地方两会释放信号：一线城市限购暂不放开

　　楼市进入新常态后，限购政策的最后堡垒北上广深和三亚今年是否会放开限购呢？

　　广州市市长陈建华2月12日告诉《第一财经日报》记者，政府调控房价的目标是让房价相对稳定。地方两会上释放的信息显示，北京、上海等城市的限购暂不放开。

　　在近日举行的广东省两会上，有多位地产界人士认为，现在是楼市限购政策全面退出的合适时机。广东省人大代表、时代地产（01233.HK）董事长岑钊雄告诉《第一财经日报》，包括北上广深，当时设定的限购外部条件已经不存在，因此要根据市场的真正需求对相应的政策做出调整。

　　自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。至去年底，除了北上广深和三亚外，其他城市均取消了限购。

　　广东省人大代表、深圳万泽股份（000534.SZ）董事长林伟光和广东省人大代表、海印股份（000861.SZ）董事长邵建明也认为，现在即便广州这样的城市完全放开限购，房价也不会怎么涨。“现在该买房子的人都已经买了。”

　　去年12月26日，中国社会科学院旗下多个机构共同发布《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014～2015)》预计，未来一年，一、二线城市房价的继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变，仍在坚守限购的五个城市有望在一年内全面放开。

　　2月12日，在广东省人大会议上的广州代表团开放提问环节，陈建华在回答《第一财经日报》提问时说，“一个城市房价的大起大落不是我们调控的目标，我们调控的目标是让房价相对稳定，一个稳定的可控的房价水平是大家都比较容易接受的。”

　　在此前2月6日广州两会举行的记者招待会上，陈建华说，目前广州的（楼市）存量也在一个相对合理的区间，大概是11个月到12个月的存量，这是一个比较合理的需求，如果存量太少了，房价会大幅度增长，如果存量太多了，房价会大幅度下跌。

　　陈建华说，在新常态下广州加大对这个问题（楼市政策）的研究，特别是通过对一些大数据的分析，尤其是对前年、去年广州房价的走势，广州住宅和商业房地产的建筑量、预售量、销售量跟存量、价格走势等都用大数据进行分析。到目前为止，北上广等5个城市在限购政策方面保持稳定是有道理的，目标就是要楼市的平稳。

　　在业内人士看来，广州楼市限购是否放开，目前仍无时间表。其他大城市如何决策也是市场关注的热点。在今年1月召开的北京两会上，北京市副市长陈刚表示，在限价、限贷政策已经放开的2015年，北京房地产市场有能力依靠市场自身的调节能力，让房价保持稳定，暂不会考虑放开限购政策。在1月份召开的上海两会上，上海市相关部门也表示，目前上海的住房限购政策不会变化，仍将继续执行严格的住房限购政策。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，一线城市继续执行限购有人口控制方面的考量。因为北上广深这些大城市需要严格控制城市人口规模，后续即使放开也不是直接放开，而可能是在工作居住证和人才引进等方面做一些调整。

　　相比二三线城市，一线城市的产业比较丰富，产业结构比较好，对房地产的依赖度比较低。同时，一线城市的土地市场收入并没有太多下滑，松绑限购和救市需求不迫切。在地价仍然比较高的情况下，一旦一线城市松绑限购，那价格就可能难以保持平稳，因此地方政府对此也会比较谨慎。

　　央行降准给2015年房地产市场政策以预热性的信号。行降准0.5个百分点直接释放流动性近6000亿元，增加货币供给量，从而改善资金环境，降低融资成本。

　　对房地产行业来说，此次降准是2014年以来一系列货币支持政策的进一步完善与升级。2014年，央行9·30政策的出台加上2014年11月末的降息、公积金政策的调整，对房地产市场年末的整体回暖提供了重要基础。

　　从历来经验看，货币政策对房地产销售的影响最为直接，此次降准将进一步明确购房者预期，加快推动各类住房需求入市，缓解各地高库存压力。但基于春节临近影响，预期政策影响的真正显现将在3月份开始逐步显现。而主流开发商的资金链也将迎来实质性的缓解，基于销售回款加快和融资成本降低带来的现金流将更显珍贵。

　　与此同时，2015年，中国工作的重点将是防止经济的进一步恶化。合富辉煌市场研究中心的预测认为，2015年，楼市的政策利好将集中在上半年，下半年政策窗口可能适度收紧。

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