330楼市新政样本：北京商品房库存创新低

建筑房产　　2015-5-6 10:06:44　　中国产业信息研究网　　http://www.china1baogao.com/

核心提示：2015年“五一”小长假，北京二手房住宅签约49套，新建商品房住宅签约324套，合计签约373套，同比上涨86.5%。从全国主要的54城市“五一”签约量看，整体数据也明显上涨，其中一线城市签约套数达1467套，比去年同期上涨幅度达40.25%，二线城市也上涨21%。

　　“3·30”楼市新政（即3月30日央行、住建部、银监会三部门联合发文对公积金和二套房的首付比例做了调整）发布后一个月，北京楼市出现了“红五月”征兆。

　　2015年的“5·1小长假”，北京市二手住宅网签量为49套，同比上升58.1%，而在过去的4月，北京的二手房成交“量增价稳”，住宅网签量高达17191套，创近25个月以来新高，成交均价环比上涨2.9%。

　　和二手房相比，新房的市场反映较为滞后。

　　4月，北京扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交3206套，环比虽然明显上涨，但同比去年4月同期依然下降12%。

　　北京房协秘书长陈志亦表示，3·30政策更多利好二手房市场，不过，在二手房的成交利好下，纯新房144平方米以上的改善型需求会形成一定梯次放量。

　　21世纪经济报道记者采访获悉，多个新盘开发商小长假之后项目的到访量较此前大幅翻涨，成交量也在4月的基础上有进一步提升。

　　另一个佐证“红五月”的数据，是高市场成交之下，北京急速下滑的住宅库存量，截至5月4日，北京商品住宅库存量已降至78904套，跌破8万套大关，并创下近10个月新低。

　　从供应情况看，2015年前四月合计供应的住宅套数为8494套，远低于2014年同期的20567套。从2013年4月截至2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。在这2046万平米中，只有1350万平米为住宅用地，而且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应550万平米左右。折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。而且按照目前市场供应比例计算，这部分大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。

　　从土地市场数据看，一二线城市的土地市场率先回暖，成交单价、溢价率均明显上涨，从4月单月看，一线城市合计成交住宅类土地9宗，平均楼面价达14012元的月度新高纪录，从溢价率看，因为北京设定了上限，导致停留在49.6%，实际平均溢价率超过60%。从二线城市看，4月成交住宅用地合计138宗，成交楼面价平均也达1677元每平米，从溢价率看，达15.2%，均为年内新高。从标杆房企看，20大标杆房企4月份也再次进入土地市场，其中万科在4月份获得了多宗土地，合计土地金额达51.87亿。

　　“地王”再现

　　“地王”作为助推市场热度和涨价的楼市信号，又在北京重现，并将力推北京楼市进入“红5月”。

　　4月27日，北京海淀区西北旺镇的住宅混合公建地块被首创置业[-0.97%]以总价56.4亿元竞得，溢价率达48.93%。

　　“地价再加上建安税费财务管理成本，项目未来的成本价将达到7万-8万。如果考虑10%-20%的利润，售价预期将在10万以上。”北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍，作为一个将建设成20层的高层住宅来说，该地块的楼面价又是区域地王价格。

　　该地块一出，也直接力促周边项目的到访量和成交。

　　21世纪经济报道记者走访该区域地王项目多个中介机构和新盘获悉，不少二手房业主抬高项目售价，且周边新盘的成交也受地王项目的利好到访量和成交大增。

　　楼市的持续回暖和紧缩的楼市供应，亦让一些昔日处境尴尬的高价地项目纷纷“解套”。

　　而该地王项目旁边的新盘则迎来了2014年11月入市以来到访量和成交的高点。

　　“不过，在3·30新政尤其是高地价拍出之后，项目的到访量和成交量翻倍增长，目前小户型已经基本售罄。”该新盘负责人向21世纪经济报道记者介绍。

　　北京楼市高端化

　　谈及北京楼市率先复苏，张大伟解释，原因很多，一方面，北京享受公共资源、产业布局、人口导入等诸多优势，另一方面，北京的住宅用地供应近年来也在持续减少。

　　地块稀缺以及地价上涨是支撑北京房价上涨的一个重要因素，也将直接让北京楼市步入高端化。

　　根据张大伟的统计，2013年4月至2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。

　　2046万平米中，只有1350万平米为住宅用地，而且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。

　　“折算成商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。”张大伟介绍。

　　在张大伟看来，按照目前市场供应比例计算，这大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。

　　“本次楼市新政最大的特点即是支持改善性住房需求，在北京项目迈向高端化之际，本轮楼市回暖，北京受到影响最积极的亦是改善性物业成交。”张大伟介绍。

　　4月，北京总价过千万的高端物业成交合计178套，是年内成交的高点，环比上涨幅度达到了17.9%，同比2014年同期的146套上涨幅度也达到了22%。

　　链家地产市场研究部李巧玲认为，后续房地产刺激政策还会有多种可能性，包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性，这种情况下，购房者入市的积极性将加速提高。