香港人组团买房 深圳楼市4月频现“时光盘”

　　进入4月下旬，深圳楼市掀起一波开盘热潮。在“3·30新政”和新一轮降准的刺激下，这些楼盘普遍热销，甚至“时光”。最新一个开盘的是由香港的港铁集团开发的某地铁上盖（在地铁站地上部分建设）楼盘。该楼盘在4月26日下午开盘，首推600套房源，现场却来了约3000人，平均5人抢一套房。

　　值得注意的是，《第一财经日报》记者在现场看到了大批香港人。该楼盘最吸引港人的是其地理位置，位于深圳北附近，待2017年广深港高铁全程开通后，香港人往来深圳将更加方便。

　　港人抢房

　　4月26日13时，位于深圳龙华新区地铁4号线龙胜地铁站的某楼盘开盘开始签到。由于采取摇号选房的方式，购房者早早就排起了长龙。

　　一位购房者表示，他13:20到达，排了将近40分钟才进场。

　　《第一财经日报》记者在现场看到，大约有2500个座位全部坐满，很多后到的购房者只能站在两旁等待，目测现场有约3000人。

　　据了解，这是港铁集团在深圳的第一个住宅项目，此次共推出600套房源，包括80~220平方米的2+1房、3+1房、4+1房、顶复及纯栋复式产品。

　　该项目在深圳规土委的备案价为3.2万~4.2万元/平方米，均价约3.6万/平方米。

　　相比之下，该项目附近的特发和平里的均价才2.9万/平方米，中海锦城一期的均价为3.3万/平方米。但近期加推的楼盘都有涨价趋势，星河传奇均价涨到了3.7万/平方米。

　　在现场，一位80后陈小姐告诉《第一财经日报》记者，她从3月开始看房，看过3~4个楼盘，就决定买港铁集团的房子。

　　“自从今年公布楼市新政以后，深圳的房价都噌噌往上涨，我不能再犹豫了，不然就要白干几年。”陈小姐说，但她很担心这次选不到房，人太多，要看运气。

　　陪同陈小姐一起来的一位朋友被现场火爆的购房情形吓住了。她告诉本报记者，原本打算下半年才买房，但看这架势不能再等了。

　　现场不乏一家人出动一起抢房的例子。现场有购房者告诉记者，他的兄弟姐妹都来了，这次总共买了三套房，花了1000多万，均价3.4万/平方米左右。

　　值得注意的是，很多香港人出现在了购房现场。一位香港中年人较早摇到号，选中了一套89平方米的房子，签约之后他面露喜色地对记者表示，很看好港铁集团的房子。

　　陈小姐也告诉记者，她在半个月前看该项目的样板房时，就看到香港人组团来看房。

　　由于该项目是地铁龙胜站旁边，可坐地铁龙华线直抵福田口岸，来往深圳香港两地非常方便。加上正在建设的广深港高铁将于2017年通车，届时往来香港将更加便利。

　　业内人士分析，深圳是香港的“后花园”，两地房价差距很大，随着深港经济合作加深，来深圳置业的香港人会越来越多。

　　需求旺盛

　　更早一天，位于宝安洪浪北地铁口附近的某楼盘加推，117套78~88平方米单位在2小时内被“抢”光，价格在4.1万~4.6万/平方米。

　　而这个楼盘在今年元旦开盘时的均价为3.3万/平方米，短短4个月时间，价格就涨了约30%。

　　美联物业全国研究中心数据显示，4月20日~4月26日约有10个楼盘入市。位于罗湖区东门的某高端项目低调加推，均价高达5万元/平方米，仍受到欢迎；而位于南山蛇口的某豪宅项目加推新品，最高价达20万元/平方米，成为深圳历史最高纪录之一，据通告表示已接近售罄。

　　“营业税免征期限5改2、公积金首付比调整政策相继在深圳落地，日前央行实行年内第二次降准，供应面终发力。4月中旬以来，深圳推盘量如期走高，且因环境宽松、蓄客多时，多项目开盘都很火热。”美联物业全国研究中心表示。

　　据深圳中原研究中心统计，近期在深圳已成交备案的数据中，有11个成交项目价格出现明显的上涨。龙岗片区某项目房价涨幅最高，达23.33%。

　　新盘开盘热销，日光盘、时光盘频现，改善型需求释放、投资性置业积极入市，二手房动不动就涨价20万……不难看出，深圳的楼市行情已非常火热。

　　这不仅与近期的楼市政策有关，更在于深圳特殊的楼市结构。

　　根据全国第六次人口普查数据，截止到2010年底，深圳住房自有率为26.9%（覆盖范围包括原农村私房），而北京、上海住房自有率在70%左右，广州为89.9%，远高于深圳；截至2013年底，估计深圳住房自有率为30%，居民住房自有水平仍比较低，全市有70%的人靠租房来解决住房问题。

　　而深圳的楼市库存并不高，近几个月高企的成交量也压缩了去化时间，深圳市的楼市去化时间由去年9月的峰值一路向下，当前仅有6.7个月，远远低于15个月的去化周期警戒线。

　　更重要的是，深圳的新增建设用地基本枯竭，去年一年仅供应一宗住宅用地，未来将以盘活存量即城市更新（旧改）的方式作为主要供地方式。

　　美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰曾对《第一财经日报》记者表示，由于旧改难度大、成本高、周期长，深圳未来的土地供应很可能会断层。在这样的供需结构之下，深圳的楼市火热趋势成为必然。

　　多个新盘入市涨价

　　龙华是深圳楼市一大热点片区。此次港铁天颂3.4万元/平方米的均价被业界视为“合理”。从中原地产和安居客的统计数据看，目前龙华新盘价格主要在3.2～3.6万元/平方米。

　　深圳商报记者了解到，近期不少新盘入市，均提高了售价。4月11日，龙华一新盘加推楼王单位，价格拉高至3.7万元/平方米，比去年12月的价格高出约5000元/平方米，竟有百余市民通宵排队购房。坂田一个项目在清明节前的均价为2.9万元/平方米，节后均价提至3.1万元/平方米，至4月11日又调成3.45万元/平方米。

　　据相关不完全统计，“330新政”出台后的4月1日，深圳已有17个项目提价，至清明节已增加至39个左右。

　　在70座城市中，3月份，深圳的价格环比涨幅最为明显，为0.7%。2015年第一季度，深圳一手成交均价就已经达到26829元/平方米。

　　近期新上市的楼盘推盘，均采用“小步走”策略，罕有超过600套的。这被认为是“330新政”之后，开发商以小盘操作的方式试探市场。当提价行为并未减少购房者热情时，开发商可能就会相应加大推盘和涨价力度。

　　在深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄看来，政策刺激之后这半个月的验证结果是“过于好”了，目前价格上涨的背后风险，是炒风过剩引发下一轮的调控政策。
　　
　　巨量供应或抑价格上涨

　　今年第一季度，深圳成交量同比涨幅全国最高，在100%以上，领先于京、沪，更远远领先于同比出现下跌的广州。4月第三周，深圳一手住宅成交1069套，环比涨幅达25%。近几个月高企的成交量也压缩了去化时间，深圳市的楼市去化时间由去年9月的峰值一路向下，当前仅有6.7个月，远远低于15个月的去化周期警戒线。

　　在市场行情的推动下，开发商在4月加速入市。深圳中原地产数据显示，目前确定4月份加推及开盘的项目有24个，其中纯新盘约8～10个。除福田外，深圳全市各区都将有新房供应，原特区外片区仍是供应主力，其中，龙岗、龙华、宝安共计约有11个项目将要面世。

　　第一太平戴维斯发布的《2015一季度房产市场》报告称，2015年深圳住宅市场将新增129个项目，主要集中在龙岗、宝安、龙华、南山四大区域。巨大的供应量在第二季度可能会抑制住宅价格的增长。

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