3·30新政满月调查：一线楼市强势回暖三四线反应冷淡

2015-4-30 9:01:24　　中国产业信息研究网　　http://www.china1baogao.com/

核心提示：2015年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

　　新政出台后，长珠三角地区及其他一线城市对政策反应迅速、市场已呈回暖迹象；二、三线城市反应较为滞后，但市场向好趋势明显。

　　3月底的房贷新政叠加降准的流动性效应，正在一线城市的房地产市场快速发酵。进入4月下旬，深圳、广州接连出现日光盘，深圳房价更是明显上涨，购房者恐慌入市重现。

　　中原地产统计签约数据显示，4月一线城市新房成交签约环比3月同期上涨超过50%，库存去化明显加快。与此同时，部分区域部分项目出现提价。
　　
　　一线强势回暖

　　4月25日，位于深圳宝安洪浪北地铁口附近的勤诚达·22世纪进行2期加推。117套78-88平米单位在2小时内被“抢”光，价格在4.1万-4.6万/平方米。

　　据悉，勤诚达2期第一批产品于今年元旦开盘，当时均价为3.3万/平方米，时隔4个月，价格涨了30%。这也是深圳3·30新政以来第一个日光盘。

　　在广州，香江国际金融中心上周末首次开盘，推出3号楼共220套38-55平loft不限购公寓。毛坯价1.15-1.25万/平方米。开盘一小时后，220套房源全部售罄。

　　一线城市的部分日光盘现象，在整体成交数据中亦有反映。中原地产研究中心统计数据显示，全国主要典型54城市上周（4.20-4.26）合计住宅签约套数达到62256套，环比增长12.6%，其中一线城市合计签约10412套，4个一线城市成交量全面上涨，环比涨幅达11.4%。上周也是最近12周来，54城市住宅合计签约首次突破6万套。中原地产预计，5月份将继续维持增长趋势。

　　值得注意的是，“3·30新政”对不同城市的影响差别显著，三四线城市对于政策的强力刺激反应冷淡。一线及二线城市4月前26日的成交量较3月同期分别上升27%、13%，而三四线城市则下降26%；从整体签约看，一线城市涨幅也最明显。4月一线整体销售量环比3月同期上涨幅度均超过50%。

　　保利地产有关人士指出，长珠三角地区及其他一线城市对政策反应迅速、市场已呈回暖迹象；二、三线城市反应较为滞后，但市场向好趋势明显。

　　从4月保利地产在全国各项目表现情况来看，楼市新政对各地楼市影响显现出类似的差异化现象。北京、上海、广州、重庆、杭州等一、二线重点城市，销售环比增长达50%以上；沈阳、南京、无锡、武汉、佛山等二、三线城市及北方区域，楼市新政利好的影响相对较为滞后，月度销售仍维持在相对稳定的水平。

　　原中原地产分析师张大伟分析认为，从央行到地方新出台的政策层出不穷，房地产市场的成交量复苏明显。二季度仍有可能降准降息。购房者入市的积极性在提高。

　　另一方面，随着成交的回升，一线城市房价面临再次上涨的压力。“成交上升到一定阶段，必然伴随着价格的上涨。”张大伟认为。

　　其中尤以深圳为甚。

　　深圳多个开发商和中介人士认为，在3·30新政的刺激下，当前的深圳楼市温度快速飚升。据深圳中原研究中心统计，近期在深圳已成交备案的数据中，有11个成交项目价格出现明显的上涨。龙岗片区百合盛世房价涨幅最高，达23.33%。

　　大型房企受益明显

　　一线城市及重点二线城市的率先回暖，让布局在此的大型房企首先受益。

　　今年一季度，大型房企的销售并不算好。4月26日，万科公布的一季度业绩报告显示，万科累计实现销售面积395.7万平方米，销售金额463.4亿元，同比分别下降4.7%和14.6%。保利地产一季度签约面积158.17万平方米，同比下降27.35%；签约金额195.05亿元，同比更是下降30.52%。

　　3·30新政改变了一季度低迷的态势。保利地产透露，其4月认购金额超过150亿元，认购、签约金额环比、同比增长均超过50%。

　　对于3·30新政后的市场表现，保利地产认为，受益于持续宽松的货币环境及行业政策，市场信心大幅改善，购房者信心指数明显增加。以保利地产为例，4月份全国来访超过7万组，环比增长超过两成；从产品结构看，刚需产品去化较快，豪宅市场稳中回温，商业物业持有信心大幅增加、大宗投资踊跃。但4月刚需产品仍占最大比例。

　　此外，豪宅市场也逐渐升温。例如，北京的保利中央公园、保利枫丹壹号等项目，广州的保利天悦、保利云禧，以及上海的保利西岸等楼盘，月销售均超过4亿元。

　　投资型商业物业方面，北京保利国际广场、上海ONE56均出现单笔总额高达15亿的商业大宗购买。专业投资者对于商业物业投资前景及楼市后市发展给予积极判断。

　　广发证券、中信证券等券商地产分析师指出，楼市成交量同比持续上升，基本面持续复苏，板块投资逻辑依然顺畅，继续建议买入主流地产股。

　　前述保利地产有关人士强调，政策的放松并非意味着阳光普照。尽管市场信心大幅改善，但去库存仍是目前楼市的主旋律，房价快速反弹的可能性不大，未来半年内楼市或将呈现量升价稳的趋势。除了一线城市和少数二线城市项目外，保利地产大部分地区今年的主要工作依然是抓住市场窗口期，坚定走量、去化库存。