佳兆业获生命人寿13.8亿贷款 危机后二股东首出手

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　　佳兆业（01638.HK）似乎看到了更多生机。“锁房”之忧解除之后，二股东生命人寿再次向其输血13.8亿元。

　　这是佳兆业陷入债务危机以来，生命人寿第一次出手“相救”。

　　虽然是佳兆业的二股东，生命人寿在佳兆业最困难之际却选择了旁观，此时出手或许更多为了自身的利益。因为生命人寿答应向佳兆业贷款的这笔钱，是为了支付此前其与佳兆业联合拿下的大鹏“巨无霸”地块的土地款。如未按期支付，生命人寿也会受到牵连。

　　也有业内人士猜测，这可能说明佳兆业的处境正变得更好，生命人寿及时出手更有助于其脱离困境。
　　
　　为支付地价输血

　　4月9日下午，佳兆业发布公告称，深圳富德资源投资（下称“深圳富德”）已于4月8日同意向佳兆业深圳公司提供13.77亿元的贷款，年利率为12%，期限2年。

　　贷款的抵押物是佳兆业深圳持有的各合营企业公司注册资本之50%。

　　佳兆业表示，这笔钱将用于支付其去年4月所买土地的部分土地款，以避免因延迟支付而遭有关政府部门的任何处罚。

　　《第一财经日报》记者查询发现，佳兆业所指的这块土地是在去年4月8日购入的深圳大鹏巨无霸地块，总价54亿元，比起拍价高出20亿元，溢价约59%，折合楼面均价约每平方米10465元。

　　土地挂牌资料显示，这幅宗地编号为G16301-0701的地块，名为“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”，位于大鹏新区大鹏街道下沙社区。土地性质为综合性质用地，包含商业服务业用地、文体设施用地、交通场站用地、供应设施用地、绿地与广场用地，土地使用年期为40年。

　　该地块用地面积高达86.98万平方米，其中地块规划总建筑面积51.6万平方米，如此巨大体量的单宗地块，在土地资源稀缺的深圳颇为罕见。

　　根据出让条件，竞得人在签订《出让合同》后，可选择5个工作日内一次性付款或分期付款。若选择分期付款，则应自签订《出让合同》之日起5个工作日内支付不低于成交总价50%的价款，余款1年内不计利息付清。

　　从佳兆业的表述来看，该公司选择了分期付款的方式，按照1年的期限，4月8日即是余款的最后支付期限，余款最多50%，即27亿元。

　　佳兆业已陷入财务困境和债务危机，没有足够的现金支付此笔款项。截至3月2日，佳兆业的现金结余只有19亿元。

　　生命人寿选择了为佳兆业输血。公开资料显示，深圳富德是生命人寿的全资附属公司，而生命人寿又是佳兆业的第二大股东。

　　当然，事情远没有这么简单。

　　生命人寿在去年12月初成为佳兆业的第二大股东，在随后佳兆业陷入严重的债务危机时，却并没有伸出援手。当时房产与金融资深人士黄立冲对《第一财经日报》记者分析，生命人寿在接手郭氏家族股权时可能没有认清局势，在事态变得更为严重后，害怕再次出手相救会“血本无归”。

　　那么，此次生命人寿为何如此爽快？

　　不难发现，上述地块与生命人寿有着密切关系。资料显示，佳兆业是与生命人寿联合拿下这块“巨无霸”地块的，二者还成立了合营公司，分别占股51%、49%。

　　也就是说，如果这块地的出让金没有及时支付，生命人寿也要承担相应的责任。
　　
　　更多项目解锁

　　利好的一面是，佳兆业在深圳更多的被锁房源都被解锁了。

　　佳兆业公告称，截至4月7日，佳兆业位于深圳四项处于预售阶段的物业项目已获得解锁，但数个预售物业项目的若干未售单位遭受地方法院司法查封。这些被司法查封的未售单位目前无法正常销售。

　　上述四个项目分别为深圳佳兆业大鹏假日广场、深圳佳兆业悦峰花园、深圳市佳兆业中央广场以及山海美域花园(深圳佳兆业前海广场)。截至4月7日，这四个项目仍有9.35万平方米建筑面积被锁定，合计受司法查封的建筑面积为11.18万平方米。

　　此外，佳兆业位于深圳的深圳可园、深圳佳兆业新都汇家园、深圳上品雅园等3项已落成物业项目所有未售单位，及位于深圳的一项用于出租的物业项目的所有单位的业权限制已解除，同样的，这些物业项目部分单位仍受司法查封。

　　申请对佳兆业进行资产保全的境内债权人正在增加。截至4月7日，向法院提出对佳兆业境内贷款下的资产保全申请70份，其中，已接获28份民事裁定书，涉及境内贷款148.27亿元。

　　业内分析，为了促成融创收购，佳兆业会加速与境内债权人谈判，达成重组一致意见，解除项目查封，让项目正常运转。

　　但解锁可能会增加境内债权人谈判的砝码。因境内债权人大部分都有抵押，解锁后意味着资产可以盘活，即便佳兆业破产，境内债权人依然可以通过变卖资产获得偿付。

　　债务重组大考

　　佳兆业房源从政府解锁进入司法查封后，还面临着收购方融创、股东和债权人之间能否达成共识的难题。

　　佳兆业此前公布的重组方案是，不削减债权人本金，利息将予以减少及年限将延长，利息不低于中国人民银行贷款基准利率的70%；同时，年限延长后剩余年期不低于3年、不多于6年。境外债务重组方案票息率将由6.875%至12.875%大幅降到2.7%至6.9%，全部还款年期延长5年，但本金额不变。

　　但佳兆业3月22日宣布，首轮债务重组方案已经遭到海外债权人否决。

　　“削债必须控制在1-3年，利息不减，在债务未清偿之前不能派息，同时对于债券持有者的损失以股票或者股票期权等类似的方式予以弥补。”一位购买了佳兆业债券的债权人发表言论称，这个要求并不过分，因为融创收购股票的价格是1.8元，在股东基本上没有什么损失的情况下，让债权人来承担公司锁盘乃至一系列的损失是不现实的。

　　面对第一轮协商的失败，孙宏斌表示谈不拢将毫不犹豫离场，“佳兆业的经营状况比大家想像得更加严峻，境外债权人一定需要削减本金，目前的债券重组方案比较合理，进行调整的余地不大。因此，除了6亿美元的收购资金以外，我们不会再投入任何额外资金，并不提供任何担保。”

　　双方的矛盾有愈演愈烈之势，据佳兆业一位股东透露，近期境外债权人在想办法阻止融创并购，一方面向万科写信求参与并购，另一方面向港交所写信举报融创的行为。

　　按佳兆业财务资料，截至去年底，其境内外贷款人的计息债务总额约为650亿元，其中，境内贷款479.7亿元，包括124.18亿元银行债务、355.53亿元非银行财务机构债务；另外，还有170.38亿元境外贷款。

　　“如果经过法院判决后，佳兆业仍然不能偿还贷款，就看债权人愿意怎么样处理，双方可以再沟通。”大成律师事务所房地产专业律师刘子孺说，一般有重组方，不会走到拍卖阶段。

　　上述佳兆业股东表示，业主有政府保护，境内债权人有抵押和司法查封，但境外债权人什么都没有，在这一背景下，境外债权人会很被动，要么选择血本无归，要么选择和融创协商，接受第二轮重组计划。

　　“虽然大家都不愿意走到拍卖那一步，但融创提出的重组条件，大部分银行和金融机构都不会同意，回款时间3年以上，一般是基于企业要破产的前提，但佳兆业不存在破产。”重庆一位券商资管人士告诉记者，融创此前并购绿城时，从平安银行、民生银行做了90多亿并购贷款，完全有资金并购佳兆业，且一旦楼盘解锁，就可以销售有回款，为什么要等到3年后？

　　上述债权人表示，融创要么早点退出让其他有实力的地产商接手，要么去和佳兆业大股东谈判，1.8元的转让价不合适，僵持着对所有人都不利。

　　“近期境内有债权人开始猜测，融创背后的算盘是不是要逼九龙仓来接手，从而退出融绿之间股权转让的争夺。”上述重庆券商资管人士称，因为九龙仓不仅是绿城股东，同时也是佳兆业的股东，所以融创才会如此强势不让步。

　　一位业内人士分析，在佳兆业重组背后，应该会有政府参与，与境内债权人协调统筹好，如果融创谈不拢，也有可能分批次把资产打包卖给不同开发商，来偿还境内有抵押的债务。