30城住宅成交量骤增七成 政策叠加成效初显

　　3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，宣布将二套房首付比例，降至四成。此外，30日财政部、国税总局也联合出台新政，宣布二手房满2年交易免征营业税。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚在接受记者采访时表示，目前出台了一些稳定住房消费的政策，预期是止跌回升。一线城市或好一些，但是二三四线城市，政策的效应就会递减。在城镇化的过程中，有些二线城市库存积压严重。比如一些人口流出型城市，劳动力减少，产业发展也跟不上，效果就不好。而某些城市库存积压不是太严重的城市，会迎来阶段性的增长，但是效果很难持续，因为整体趋势是供大于求的。

　　28城成交量环比增长

　　关于政策出台的背景，任志强在“2015中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”上曾表示，房地产开发投资增幅也在下降，去年投资增速可能会降到10%，扣除物价指数就只有9%了，今年应该会继续下降，政府不出台利好政策的话，以后还会继续下降。

　　政策的叠加效应为楼市带来了利好。2015年3月份，易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1439万平方米，环比增长71.2%，同比增长8.3%。

　　随着市场预期转变，购房者入市节奏开始加快。尤其是3月30日央行、财政部等出台新政策后，次日部分城市成交量就有了明显的上升。这使得市场成交出现了比较明显的上涨态势。在受监测的30个城市中，有28个城市的成交量出现了环比增长态势。

　　根据上海易居房地产研究院的住宅成交报告，2015年3月份济南市新建商品住宅成交面积为72万平方米，环比增长78%，同比增长57.6%。

　　合富辉煌[-1.74%]山东公司项目总监徐荔枝告诉记者，政策的出台是一支强心针，暂时对济南楼市的去化有好处。公积金政策看似利好，但不一定能解决贷款的需求，目前公积金贷款审批比较难，对改善型需求的人群支持更大一些。“当政策出台后，有项目酝酿涨价，但是供求压力还在，位置、地段不好的项目，也不敢贸然行动。”

　　山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海，对于目前楼市政策的看法是，“更多是为了恢复市场信心。”

　　孙大海说，虽然济南购房总量增长很快，但是项目数量增长更快，这样平均到每个项目，成交就相应减少了。开发商又不断加任务，所以日子就更不好过了。

　　二三线城市以去库存为主

　　不仅仅是城市，一些省份也纷纷加入了支持新政的行列。3月份以来，包括福建、广州、济南等省市，对公积金政策做出了放松性调整。

　　上海易居研究院研究员严跃进表示，以福建为例，对于“首改”进行了重新定义。规定认为，所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班距离及子女上学距离变近、居住环境有所改善，均认定为首改房。而且从此次政策来看，并不是针对单个城市的，而是针对省域范围的，从这个角度看，“分城施策”的政策可能会在省域范围内进行，而不是单个城市。

　　上述机构的统计数据显示，同为二线城市的福州，2015年3月份新建商品住宅成交面积为19万平方米，环比增长15.9%，同比增长13.6%。而3月份的库存面积为379万平方米，去库存周期即存销比为18.5个月。从库存面积来看，较2月份394万平方米出现了下滑。从去库存周期看，也较2月份19.3个月出现了下滑。

　　严跃进据此表示，这反映了去库存的压力在释放，但要回归去库存周期的行业正常值（即12~15个月），依然需要时间。

　　融信集团品牌营销中心总经理单伟告诉《每日经济新闻》记者，今年政策面还是支持房地产的发展，形势还是比较乐观。一些库存比较大的城市，主要任务还是快周转、快去化。一线城市的核心地段或价格微涨，但是二三线城市主要还是去库存的概念，价格不太可能有大的上涨。

　　胡志刚表示，在现今情况下，形势好一些的二线城市，开发商或选择继续留驻。但难度比较大的二三线城市，这里开发商更愿意消化掉现有库存，回归到一线城市。但也不排除一些开发商继续留下做特殊地产的可能。

　　新政将提振二季度成交量

　　“3月末央行、财政部等部委新政出台，直接促使刚需购房者和改善性购房者按揭贷款门槛降低，这使得购房积极性得以提高。”严跃进表示，从目前各大机构的房价指标看，这将鞭策购房者积极入市，进而促进市场成交量上升。

　　鉴于此，他预计，二季度有望走出连续多个月环比下跌的态势，进而出现止跌反弹态势，尤其对于部分一、二线城市而言，二季度市场成交量的反弹力度将更大。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟也认为，从未来政策预期看，央行落地的二套房松绑政策，对北京等一线城市市场来说，有巨大的利好。他预计，从4月份开始，北京的成交量将出现明显上涨，商品房的价格也有可能出现5%-10%的上行。

　　同时，美联物业全国研究中心认为，4月份，楼市有望迎来供需两旺的局面。在成交价格方面，二手住宅成交价受业主反价的影响，涨幅将更加明显，一手住宅也不排除小幅上涨的可能。

　　不过，对于开发商来说，依然是买方市场，库存量过高的局面仍未改变，因此其首要任务仍是去库存，利用各种营销手段争取占据更高的市场份额。

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