新启动这些项目。
　　
　　借资本做大“存量生意”

　　阳光100日前公告称，光大安石将协助阳光100制定一系列发展策略，协助公司在未来进一步提高融资能力、业务规模以及资本回报率。光大安石是中国光大控股旗下房地产投资平台，光大控股为香港上市公司，是光大集团在海外最大的金融控股平台，是光大银行的第三大股东，累计投资超过60个项目，管理资产规模超过500亿元。

　　另据了解，光大安石将就与阳光100在未来项目层面的合作中，安排提供约50亿元规模的融资（包括轻资产运营项目），将以股权或债权模式投资公司项目，支持公司主力产品如商业街区、凤凰社等进一步发展。

　　所谓商业街区和凤凰社，代表阳光100的两条产品线。去年在港交所上市之前，面对国内房地产进入调整期、自身规模扩张滞后的现实，易小迪开始去住宅化、增加街区综合体比重的战略转型。其中，街区综合体业务是阳光100于2004年开始尝试的体验式商业产品，定位为城市中心白领人群的社交场所，运营上采取先以“城市客厅”式的主题活动吸引人流，再吸引品牌商进驻的方式，目前已在柳州开发的阳光100窑埠TOWN、在阳朔开发的阳光100西街广场等即为此类项目的代表。根据易小迪昨日给出的数字，这部分业务销售占比约30%，盈利贡献率在50%左右。凤凰社则是阳光100住宅地产的主打产品，定位创新社交型青年白领服务公寓，以服务求溢价，成都米娅中心项目即是代表。

　　然而，此次融到的50亿元，易小迪似乎并不打算用于买地开发上述项目，他想做的是“用自己的钱，为别人做项目”的存量生意。在他看来，地产黄金时代一去不返，未来最大的机会不在增量上，而在于存量。他的思路是，很多中小型公司面临的去库存压力将长期存在，资金沉淀的压力比人们想象的还要大，在这个背景下，一些背负高昂资金成本的房企，希望盘活存量。阳光100的角色，就是寻找那些有潜力的项目，投入少量资金，以小股操盘的方式介入，或者作为劣后资金接手，随后通过自身既有的产品营销能力和市场定位经验来盘活项目，获取最大程度的增值，以分享收益。

　　“所以我们需要资金。”虽然认为存量市场空间巨大，易小迪仍然表示，在项目选择上，阳光100还是将延续谨慎态度，只做合作、服务，选择、符合阳光100的优势定位的项目，以青年白领时尚社区和街区综合体为标杆。

　　少投入、高效益，这个思路似乎正对资本的“胃口”。光大安石董事总经理艾渝昨日对记者表示，此次投资阳光100，光大安石选择的是较少使用的股权合作的形式，原因是看中了阳光100的成长性。在他看来，这家公司拥有营销、资源整合能力，而未来为其他房企项目去库存的模式，也被视为一个通过项目增值获取回报的机会。

　　“曲线”回归一线城市

　　尽管上世纪90年代就开始在地产行业创业，贴着“万通六君子”的身份标签，湖南永州人易小迪却始终保持俭朴内敛、低调克制，这与过去十年高歌猛进的地产行业的“膨胀感”形成巨大反差。去年阳光100在北京举行的上市酒会上，潘石屹还在重复一个故事：在海南创业时他跟着易小迪下馆子，结果易要了两碗米饭，说点一个菜吧，够吃就行。昨天坐在台上答问时，清瘦的易小迪仍习惯双腿并拢，紧张时会将手放在膝盖上，始终面带微笑。

　　这样的谨慎，也让阳光100错过了一些机会。目前阳光100在北京、天津、重庆、长沙、济南、南宁等十几个城市开发了多个项目，但大部分项目分布在二三线城市，这让它与一线城市的扩张机会失之交臂。

　　早在阳光100挂牌时，协纵国际集团联合创办人黄立冲就曾对本报记者表示，面对内地房地产市场调整，香港投资者和机构的主流看法是，土地储备在一线城市更保险、三四线城市风险较大，开发重点不在一线城市的企业，只有利润来自于广阔的全国，项目均匀分布，估值才会高一点。

　　资本的确不会讨厌一线城市。在此次投资阳光100的资本中，还有一个重要角色，是去年成立的中信国安基金。昨日，中信国安基金管理有限公司总裁邓斌对记者明确表示：“鼓励阳光100回归一线城市。”他透露，双方已经在深圳、北京等一线城市物色存量项目，拿到的价格比较合适，未来阳光100以这样的方式回归到一线城市，项目盈利价值空间会更大。他同时表示，未来也不排除以资产证券化来帮助阳光100完成轻资产转型。

　　“以前没钱，胆子小，不知道一线城市会暴涨，失去了这个机会。”对此，易小迪毫不讳言，他说，过去五六年阳光100放慢了脚步，失去了一些机会，媒体也常说阳光100原本可以更快地发展、更大地增长、更高地周转，但他认为，失去机会的同时，阳光100也得到了第二次机会，即盘活存量的机会。

　　在回答本报记者提问时，易小迪强调，阳光100未来有可能回归到一线城市，借助资本支持分享一线城市巨大的蛋糕，但也不会盲目跟风，局限于一线城市。与此同时，他表示，阳光100并不是以买地开发的方式回归一线城市，而是借鉴海尔的思路，盘活房地产行业的“休克鱼”。

　　阳光100去年3月登陆港股后的首份年报显示，2014年该公司合同销售面积约80.9万平方米，未经审核合同销售额约为66.7亿元，比2013年53.5亿元增长24.5%。与动辄千亿的标杆企业相比，这样的规模相形见绌。但一个数字是，阳光100商业产品销售毛利达到了50%以上。在易小迪看来，使产品增值的能力，是阳光100的核心竞争力，他说：“我们会用好这50亿，使我们规模有很大的增长。”

 

 

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