北京多项豪宅单价将破20万 多为昔日地王项目

　　“目前北京住宅签约最有购房者高单价的是16.7万元／平方米，前几天认筹了北京首套单价超过20万元／平方米的豪宅，但还没有走签约程序。”某位熟悉北京市场人士向记者透露，北京下半年将有多个项目售价突破20万元／平方米。

　　事实上，在一线城市的豪宅市场中，今年以来新入市的项目报价比近10年来入市的同类高端楼盘报价高，甚至可以用“飙升”来定位。

　　不久前，上海外滩董家渡的绿城黄浦湾“楼王”报价38万元/平方米，刷新上海豪宅纪录；深圳蛇口自贸区的招商海上世界双玺开盘最高报价超过20万元／平方米，总价超过1亿元；现在北京豪宅最高报价为19.2万元／平方米，但下半年将有多个项目售价超过20万元／平方米。

　　“不涨价的开发商绝对不是好开发商。”某央企手握三大高端项目的操盘手向《证券日报》等记者直言，市场需求导致存在有涨价空间。而在《证券日报》记者近日走访的几个豪宅项目中，即使价格有所上调，也都能在项目案场看到2-3组购房者。

　　京城多项目单价

　　将破20万元

　　“2015年，北京一定会出现报价超过20万元／平方米的豪宅项目，而且将产生成交，预计9月份我们就能看到。”中原地产首席分析师张大伟表示，现在融创中国位于东三环农展馆项目最高报价是19.2万元／平方米，预计接下来入市的房源报价将超过20万元／平方米。

　　张大伟还透露，华润旗下的北平府项目也将是“20万元+”俱乐部的成员。“北平府每套总价都将超过亿元”，华润置地北京大区营销管理部助理总经理秦江向本报记者如是透露。此外，位于四环的万柳书院今年就卖到了16万元／平方米左右，该项目也具备冲刺单价20万元／平方米的实力。

　　同时，张大伟和郭毅均认为，非混搭类的均质化项目、区域在四环以内、周边教育和医疗等配套完全成熟以及必须是新项目将具备成为“20万元+”俱乐部成员的实力。

　　若按照这种标准来看，多位业内人士均认为，第一个冲刺单价20万元／平方米，且总价能够达到6000万元的豪宅很可能是龙湖地产开发的位于西三环的西辰原著项目。据西宸原著营销负责人李昂向《证券日报》记者表示，西宸原著别墅部分主要有双拼和叠拼两种产品，但具体价格还没有定。

　　“西辰原著别墅部分预计售价有可能超过20万元／平方米，高层预计将超过10万元／平方米。”某位接近龙湖地产人士向记者透露，目前同属于三环区域的纯新房楼盘，低密度别墅项目现在仅有西辰原著，因此即使有类似单价超过20万元／平方米的竞品，该项目也有很大优势。

　　“从2006年到现在的十年间，北京三环以内的别墅供应量是46套，四环以内的是182套，再分到每个社区，其实就是那么几十套的房子。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

　　而目前来看，即使豪宅项目扎堆入市，其成交也日益活跃。据中原地产统计，截至4月28日，今年北京成交的总价5000万元以上的物业达到了104套，创造历史新纪录，而且均价也首次全面上涨到10万元/平方米以上。其中，亿元大宅也已经成交签约了3宗。

　　值得注意的是，谁将是单价20万元／平方米顶级豪宅的买单者？某豪宅销售负责人向记者透露，不动产登记风声出现后，原来有几套或者十几套房子的业主在全国范围内开始处置房产，进而换房；资产增值较快的IT、金融业等财富新贵拥有阳光财富，购买力较强；另外就是7年-8年没有置业的购房倾向于买新豪宅项目，这些财富阶层将是购买顶级豪宅的生力军。

　　《证券日报》注意到，这些具备冲刺单价20万元／平方米的项目几乎都是昔日的地王。而近期拍出的海淀永丰地王未来入市单价也将超过10万元／平方米。值得注意的是，《证券日报》这几天走访海淀高端项目后发现，该地王的出现现在已经有抬升周边房价的迹象。

　　海淀地王周边豪宅

　　计划涨价

　　北京万科高端事业部负责人高广汉向《证券日报》等记者表示，海淀永丰地王出来前后的一个星期内，周边市场有明显变化，一般平均成交周期为1个月-3个月，比较理性，但海淀永丰地王出来后，“竟然出现1天-3天，或者一周之内就认筹的现象”，“五矿万科如园在‘五一’期间卖了5亿元”。目前来看，五矿万科如园项目销售单价已经从5万元／平方米不断向6万元／平方米迈进，近期对价格也做了一些调整，将打折力度降低。

　　此外，高广汉还向记者透露，在中高端市场上，实际上1500万元-2000万元的住宅表现比较稳定。五矿万科如园去年卖了20多亿元，今年将力争达到30亿元，目前还有约60亿元货值待售，今年三季度将升级装修标准，届时售价可能也将随之上涨。

　　“当时保利也参与了永丰地块的拍卖”，保利·海德公园项目负责人袁野向本报记者透露，“拍卖过程中，恰好我与我们总经理在开会，他当时就表示，‘咱们是否考虑涨涨价’，但海德公园已经卡在预售审批价格上限上进行销售，所以没办法涨价了”。

　　袁野还透露，“330”政策出来后的15天内，海德公园以一天一套的速度出售。海淀永丰地王出来后，“我们把价格稍微上调了，减少了折扣，‘五一’期间又开始一天成交一套了。照这个速度，预计5月中旬就清盘了”。

　　若说上述两个楼盘仅是小幅上调售价，从减少折扣上做文章，那么华润华润·万橡府则更为直接一些。秦江直言，“不涨价的开发商绝对不是好开发商”，海淀区域三年之后可能就几乎没有新房供应了。再加上地王的带动，“我认为一个月完成3.5亿元-4亿元的销售额是有点偏快了”。有内部人士也向记者透露，华润对该项目目前均价约6万元／平方米的销售并不满意。“5月底以后基本上要调价，单价至少调高1000元-2000元，阶段性地先涨一涨。”秦江向记者明确地表达了涨价意愿。

　　事实上，永丰地王被拍出后，确实带动了周边一些豪宅开发商的提价意愿，但其背后真正的涨价动力是海淀区域内未来三年可能将会出现几乎无新建住宅可卖的供应局面。

　　据中原地产统计数据，从2010年至2015年，海淀市场的库存快速减少，成交均价持续跳涨，从成交量看，持续下降。截至目前，2015年海淀区新增供应量385套，成交513套，均价高达5.35万元/平方米，存量仅剩1719套。

　　不过，在北京龙湖营销总监李亮看来，2015年是高端市场分化的一年。从市场发展来看，高价地推高了房价，市场也会进行“伪豪宅”、“真豪宅”的大比拼，不少地段在五环外、品质上无特色的项目将面临去化速度下降的问题。

 

 

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