高端住宅需求激增 房产投资迎全球化新浪潮

　　英国5月份大选保守党意外获胜后的一周，英镑成为全球表现最佳的货币之一，同时受益的还有英国房地产市场中的高端住宅市场。

　　工党领袖米利班德大选前曾表示，将对总价超过200万英镑的房产征收“豪宅税”，这打击了潜在的购房者，使英国房地产市场，尤其是伦敦的高端房产交易陷入停滞。根据米利班德的计划，价值在200万至300万英镑之间的房产每年应缴税额为3000英镑，价值300万英镑以上的房产应缴税额按比例递增。

　　虽然价值超过200万英镑的房产在英国整个房地产市场中只占2%、大约有2500套左右，但大选尘埃一落，这个市场就变成了最活跃的一个，有专家指出，大选结果激发了此前被抑制的巨大需求，将催生伦敦住宅市场的火爆，尤其是高端房地产市场会有一波新行情。

　　伦敦只是全球高端楼市的一个缩影，针对这一市场的一份研究报告显示，2014年全球高端住宅市场中，价值达到或超过1亿美元的房产无论是售出或上市，都创出了新高。与此相伴的是全球亿万富翁的人数也达到新高，他们越来越看重在全球各地购置住宅作为资产。

　　豪华住宅一般被定义为每个城市中高端房地产的前10%，而在更为传统的高端住宅领地——价格在百万美元以上的单房型住宅市场则在2014年经历了平稳的增长。在该报告调查的80个不同的高端住宅市场中，2014年百万美元以上的成屋销售比2013年平均增长了16%。

　　房地产一直以来都被看作是局限于某一地区的现象，如今高端房产被看作是极具吸引力的投资机会，其中资本对住宅楼的青睐远远超过办公楼。加之市场价格远低于此前高峰期，使得全球投资者都坚信，复苏正在来临。

　　总部在伦敦的莱坊房地产经纪公司(KnightFrankLLP)全球研究主管利亚姆·柏利(LiamBailey)对《财经》记者说，在楼市需求全球化的大趋势下，对商业地产和住宅市场的全球需求在金融危机后迅速增长，其中最为抢眼的是对住宅市场的需求。危机之后，私人投资者在一定程度上对金融产品失去了信任，更倾向于投资有形资产，特别是来自海外的投资，那些在政治、经济和地区安全上不稳定的地区，人们多元化投资的愿望尤为强劲。

　　纽约新地标

　　在纽约的第58街和第三大道之间，耸立着OneBeaconCourt大楼，这座58层的摩天大楼起于一个椭圆形的玻璃幕墙环抱的鹅卵石庭院，在“9·11”事件后期迅速出现在纽约的天际线上。这座外观上中规中矩、甚至有些平庸的奢华公寓楼一面世即甚得商业界亿万富翁们的欢心，到2005年房地产繁荣刚露端倪时，大楼的公寓迅速售出，甚至出现了价格一夜飞涨的现象。

　　OneBeaconCourt大楼代表的是2000年到2002年间纽约高端公寓楼全球投资热的第一波浪潮。从位于曼哈顿的纽约中城东部的OneBeaconCourt大楼向更中心的第五大道和中央公园方向走，就到了一个世纪以来社会名流和富豪出入的场所thePlaza大楼，经过翻修，这个成本耗资超过4000万美元的第五大道768号的建筑，成为2006年到2007年间纽约高端公寓楼全球投资热的第二波浪潮的象征。

　　在金融危机的短暂停滞之后，一个新的商业周期已然开始，掀起了纽约高端公寓楼全球投资热的第三波浪潮。纽约房产经纪公司可可人森翔市场营销公司(TheCorcoranSunshineMarketing)总裁兼首席执行官帕梅拉·利布曼(PamelaLiebman)对《财经》记者说，我不认为这个热潮刚启幕，其实我们已经置身其中，只是高端住宅建筑各有不同，在它们中间赢家和输家也会有分野。

　　曼哈顿房地产市场供应量在2013年触底之后，2014年开始反弹。而高端公寓楼的房价经过一年半就回归到了房地产泡沫崩溃前的水平。利布曼指出，曼哈顿高端楼盘过去五年的均价升值了36%，而整体市场则上涨了26%。

　　可可人集团(TheCorcoranGroup)2015年曼哈顿房地产市场第一季度研究报告指出，2015年一季度的房产销售量超过了过去六年的同期水平。投资者对曼哈顿房地产市场信心十足，经济和人口的增长，加之低利率环境的共同作用，助推了市场的繁荣，其中成交房销售量年化增长率为12%，曼哈顿房产市场明显处于供应不足的状态。

　　从投资的角度讲，经济现实的好坏并不意味着与投资成正相关，而在曼哈顿中城的投资已被证明是保值之选。曼哈顿中城由于有中央公园的景致为卖点，大多数高端豪华公寓楼都集聚于此，以时代华纳中心的建设为先机，一系列环绕俯瞰中央公园的豪华住宅楼拔地而起。可可人集团的另一份研究报告同时指出，96街以下的中城地区，在约100栋公寓楼中至少有6500套新公寓单元在2015年会公开销售，而去年这个数字是59栋公寓楼的2500套新公寓单元。

　　新的公寓楼撑起的摩天大厦正在改变纽约的面貌。以西57街为例，这条被冠以亿万富翁街(Billionaire’sRow)绰号的地方，云集了一批公寓摩天楼，其中新建的西57街公寓楼111West57thStreet有1428英尺高，被称为世界上最瘦的建筑，里面的60套豪华公寓吸引着全球顶级富豪买家的注意力。

　　而公园大道的520ParkAvenue大楼则一度被媒体冠以纽约最新最贵公寓的头衔，这个预计2017年完工的奢华建筑引起纽约房地产市场不小的轰动，其尚未完成的三层顶楼复式公寓据称值1.3亿美元。

　　对这些楼盘的热议还在发酵中，5月11日，53W53大楼，这座纽约新地标又揭开了面纱。高1050英尺的53W53大楼位于西53街，第五大道西侧。早在2006年就已筹划的这个项目几经坎坷，房地产泡沫破裂和金融危机使它的完工时间表定格在了2018年秋天。虽然未与其他奢华公寓楼试比高，但它的一个卖点是有纽约现代艺术博物馆(MOMA)——53W53大楼底层将设有三层画廊，画廊将与博物馆现有展示厅互相衔接；另一个卖点就是该楼由世界知名的建筑大师尚·努维尔(JeanNouvel)设计。

　　努维尔擅长用钢、玻璃以及光创造新颖而符合建筑基地环境、文脉要求的建筑形象，53W53大楼就像水晶雕塑一般充满了魅力。努维尔对《财经》记者说，我反对建筑克隆化，今天大多数建筑没有自己的DNA，以摩天大楼为主题的建筑有一个多世纪的历史连续性，纽约人的敏感性体现在建筑上是其与经济、文化和科技的相关性，而住在曼哈顿就要有这样一座公寓楼，在结构上和玻璃之间没有过渡，住在屋内也同时住在云端。

　　正是这种住在公寓中同时住在云端的吸引力，打破了那种幽闭鞋盒大小的公寓的纽约常态，吸引了大量资本流入纽约高端住宅市场。利布曼说，随着新楼盘的开盘，需求达到了历史上的最高点，这是她在这一行从业25年之久头一次见到的。

　　所有的迹象都积极地指向这一高端市场的强劲增长会延续下去。利布曼认为，无论国内或国际，消极因素都不多，潜在的问题可能是美元继续走强，影响其他货币的购买力。
　　
　　资本的洪流

　　法国建筑师、设计师兼艺术家泰瑞·德士庞(ThierryDespont)因修复自由女神像等而闻名。他对纽约有自己的观察，他对《财经》记者说，纽约在过去20年中在建筑领域上表现得十分保守，住宅楼的设计就更乏善可陈了。

　　实际上，更尖锐的批评是，如歌德所说，建筑是凝固的音乐，那么纽约的这些高楼就是垂直堆起来的钱。大量资金以前所未有的速度在全球不受约束地流动，其背后是财富创造速度的惊人增长。莱坊房地产经纪公司的2015年《财富报告》指出，2014年，平均每天约有15人加入超高净值人士行列，即资产净值3000万美元或以上的人士。这样的增长还将在未来十年持续，预计全球超高资产净值人士的数目将于期内攀升34%至总数接近23.1万人。

　　房地产市场的潮起潮落，背后都有资本的助推，这一次房产全球化浪潮的大背景，是大衰退后的长期低利率环境，而境外资本也扮演了重要角色。

　　在全球范围内，资本从东到西的流动在2015年对房地产业带来了重大影响，普华永道美国房地产业务负责人拜伦·卡洛克(R.ByronCarlockJr)对《财经》记者说，资本很明显地出现了从东方向西方硬资产流动的趋势，这在伦敦、纽约、旧金山和洛杉矶等城市都有体现，东方的资本在这些城市有大量投资，除了竞购地标性的房地产外，在南加州的单户型住宅市场交易速度也引人注目，这主要归功于中国和韩国的买家，他们在城市靠近大学的地方大量为学生购置房产。

　　对于投资者而言，他们需要看到的是投资稳定、并可以预见得到的、良好的回报率。尽管投资者也在债券资产或其他另类金融投资产品上下注，但出于对国际银行体系的稳健性的担忧，加之普遍预期美联储将提高利率，诸多因素使得房地产成为好的投资产品。过去数年的历史表明在利率上涨的环境下，房地产增值的空间可以跑赢通胀。

　　国际性法律机构卫达士律师事务所(WithersBergmanLLP)合伙人吉姆·卡罗兰(JamesCarolan)负责领导事务所的美国地产业务，他对《财经》记者说，投资房地产的回报率在不同地点、不同类别产品和不同时间段相差很大，但在纽约投资房地产的投资回报率不错，曼哈顿总是有更多的买家、更少的卖家。

　　房地产代理与研究服务机构CityRealty用100栋最有名的曼哈顿公寓楼为坐标，以十年为跨度来考察投资公寓的回报率，并与其他大宗商品作比较。他们得出的结论是，在截至2014年的十年中，黄金每年回报率高居榜首为12.91%；西得克萨斯轻质原油期货价格排在第二位，每年上涨11.02%；咖啡上涨9%；生猪期货上涨5.34%；标准普尔500股票指数有5.56%的年复合增长率；而投资于曼哈顿住宅市场的回报率则有6.5%。考虑到黄金、原油等投资的波动性，投资曼哈顿公寓楼因有可持续性而显得尤为诱人。

　　在过去的几年中，普华永道和城市土地协会(UrbanLandInstitute)的最新报告指出，机构资本——从主权财富基金、养老基金到保险公司在房地产市场中扮演的角色发生了结构性的转变，地方性资金被大幅引入全球市场，从固定收益项目转向了房地产市场。显而易见，全球许多地方的房地产市场都迎来了资本的洪流，而它们的表现要强于其他资产类别。

　　欧洲的经济增长虽然明显落后于美国，但该报告指出，欧洲2015年的房地产市场会更加繁忙而利润丰厚。尽管经济基本面很脆弱，地缘政治也有不确定因素，但是大量的资本等在那里，他们非常乐观。

　　亚洲是这一资本流动的主力军。卡罗兰说，过去五年中，投资到纽约房地产的亚洲资本占到50%以上。有数据显示，亚洲投资者在房地产上的比例分配是6.9%，今后还会继续向西方倾斜。

　　以53W53大楼为例。新加坡高端房地产开发公司邦典置地集团(PontiacLandGroup)在2013年加入了国际房地产公司汉斯(Hines)以及高盛集团不动产本金投资领域组成的财团，联合开发这一项目。其中邦典置地集团投资2亿美元，加上引入东南亚银行提供的8.6亿美元建设贷款，使这一早年搁置的项目重新启动。

　　在亚洲，越来越多的民间资本卷入到这一全球投资热潮中，过去新加坡和马来西亚的资本玩家显得很突出，如今来自中国大陆的大型开发商引领了潮流，无论在国内还是国外，他们在住宅项目上常常是大手笔。

　　中国因素正日益成为主导。柏利说，对于海外房地产投资而言，中国是一个大的增长市场，这主要归因于中国在创造私人财富方面是领先的经济体，而财富寻求多元化的机会，加上中国国内对房价增长不确定性的紧张情绪，推动着投资者进入全球市场，以此来对冲国内市场。

 

 

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