楼市一揽子政策或密集出台：二套房首付、利率将调低？

　　尽管数据仍然低迷，但房地产市场的信心指数已较节前有明显提升。近期，除国管公积金额度放宽外，济南、宁波等地率先出台政策，在信贷、保障房等方面松绑楼市。3月以来房地产市场明显升温，使市场乐观情绪不断提升。

　　中国证券报记者获悉，高层密切关注楼市出现的问题，要求住建部等部门研究对策，做好政策储备，稳定房地产市场。有关部门已准备相关储备政策。其中，除税收、限购、房贷政策松绑外，还包括加大棚户区改造支持力度、吸引社会资本加入等。目前，有关部门正等待合适时机推出相关政策。

　　分析人士认为，连续降息降准带来的宽松货币环境及两会期间不断传出的利好消息表明，房地产业的政策环境将逐渐宽松。中央和地方政府将密集出台利好政策，推进支持刚需和“去库存”的过程。

　　市场触底反弹

　　春节因素对楼市影响力度，似乎要大于业界预期。国家统计局数据显示，1-2月，全国房地产投资增速、销售、拿地等指标全面下滑。其中，1-2月，全国商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%；商品房销售额5972亿元，下降15.8%。

　　分析人士认为，上述数据低迷主要是因为节假日因素影响。去年四季度以来，不少地方房地产成交放量，透支大量需求。

　　“今年春节楼市是近几年来最惨淡的。”业内人士认为，尽管上市房企业绩尚可，但利润率继续下滑和总体供需形势逆转现状，使业界的市场信心降至低点。

　　进入3月，这种情况才有所改善。中原地产数据显示，3月，全国54个重点城市商品房周成交量出现稳步上升态势，已恢复到春节前水平。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，随着假期结束及降息的刺激，3月下半月市场有望告别签约淡季。部分城市出现小阳春现象。预计重点城市的3月市场将出现明显环比大幅上涨，同比将有一定程度上涨。

　　政策利好未尽

　　3月以来，政策层面的利好消息也在不断释放。2015年政府工作报告中提出，“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。与去年表述不同的是，并未出现“调控”、“抑制”等词汇，而是用了“支持”、“促进”的字眼。

　　今年经济增长压力较大的现实，也使房地产业在经济增长中的作用更加凸显。张大伟认为，两会期间监管层对楼市的积极表态，加之地方政府对土地财政依赖性仍然较高的现状，意味着房地产政策松绑可期。

　　多家机构分析人士认为，政策松绑通道已开启，无论是地方政府还是相关部委，有可能继续出台松绑楼市政策。

　　在大多数限购城市对“限购令”进行调整后，降低一线城市限购门槛呼声较高，具体体现在降低限购年限、允许外地户籍人口购买二套房等。据了解，后者曾作为政策建议被有关机构提交至监管部门。

　　业内人士建议，购买二套房最低首付比例可由当前的60%降至50%。分析人士预估，此项措施对市场影响较大，监管层可能会审慎推出。

　　在税收方面，为降低交易成本，二手房交易营业税免征年限可由5年调整至2年。“不满五年或非唯一二手房交易个税按差价20%征收”条款，也可能有所调整。

　　两会结束，哪些楼市政策“等风来”
　　　　
　　本周，继“认房不认贷”后，济南、广州、北京等地陆续调整公积金政策。其中，济南重新认定“首套房”标准；济南、广州均降低首套房首付，购买90平方米以下房屋首付比例为两成，90平方米以上房屋首付则为三成。同日，北京的国管公积金贷款账户余额划定线将由2万元调高至5万元，贷款额度最低额相应升高。

　　接下来，呼声很高的二套房贷首付比例下调、营业税免征年限缩短等，是否会变成现实呢？

　　二套房首付、利率将会调低？

　　住建部政策研究中心原副主任王珏林：一般来说，两会结束后，各地方和各部委将会根据政府工作报告以及相关表态，出台相关的操作细则，或者对已有的政策进行调整或完善。

　　两会透露出来的“风声”主要有三个方面：稳定住房消费、加大棚户区改造、增加保障房货币补偿的方式。目前，市场投资的比例在下降，炒房减少，市场发展相对比较平稳。要稳定住房消息，能调整市场的工具就是首付和贷款政策。至于怎么调整，则是银行需要根据两会精神、结合自身发展和风险来制定。

　　易居研究院研究员严跃进：此次政府工作报告提出支持改善性住房需求，从某种程度上说明政策的关注焦点略有变化。过去对于刚需购房的层面关注比较多，但也使得部分有改善需求的置业者面临着尴尬，即从刚需到改善型置业转变的过程中，成本比较高，而且比较费劲。此次提出“支持”，从某种程度上说明改善性需求的置业门槛在逐渐降低。换句话说，为了激活压抑的改善性购房需求，就需要降低二套房的首付和贷款利率。那么，此前关于“二套房首付五成”的做法完全是有可能的。而且，从房贷角度看，未来甚至可以细分，对于一些郊区置业、利好去库存的置业，甚至可以采取按首套房的做法进行优惠。
　　
　　改善性需求将重新认定？

　　住建部政策研究中心原副主任王珏林：怎么算“改善”？居住面积小的要变大的，卖小买大属于改善需求；原来有一套房，还想再买一套，也属于改善；有一套离市区远的，想买套离市区近的，属于区域改善。所以，有多种改善性需求。根据是否属于改善需求，来确定是否给予政策上的支持是有必要的。

　　“伟嘉安捷”分析师吴昊：一般来说，改善性需求指的是卖掉原有的房子后再买房的人群。商业贷款现在只要还清的，再买房就算首套，这也算是对改善性需求购房的一种支持。

　　而即使手里有一套房，只要还清贷款再买房也算首套，实际上这已经是购买第二套房了，但商贷首付比例只用支付30%，这相当于变相降低二套房首付了。而没还清，再买，二套房的首付比例则达到70%。这其实是将改善型人群区分对待，为了刺激内需，而政策上又不能完全放开，所以只能一点点地释放。

　　预计年内还会出现1-2次的降息，房地产政策是否再进一步调整。目前外地已陆续有公积金调整的政策出来，而北京公积金是否重新调整首套房认定标准，与商贷政策保持一致？这可能要根据经济走势而定。

　　营业税免征年限从5年改为2年？

　　中经联盟秘书长陈云峰：现在二手房买房成本较高，税费应该降一降。另一方面，楼市存量过大，也应该降低税费去库存。而且，随着新修订的《立法法》通过，开征税、停征税都要经过全国人大通过，相信以后更多通过市场机制来调节房地产市场，不符合市场机制的政策将很快出台。

　　易居研究院研究员严跃进：不管是营业税免征年限从5年转为2年，还是调整个税，本质上都是为了激发市场活力，减少因为税费问题而面临成本增加的交易尴尬，有利于自住、改善性住房需求的释放。

　　有传言称上海放松限购，北京呢？

　　同策咨询研究部总监张宏伟：从北京目前的供需来看，很难取消限购。更重要的是，从目前北京等一线城市的人口疏解动作来看，限购在短期内也很难取消。不过，在某些政策上做出微调是有可能的。比如缩短连续缴纳社保、纳税时间限制等等。

　　一直以来，鼓励刚性需求是政策的主基调，但这两年来支持自住改善性需求也一再被强调。尤其是一线城市大户型产品的存量在不断累积，参考今年两会的政策基调，包括北京在内的一线城市很有可能在针对改善型人群的政策和信贷方面有所放宽。

　　亚豪机构市场总监郭毅：北京限购是“永恒”的，但根据今年两会给予房地产市场的信号，政策将会在其他方面打开政策限制的局面。例如，目前正在推进的居住证制度和户籍改革制度。对于想要买房的人来说，拥有了居住证实际上就等于拥有了北京户口。而通州的积分落户制度也会增加更多潜在的购房名额。随着这些制度的完善，这些潜在的购房名额将会对于楼市成交形成一定的拉动作用。同时在二套房信贷等方面政策有可能也会有一定调整。

　　在两会精神给予了市场上行的预期后，最近一段时间北京楼市正在处于止跌状态，相信随着具体新政的落地，市场的成交量价将会进一步回暖。

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