招商地产停牌等待资源整合或先注入蛇口资产

2015-4-20 10:47:56　　中国产业信息研究网　　http://www.china1baogao.com/

核心提示：3月初降息，3月30日当天同时出台二套首付降低和营业税征收“五改二”的利好消息。从市场反馈来看，在连续利好政策下，“春天”可期。各级政府或将继续出台一系列利好政策，引导楼市健康、有序发展。与其预料的相近，昨天央行又发布降准的消息。

　　停牌数日后，招商地产(000024.SZ)一纸公告回应外界猜测：招商局集团正在筹划地产板块的整合事项。

　　而作为招商局集团地产业务的旗舰企业和唯一上市公司，招商地产无疑将成为此次整合的最大受益者。

　　有消息称，招商局集团目前的方案是将旗下蛇口工业区的地产业务与招商地产进行整合，此前传闻的前海土地注入招商地产一事的可能性较小。

　　不过，招商局集团旗下的蛇口、前海等地产业务注入到招商地产只是时间问题，在集团资源的支撑下，招商地产将加速冲击千亿规模。

　　蛇口资产注入？

　　4月17日晚间，招商地产发布公告，公司实际控制人招商局集团证实，招商局集团正在筹划关于招商局集团地产板块的整合事项。鉴于该事项尚存在不确定性，公司股票将继续停牌。

　　有媒体引用匿名信源称，目前的方案是将蛇口工业区与招商地产的地产业务进行整合。此消息尚未得到招商地产方面的证实。

　　此前，坊间传闻招商局集团将3.9平方公里的前海土地作价3500亿元注入招商地产。

　　一位接近招商地产的人士对《第一财经日报》记者表示：“招商局集团是准备把前海和蛇口的土地都注入到招商地产，不过蛇口的土地更好操作，已经完成了土地性质的转变，而前海的土地仍然是工业、物流用地，转为商住用地需要与政府协商，目前还在谈判中，一时半会儿解决不了。”

　　招商局集团官网信息显示，蛇口工业区成立30多年来，开发和建设了整个蛇口片区11平方公里的土地，这当中的开发业务基本上由招商地产包揽。

　　本报记者查询招商地产历年的年报发现，近年来，蛇口工业区也一直持续地将资产注入招商地产，注入方式包括定向增发、现金出售。

　　2008年，招商地产定向增发4.5亿股，其中蛇口工业区和漳州开发区认购2.8亿股，募集资金总额57.77亿元。招商地产拿出其中的20.8亿元购买蛇口工业区拥有的花园城数码大厦项目、花园城五期项目、科技大厦二期项目、领航塔项目、领航园项目和雍景湾项目六宗土地使用权。

　　蛇口工业区于2010年、2012年、2014年先后将1.1亿元、39.8亿元、48.6亿元的优质土地注入到招商地产，这些土地包括海上世界多个商住地块、文化艺术中心等。

　　值得一提的是2014年的资产注入，原本招商地产计划以定向增发的股份来完成这项交易，但最终因股价倒挂而改为现金支付。

　　2013年9月，招商地产公布资产注入方案，拟以非公开发行A股股份的方式向蛇口工业区购买其持有的海上世界住宅一期、女娲广场、文化艺术中心的土地使用权，价值约48.65亿元，股票发行价每股26.92元。

　　但到2014年4月28日，招商地产又发布公告称，因受房地产行业波动影响，公司股价一路下挫，截至2014年4月25日，公司股票收盘价为17.20元，较2013年9月公布的融资方案交易发行底价26.92元/股，折价36.11%。因此，招商地产向证监会申请撤回上述方案，终止增发，改以现金形式支付地价。

　　截至目前，蛇口工业区还有大量住宅、商业用地仍待注入招商地产。

　　根据“再造新蛇口”的规划，蛇口工业区的重点项目海上世界城市综合体项目、太子湾片区综合开发项目中都有大量商住用地。其中，海上世界城市综合体项目，总建筑面积75万平方米，包括现有5万平方米综合商业以及规划中的70万平方米海上世界新建项目;太子湾片区综合开发项目，总建筑面积170万平方米，以写字楼、商业用地为主，兼有仓储、港口码头及少部分住宅。

　　业内人士分析，按照以往的经验，招商地产或将重启增发及资产注入方案。

　　集团资源助力扩张

　　对于招商地产来说，利好绝不止于蛇口、前海，招商局集团这棵“大树”有足够的资源支撑起扩张。

　　招商局集团的地产业务整合目前已提到战略高度。招商局集团的地产业务主要分为两部分：一是通过蛇口工业区、漳州开发区等提供成片开发综合服务，二是通过招商地产从事住宅、商业地产开发业务。

　　但从事上述两项业务的子公司之间的地产业务存在诸多交叉重叠。以蛇口工业区为例，在招商局集团提出“600亿再造新蛇口”之后，蛇口工业区中很多工业用地转为住宅、商业用地，这就与招商地产的业务有所重叠，整合势在必行。

　　中银国际今年1月对招商地产的调研纪要显示：“今年起，招商地产将充分利用集团资源做大规模。招商局集团在蛇口、前海、漳州等地项目的住宅类产品或陆续交由公司打造，同时招商局集团在深圳、厦门、青岛、上海等港口均有投资，未来将进行港口升级打造综合体，部分项目将交由公司开发。”

　　过去30年，招商地产主要以外部拓展为主，其体量位于国内房企的第二梯队。

　　财报显示，2014年，招商地产实现签约销售面积364.28万平方米，同比增加32.92%，签约销售金额510.49亿元，同比增加18.18%。

　　据了解，招商地产正在加速冲刺千亿规模，招商局集团的内部资源整合为其提供了依托。

　　中投证券研究报告指出，招商局集团产业协同向全国各地拓展，与地方政府进行全面战略合作，一方面显著增强招商地产在当地拓展的优势，另一方面区域综合开发领域的合作将直接给招商地产带来可观的资源。