5月上旬一二线楼市回暖 房产市场已触底？

　　随着“3·30”新政的推出，各地楼市也开始陆续回暖，统计局本周一最新公布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%，较三月下跌0.1%明显企稳回升，终结了连续11个月下滑的趋势。

　　而作为楼市传统销售旺季的5月份，也是表现喜人。尤其是北京这样的一线城市，成交量与房价齐涨的可能性非常大。

　　中国经济网消息，根据机构提供的数据显示，5月上旬全国主要54个城市合计住宅签约71485套，环比上月的64033万套上涨了11.6%，整体市场的涨幅明显加大。分城市看，一线城市环比4月同期上涨了7.3%，二线城市的涨幅达到了16.5%，而三线城市则出现了下滑。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，楼市红五月可以说已经明确，5月份的市场肯定将好于4月份，一、二线城市已经出现量价齐涨的趋势。而在央行5月10日降息后，整体市场有望继续升温，预计二季度—三季度中国房地产市场将逐渐从低迷中走出。不过，各城市间的分化将愈加严重，特别是三、四线楼市的惨淡现实，导致房地产市场不太可能全面爆发。

　　海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷则认为房价新一轮的上涨已经临近：

　　未来房价为什么会涨？因为房价跟供求关系有比较大的相关性，一方面需求在上升，另外一方面供给没有跟上。无论是新开工面积，还是拿地这两方面的意愿不强，一方面需求在回升，行业供给有滞后，这个滞后需要6到9个月，从下半年开始新开工面积会下行，会影响今年下半年房地产的供给，如果供给要增加得等到明年。原来为了去库存可以压低价格，现在不急得卖了，反正市场需求在增加，不涨价就已经是很好了。

　　第二个方面我们发现从15年的数据来看，供给面积同比增长3.2%，3月份的新增供给低于去年同期，对今年下半年销售有利。由于买地的意愿下降了，销售利润在增加，这样的话，土地购买金额和销售的占比在下降，这样资金链的改善对于利润的提高也有促进的作用。

　　第三个方面由于资本市场的繁荣，像定增，债券等等上市公司的融资手段增加，融资成本下降。

　　第四个方面是政策的宽松，宏观政策除了降准将息之外，购房政策支持力度也明显。这些政策的出台也跟我们宏观经济稳增长的目标相关，因为经济要维持平稳，单纯靠基础建设投资拉动是有限的，因为基础建设投资对于过剩产能的消化是有利的，但如果没有房地产这么强的力量，稳定投资增速也是困难的。

　　第五个方面是不可忽视的财富效应，牛市已经进入中后段，不少个人选择退出。

　　华夏新供给经济学研究院院长、财政部科研所研究员贾康在《证券时报》上发文称，部分城市的房地产市场已经企稳，例如温州，而大部分城市在今年年内有望完成调整：

　　以我的观察，如果以均价为标志看它的景气水平，整个中国房地产市场最低端的代表——近乎崩盘的温州已企稳了。2014年下半年传来的消息说温州的房价从高点接近6万元/平米，近乎崩盘式地落到2.2万元/平米而终于企稳，这是一个好现象。温州的情况比较特别(鄂尔多斯也不能和温州相提并论)。

　　温州主要是本辖区内有大量的游资，在此前几年没有支持实体经济而是变成了“炒房团”，后来还炒作绿豆、大蒜，后来在世界金融危机冲击影响下造成资金链断裂，什么也炒不成了。所以，在温州辖区之内形成了局部的楼市崩盘。

　　但温州体现了另一方面的成熟性：出现如此大的市场冲击，但没有听说温州所谓的苦主们跑到市政府前静坐闹事，有一些已经接近破产，但人家在默默自我消化吸收。在温州这种区域，老百姓已真正把自己的行为和市场对接，这是局部冲击中也应肯定的亮点。但是回过头来说，毕竟这种过程很痛苦。温州虽然还会有一个很痛苦的复苏过程，但总体看，其楼市底部似乎已经出现。

　　另外一端，即高端市场看北京。去年十一长假之后，北京出现住房市场交易放量，随之一些中介机构开始抬价，今年年初以来，北京又开始出现新的“地王”。

　　所以，到目前为止，总体而言，中国房地产市场低端的代表温州、高端的代表北京，都已经在探底或回暖。其他的二线、三四线、不同城市不同类型的房地产，它们高高低低怎么消化原来的泡沫、消化存量，出不了大格，全局就是一个调整分化中的收敛过程。

　　所以，今年其他大部分城市很有希望在年内基本完成房地产市场的下行调整，虽不排除有些城市还有压力，甚至不排除个别地方、个别开发商进入非常困难的状态，但总体而言，我们可以对基本的全景图看得非常清楚。

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