支持居民刚需 楼市松绑通道开启后或仍有新政 房价或涨10%

　　经历了去年“9·30”限贷松绑和“11·22”降息的数次扭捏救市之后，在严峻经济形势的压力下，政府决心亮出救市的最大诚意。

　　首先，住建部、央行和银监会联合发文，二套房贷款首付降至四成。财政部、国税总局不旋踵宣布，将住房转让的营业税免征门槛由五年下调至两年。

　　3带2，5个中央部门往楼市里扔了一个炸，顺带着把春江水暖的股市几乎炸上了3800点。现在琢磨过来了，三天前住建、国土两部门原来扔的是“信号弹”。

　　楼市救市全面回归2008年。在2010年“史上最严楼市调控”后的第五年，房地产又可能迎来“史上最有诚意救市”。

　　为何近期新政出台如此频繁？

　　支持居民刚需

　　2015年政府工作报告“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。并未出现“调控”、“抑制”等词汇，而是用了“支持”、“促进”的字眼。

　　李克强总理答记者问“中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”
　　
　　楼市乍暖还寒

　　全国国家统计局公布2月份70个大中城市新建住宅销售价格，66个城市环比下降。

　　上海已连续7周商品住宅总成交在20万平方米以下，直到上周才刚突破20万平方米。
　　
　　首付比回归合理

　　6-7成首付现行的二套房首付标准，是在2013年楼市最火爆时期出台的抑制性政策，当时出台的目的是严格控制改善性需求入市推高房价。二套房首付比例目前各地执行较严。

　　4成首付现阶段房地产市场已转向，对改善性需求将继续松绑。因此，二套房回归4成首付也是合理的。

　　昨日中午，媒体报道称央行紧急通知下午三点半召开新闻发布会，有重要事项发布。随后央行辟谣。几小时后，传闻中的二套房最低首付比例下调的政策坐实。

　　昨天晚间，财政部、国家税务总局联合发布消息，个人转卖普通住房的营业税免征期限由5年下调为2年。

　　多家机构分析人士认为，政策松绑通道已开启，无论是地方政府还是相关部委，有可能继续出台松绑楼市政策。

　　房地产专家分析，楼市组合政策已经出台，利好将在近期显现。今年普通住宅的涨幅可能达10%以上。

　　各地公积金政策最先松动

　　相较僵持的商业贷款，各地住房公积金政策最先开始松动，一系列刺激政策密集出台。据不完全统计，2014年下半年以来，长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、广州等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。

　　在两会用“支持居民自住和改善性住房需求”取代去年“投机投资性需求”的措辞时，有关“今年房地产政策将调整”的猜测就不时被市场提及。
　　
　　央行辟谣难挡地产股飙涨

　　昨天中午，有媒体报道，中国人民银行紧急通知媒体，下午三点半召开新闻发布会，有重要事项发布，称此次发布会由金融市场司出面召开。虽然央行辟谣，“没有这个发布会”，但是几个小时后，预期中的政策终于落地。有分析人士表示，央行辟谣主要是担心消息影响地产股，不过，相关人士已经获得消息。

　　上周，就有消息称，住房和城乡建设部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中包括两条重要意见：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。据称，该文件目前已得到财政部和央行支持。

　　“今天央行、银监会、财政部、税务总局也出了政策，与楼市调控相关的部委都已经出手。”昨天，上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]表示，楼市组合政策已经出台，对于市场的利好肯定会在近期显现，估计上半年成交量就可能明显反弹。从后续来看，可以期待的政策还有取消限制外资买房等。

　　预测房价涨幅或在10%

　　“这绝对是个重大利好！”DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏认为，此次房产新政是对两会精神的一个跟进，相信就全年来讲，房产政策的调整还只是个开始。目前来看，相关新政仅是针对普通住宅，而针对中高端的政策，有可能会在7、8月份出台。仅就目前的政策看，伍惠敏表示，二套房首付限定在最低40%，但具体如何执行还需看各银行的执行度，此外还与贷款客户的资产情况有关。她预测，今年普通住宅的涨幅或在10%以上，而中高端住宅涨幅将介于5%至8%区间内。

　　“2015年前两个月的全国房地产数据相当糟糕，如果2015年房地产市场仍不能复苏，尤其是投资建设指标不能企稳，则经济稳增长压力将比较大。”杨红旭表示，调整二套房信贷在意料之中。今年政府工作报告中已经明确，支持改善性购房需求、稳定住房消费、收购存量房用于安置房与公租房。接下去，中央相关部委出台政策，顺理成章。

　　3月27日，两部委出台调整楼市供应结构的政策后，中金公司就在其报告中指出，我们认为，未来还将有更多部委级、针对需求层面的政策组合拳，支持和鼓励自住、改善房住房需求，具体措施可能包括交易税减免、变更首付比例(包括公积金放松、异地流动)等。

　　回暖是肯定的，但与此同时，“萧瑟秋风今又是，换了人间”。房地产已告别“黄金时代”，除了北上广深等少数城市，其他城市的房价已没有底气。楼市低迷，固然有过紧调控的原因，但一个共识已经形成：中国人口结构变化及老龄化，导致储蓄率、劳动力供给和房产消费都将逐渐走低。投资+信贷+房地产的传统增长模式渐行渐远，这是客观规律，即使国家意志也不能改变。在这个落差期，货币一定是宽松，利率一定是低的，央行要为经济托底。新常态的政策，也就只能帮房地产到这里了。“4万亿”的历史河流，如果踏进两次，连历史都要笑话我们。

　　将长期的目光收回到2015年，这个楼市回暖很重要。都说中国有三大调控政策，除了财政政策和货币政策，还得加上楼市政策。如今，三大政策全面导向救市，稳增长的主旋律不言自明。

　　但到目前为止，财政政策虽然增力加效，货币政策虽然名为稳健实为宽松，但经济仍没有完成筑底，仍处在下行通道。因为新一轮的刺激“投鼠忌器”，不敢再像2008年的救市，大幅增加债务杠杆，求一时之快活。这就导致，公共部门的投资计划虽然很庞大，但实际执行的投资不多，因为没有杠杆支撑。既如此，公共部门继续加大基础设施投资，私人部门同时加大楼市投资消费，才不至使得政府公共部门的投资独木难支。

　　货币继续宽松也好，财政继续刺激也好，楼市继续松绑也好，甚至新一轮泡沫周期也好，这都不是重点。重点在于，改革能否在宽松、刺激、松绑和泡沫中蓄积红利。没有改革的宽松、刺激、松绑和泡沫，仍是在吃旧经济周期的老本。

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