谭华杰：一线城市下半年房价上涨压力大

　　一向谨慎的万科高管近期首次公开谈论房价。

　　万科董事会秘书谭华杰于3月4日举行的机构电话交流会上表示，今年下半年部分城市房价上涨压力凸显，尤其以去年土地价格暴涨的一线城市为甚。

　　对于今年楼市销售预期，谭华杰表示，全年房地产销售向好几无悬念，倒是下半年部分城市房价是否会上涨存在悬念。“尤其是部分重点城市今年销售量同比增幅转正这一点基本可以确定。”

　　谭华杰认为，下半年部分城市房价上涨压力凸显的依据是，以一线城市为代表的部分城市去年土地的暴涨，已经到了“变态”的地步，去年四季度，一线城市土地价格较去年一季度上涨了40%。这一现象在北京尤为突出。

　　在谭华杰看来，在诸多三四线城市房地产投资出现较大风险之后，大量开发商涌入一线城市避险，造成一线城市原本有限的土地资源遭到疯抢，推高了土地价格。基于走高的土地成本，商品房售价恐将居高不下；就算开发商开发商担心高房价难被市场接受而延缓推房，市场还是会因为供应减少而价格走高。

　　因此，谭华杰判断，今年上半年市场将去化顺畅、房价平稳，这是资本市场最乐于见到的；但下半年房价走势的不确定性较大，部分城市房价上涨压力较大。

　　
　　此外谭华杰透露，2015年万科推盘总货值将比2014年增加10%左右，3月份万科推盘量将在100-150亿元之间，较2月的60亿元货值有较大幅度提升。

　　他还表示，非常看好长三角、珠三角一线城市周边重点城市的楼市表现，认为这些城市将是未来人口导入的重点区域。而中部三四线城市恐怕近年来很难看到向好的可能。

　　另外，谭华杰昨日3月3日在接受观点地产新媒体采访时表示，房地产进入白银时代，融资能力将成为分水岭。

　　“黄金时代不动产升值快，企业可以承受较高的融资成本；但进入白银时代，融资成本成为企业盈利水平重要的分水岭，甚至能决定很多业务能做不能做”。

　　《不动产登记暂行条例》将于3月1日起实施。而不动产登记暂行条例实施细则目前正在征求各方意见,也有望在近期推出。

　　按照《条例》规定，不动产登记对象为集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权和法律规定需要登记的其他不动产。全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为：不动产统一登记是一项基本制度建设，并不是直接的调控政策，长期来看对房价影响偏向中性。而2015年房价将呈现区域分化严重的特点，一线城市将有10%的涨幅。

　　杨红旭：早在2007年出台的物权法当中，就已经要求逐步实施统一的不动产统计登记制度，这是跟所谓的财产保护有关系的一项基本制度。只有实行统一不动产登记制度才能够使不动产的相关的数据权利人的相关情况有一个统一的准确的数据库的建设，只有这样才能够有利于相关的政府管理、包括有利于更好的保护权利人的财产权。所以，它对房价的影响长期来看是一个中性的影响，并不是一个直接的调控政策。

　　但是随着这一基本制度建设的完善，也使部分人的多套房甚至是不法房源来源可能会逐步得到一个规范，甚至是信息被官方相关部门掌握，这可能会对部分人形成一个所谓的舆论压力。出售房源方面更加积极，短期之内对楼市有一个小幅的负面影响。但是如果说全国的整体形势，我预判房价会直接反弹，房价的走势相比2014年要稍微强一些，但是区分化比较严重，一线城市将率先反弹，现在已经开始止跌慢慢的回升了，2015年一线城市的房价可能会有一个10%左右的涨幅。但是很多的三、四线城市因为库存量比较高，所以依然保持一种下跌，然后逐步企稳这样的态势。至于二线城市是一个分化的态势，少数城市的话有点类似一线城市，向一线城市靠拢，但是大部分的二线城市还是略微强于三、四线城市。

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　　国家统计局日前发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，一线城市房价目前已经初步呈现止跌回稳的态势。而与此同时，上市房企的业绩却不容乐观。公开数据显示，144家上市房企2014年前三季度总负债达到2万6692.12亿元，33家房企资产负债率超过了80%的红线。在已经公布2014年业绩预告的47家上市房企中，12家业绩亏损，10家业绩预减。上海证券首席投资顾问付少琪认为上市房企业绩的下滑趋势将在今年有所减缓，而三、四季度地产股也将迎来配置的最佳时点。

　　付少琪：房地产板块整个行业利润增速明显下降是一个不争的事实，2014年是尤为突出。如果讲2014年年报的话业绩逐步下移，或者说增速大幅下滑的这种格局是比较明显的。但是地产板块在2014年表现还是相对是比较亮眼的，背后的逻辑是估值修复，整个房地产板块的估值是比较低的，一线的房地产公司，也就是说这种招保万金这样大型的房地产公司，实际上业绩增幅虽然下降了，但是整体上估值是相当便宜的，因此很多券商给予了它买入的评析。

　　2015年的话我觉得业绩增速下滑的这种势头可能会有所遏制，这个也是得益于整个整体的宽松和货币市场的宽松。所以，我觉得2015年的话，业绩也不会有期待的那么好，但是说它的一个大幅下滑的势头我觉得应该会被遏制。我觉得地产股是跟大盘正向波动的契合度还是比较高的，去年下半年整个房地产股的话随着大盘是一起出现了明显的上扬。2015年，我觉得只有指数性的行情到来的话，那么地产股也有比较好的表现机会，但是在一季度、二季度这种时间点的话，对于大盘对于蓝筹股对于房地产股的话，它这种配置需求都不是很高，所以我觉得如果要配房地产股的话，应该在下半年三季度、四季度这样一些时间点可能对于短线的这种财富效应可能预期会更加好一点。

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