房企争抢一线土地 1月一线城市土地市场升温

　　1月份土地成交平均溢价率达到28.6%，创去年1月份以来的最高点

　　据中原地产市场研究部统计数据显示，2015年1月份，一线城市合计成交土地58宗，成交金额达到了530.9亿元，与2014年12月份的378亿元相比，环比上涨了40.4%。更值得关注的是，1月份土地成交平均溢价率达到了28.6%，这意味其平均溢价率创下2014年1月份以来的最高点。

　　《证券日报》记者注意到，2014年全年，除了1月份一线城市土地出让平均溢价率达到50%以上外，其余11个月均低于26%。

　　2月3日，首创置业以5.98亿元夺得北京顺义一块包含经营性养老用地的土地，商品房部分楼面价为每平方米1.1万元，如果加上对养老地块的投入，商品房住房部分楼面价每平方米将超过2万元，溢价率超过30%。

　　值得注意的是，房企对这块地的争夺非常激烈，经过56轮拼杀才定下买主为首创置业。“多家企业竞争拿地，基本可以判断2015年北京土地市场的竞争会非常激烈”。中原地产首席分析师张大伟向记者如是表示。

　　此外，中原地产监测的另一组数据显示，以华润与首开、招商的联合体为例，其1月份在北京拿地金额合计达到了192.81亿元。由此可见，房企在一线城市拿地积极性明显比2014年上升。

　　对此，张大伟表示，拿地节奏可以看出房企对未来楼市的判断。2014年初，20强房企在土地市场上表现得较为保守，直至去年9月份，部分企业才出现在土地市场上，其中，万科、远洋、保利等企业当时均大幅度拿地。此后，房企逐渐开始对一、二线城市增加土地储备。

　　不过，另有业内人士认为，目前从土地市场的出让情况来看，房企布局正发生变化，三、四线城市由于过量的楼市库存难以消化，市场饱和度高，房企到这些区域拿地的意愿非常低。

　　相反，一线城市和部分二线城市成为房企抢地的“集中营”，甚至不断推高地价。目前，一线城市楼面价接近或者超过周边房价已经成为土地市场的新常态。有分析人士认为，房企高价拿地是有风险的，从北京2015年供应的豪宅规模就可以看出，北京动辄每平方米售价达10万元以上的豪宅在多区域内集中入市，这势必对高端楼市竞争格局造成影响。毕竟，大量豪宅入市后卖给谁，市场是否真正具有接盘能力有很大不确定性。

　　对此，世茂集团副总裁蔡雪梅曾对《证券日报》记者表示，开发商依靠挖掘土地增值价值找利润的地产高速增长时代已经结束了，未来将以拼产品见长，企业应该严控负债率、回款率、利润率和销售率。

　　另一方面，尽管一线的住宅市场仍有需求，但投资客已经减少，加上国土新规严格禁止囤地，因此不少业内人士坦承，房地产市场的泡沫可以说已经被挤压得差不多了。

　　开发商们以行动积极表示了对一线楼市的支持。目前，一线城市楼面价接近或者超过周边房价已经成为土地市场的新常态。但值得重视的是，房企高价拿地是有风险的。因此恒大去年以来在土地市场几乎无动作。保利地产也仅在熟悉的广东等一二线城市少量入手。

　　“从北京2015年的豪宅规模可以看出，北京动辄每平方米售价达10万元以上的豪宅在多区域内集中入市，将对高端楼市竞争格局造成影响。”张大伟分析认为，对市场的接盘能力必须谨慎。

　　一线城市的土地遭抢，但楼市的投资需求仍在下降，中原地产发现，以广州为例，“1月，广州楼市一手、二手、商写等各类物业的成交均出现结构性回落，其中，以投资需求为主的商写物业下滑最为显著，供应和需求环比下降普降五成左右。”

　　这种变化将无疑反映在土地市场上。当投资需求不再强烈时，土地市场的热度还能维持多久，值得关注。

　　张大伟认为，土地市场将会有明显分化。从2014年11-12月市场数据看，三四线城市明显已经出现过量库存。因此，会继续遭到房企的撤离。在容量有限的一线市场上，不少房企会争得“鱼死网破”，会有一些过于激进或实力过弱的房企退场。

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