4月百城房价现止跌信号：一线城市成复苏领头羊

建筑房产　　2015-5-4 10:35:55　　中国产业信息研究网　　http://www.china1baogao.com/

核心提示：“3.30”的楼市新政以及持续不断的信贷等政策松绑刺激下，楼市升温明显，红五月迎来开门红。除上海因官方数据因素外，网易财经据机构和官方数据粗略统计显示，北京、广州以及深圳今年五一小长假期间，楼市交投活跃，相比上年成交表现火爆。在五一小长假期间，北京、广州以及深圳新房住宅成交同比涨幅分别达到18.9%、17%和297.9%。

　　在经历连续数月下跌后，随着中央和地方不断出台政策，百城房价环比已经几近止跌，楼市开始释放出积极信号。

　　中指院发布数据显示，2015年4月，全国100个城市新建住宅平均价格为10522元/平方米，环比微跌0.01%，跌幅较上月缩小0.14个百分点。

　　中指院常务副院长黄瑜告诉《每日经济新闻》记者，各类政策组合效果初步显现，市场信心逐步增强，楼市整体成交量平稳释放。整体来看，受政策利好影响，百城价格指数整体表现平稳，跌幅继续收窄。
　　
　　一线城市成复苏领头羊

　　目前距离“3·30新政”出台已一个月，其带来的效应直接体现在楼市销售端，但分化也是明显趋势。

　　中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，4月以来一、二线城市的成交提升幅度明显，而三、四线城市则较为低迷。一线及二线城市4月前26天的成交量较3月同期分别上升27%、13%，而三、四线城市则下降26%。

　　可见，“3·30新政”对不同城市的影响差别显著，市场供求基本面堪忧的三、四线城市对于政策的强力刺激反应冷淡。

　　在百城房价指数中，若从涨跌城市个数看，39个城市环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市环比持平。

　　张大伟表示，北京、上海、深圳等城市，自2014年以来再次出现了日光盘，一线城市的住宅用地供应减少，这种情况下，一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。

　　根据百城价格指数对北京、上海等十大城市新建住宅的全样本调查数据显示，十大城市中深圳、武汉、南京、北京、成都、上海和天津7个城市环比上涨，上涨城市个数较上月增加4个；杭州、重庆和广州环比下跌，其中杭州跌幅最大，下跌1.45%。

　　楼市继续回暖可期

　　国家统计局公布的数据显示，4月房地产业商务活动指数虽有小幅回调，但仍保持在53.7%的较快水平，连续两个月保持在50%以上。

　　值得关注的是新订单指数虽仍在50%以下，但指数连续三个月环比上升，显示市场销售呈现底部回升迹象。

　　黄瑜说，随着各类政策逐步落实及货币环境的持续宽松，首置及改善类购房需求将平稳释放，市场回暖趋势将进一步延续。

　　一线城市无疑将在分化走势中，率先走出低迷。网易房产数据中心数据显示，2015年4月广州成交7279套，同比2014年4月5214套上升40%。

　　金丰易居&佑威联合研究中心数据显示：4月上海市新建商品住宅成交面积为124.25万平方米，环比上涨59.33%，同比上涨63.21%。

　　佑威机构执行董事黄志坚表示，上海4月商品住宅新房成交比较火爆是政策刺激、高库存压力、一季度成交不理想需要补量等诸多因素共同作用的结果，按惯例，5月的季节性因素更有利于成交。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从现阶段北京市新房成交情况来看，“3·30新政”在对北京二手房市场成交发挥显著刺激作用的情况下，也带动了新房市场成交量的回升。

　　对于未来一段时间北京市新房市场的量价走势，胡景晖表示，目前北京楼市整体的观望情绪已经完全消散，从去年“9·30新政”到目前，在各级利好的刺激作用下，无论是改善型人群还是刚需首置人群，拥有实际住房需求的置业人群整体上已经积极入市，出手购房。

　　不过，也有机构认为，房价并不会迅速进入上升通道。链家报告称，尽管当前市场各方对新房的后市预期较为乐观，但是目前房企依然更为注重去化，一边继续上演各种促销卖房策略，无论是从恒大的“无理由退房”还是保利的“5P战略”，都可以看出端倪；一边积极营销品牌，寻求转型。

　　黄瑜表示，由于当前大部分城市住宅库存量仍处高位，短期内全国整体价格将保持平稳。不同城市来看，各城市对政策敏感度存在差异，未来价格走势将持续分化。

　　供应攀升房企恐试探性涨价

　　近段时间以来，各地房企加速开盘。网易财经走访广州市场注意到，在“五一”小长假首日，广州市场上扎堆开盘，粗略统计有16个新盘开闸抢客；万科、方兴等房企楼盘加速入市，备受关注的自贸区南沙片区楼市，香江控股旗下一楼盘加推小户型公寓一小时卖光；央企方兴位于南沙楼盘金茂湾也在近期新推盘，毛坯均价大概1.4万元/平方米，此前加推价格也在1.3万元/平方左右。

　　在今年五一期间，上海举办的楼市展上，房展会客流量或将创新高；日前深圳龙华某港资楼盘，新开盘推出600套住宅，单价高达4万元/平方米，遭到2000多号人排队争抢。

　　在二手市场上，据合富辉煌（中国）市场研究中心监测，诸如4月广州二手住宅网签套数约5000套，创历年网签量新高。政策效能叠加释放，客户入市意愿明显提高。受市场回暖升温影响，中心区约三到四成业主开始反价，反价幅度5%—10%，大致恢复到2014年一季度的水平（二手楼价2014年5月份开始逐渐小幅下滑）。

　　在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，从五月份开始政策效应积极释放，部分二手房房东在营业税政策变动的情况下，主动抛售物业，进而实现改善型需求。从这个角度看，这会带来房企对此类物业供应的增加，尤其是地段改善型物业。

　　他表示，供应增加背后，也会带来市场需求的增加。购房者积极入市下，势必会引发房企价格策略的调整，即出现试探性涨价。

　　但同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管“救市”政策出来多次，但是投资客为了避免资金全部沉淀在市场还没有完全复苏的楼市；部分二线城市、三四线城市早些大量的土地供应，带来的大量库存仍然没有消化。预计，半数二线城市、大多数三四线城市楼市基本面尚未明显改变，依然面临较大去库存压力，涨价需谨慎。