楼市与土地市场两极分化 房价反弹开发商加紧推货

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　　随着4月全国70城房价总体环比上涨，一线城市房价反弹，各大开发商营销节目加码，接连推出零首付、免首付等噱头。同时，楼市回暖，土地市场依然低迷，房企拿地量价齐跌，两极化明显。

　　楼市回暖土地市场低迷两极化

　　国家统计局5月18日发布的数据显示，今年4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。其中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个，分别比上月增加了6个和16个；持平和下降的城市个数均有所减少。

　　房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%。北京、上海、广州、深圳新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，其中，深圳两项数据涨幅均为最高，分别为1.8%和2.4%。

　　尽管楼市回暖，4月的土地市场继续走低，房企拿地量价齐跌，两极化趋势明显。

　　国家统计局数据，今年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下降32.7%，降幅比1-3月份扩大0.3个百分点；土地成交价款1571亿元，下降29.1%，降幅扩大1.3个百分点。

　　据CRIC统计，20家典型房企4月拿地总额142亿，同环比分别下降40%和39%；总建筑面积446万平米，同环比分别下降34%和20%。而从1-4月的累计数据来看，20家房企新增土地规模同比亦下跌，其中新增土地建筑面积仅为去年同期半数。

　　CRIC分析称，土地市场走低主要有三个原因：首先，政府推地节奏较去年明显放缓；其次，今年以来企业整体销售未出现转折性的回升，销售情况还未完全明朗，房企宁愿“现金为王”；再次，房企目前土地储备相对充裕，较多房企选择去存货保增长，在拿地节奏和选择上更为谨慎。
　　
　　房价反弹开发商加紧推货

　　房价反弹，各大开发商也加紧推出各种营销节目。4月恒大发布无理由退房，保利宣布5P策略并推出房展会，引起业内轰动，当月恒大实现销售151.2亿元，同比增8.9%，保利实现销售133.52亿元，同比增60.36%。此后，碧桂园和越秀地产也接连推出零首付、免首付等营销噱头。

　　碧桂园昨日推出“0号行动”，覆盖0首付、0首付免息、0物业费、0费用(契税+维修基金)多项促销方案。其中，零首付即缴交定金即可签约，剩余首付款延期一个月补齐。

　　对此，CRIC分析称，2014年碧桂园净利润率为10%，在前十名房企中比较靠后。如果企业再牺牲利润换取销售，那么利润率将再打折扣，而选择0首付，可兼顾利润与销售。而方圆地产首席市场分析师邓浩志则认为，零首付只是购房折扣换说法。

　　越秀地产推出了“免”战模式，宣布旗下所有在售楼盘项目全部进入“免”战模式，并推出18项免费措施，包括免首付+免契税+免维修基金+免费车位。

　　越秀地产的免首付即首付也可贷款，是对于有物业抵押或有条件获得金融机构其他贷款的购房客户，其首期部分可通过银行放款实现，客户分期偿还贷款。

　　易居房地产研究院最新研报指出，2015年4月一二三线35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，连续第二个月下滑，同比则增长11%。

　　易居认为，2015年全国市场继续坚持去库存导向。在各类宽松政策效应释放的基础上，去库存周期持续收窄。