深圳写字楼未来三年将迎供应高峰

2015-1-21 15:14:34　　中国产业信息研究网　　http://www.china1baogao.com/

核心提示：跟北京、上海、广州比，深圳写字楼存量总体偏少，使得深圳写字楼未来发展还有很大需求；此外，深圳还有部分过时的写字楼，并不适合新的产业发展，所以这部分要淘汰，要引进新的甲级写字楼发展空间。

　　现在深圳写字楼市场出售的越来越少了，尤其是中心区绝大部分是出租为主。主要是因为开发商看到了整个租金上涨的趋势，所以宁愿持有，获得更长远的回报，这个时候出售型写字楼越来越少，使得投资机会越来越少，如果投资者能买到的话，就可以参与深圳经济发展和产业转型的红利机会。

　　2015年至2017年,深圳全市写字楼的总体新增供应量约五百万平方米，预估投入市场的写字楼项目约34个。昨日，高力国际在深圳举办媒体见面会，就深圳物业市场2014年市场回顾及2015年市场进行展望。

　　写字楼“西移”现象明显

　　高力国际监控数据显示，2015年至2017年深圳全市写字楼的总体新增供应量约500万平方米，预估投入市场的写字楼项目约34个。

　　记者了解到，未来三年深圳写字楼供应“西移”现象明显，新增供应主要集中在福田和南山。其中福田今年可见供应量预计就超过72万平方米。而按照前海土地出让合同规定，签订出让合同之日起48个月内应全部竣工并投入使用，所以目前前海CBD里出让的土地，多数会在2018年正式交楼投入使用。

　　新增供应近六成为自用

　　随着未来新增供应不断入市，罗湖、福田等老旧写字楼会不会出现饱和和空置率过高的现象？

　　“以南山一家做无人机的企业为例，短短几年就从一家小公司发展到需求用一栋楼来办公的大公司”。高力国际深圳分公司副总经理简家宏认为，目前深圳正处于高速发展阶段，虽然写字楼供应不断增加，但随着深圳企业的高速发展，需求也一直在递增。因此老旧写字楼一直有自己的市场空间。

　　简家宏表示，深圳未来三年写字楼的总体供应量大，但其中近六成的项目均以业主自用为主，未来真正投入市场消化的供应量相对有限。

　　深圳写字楼市场以往以销售为主导，租赁为辅。未来深圳写字楼市场的核心区域——福田、罗湖以销售为主的甲级写字楼项目将逐渐减少，可交易投资的高质写字楼产品稀缺，因此，简家宏预测未来深圳写字楼的售价仍将呈上升的趋势。

　　另外，简家宏透露，地处前海核心CBD的前海首个写字楼项目卓越前海壹号预计在本周内就会开盘，预计均价在每平方米6.3万元至6.5万元，这也成了未来前海写字楼价格的一个风向标。

　　观点

　　前海CBD写字楼市场售价处于低位

　　前海的核心CBD总面积大概2平方公里，目前包含9个主要项目。

　　高力国际咨询服务部董事袁嘉隆认为，前海的房地产业是随着前海注册企业逐渐增长的办公需求应运而生的。截至今年元旦，前海注册企业已经超过2万家，按前海注册企业类型比例预估，未来办公面积需求超过800万平方米。而前海按目前的土地供给，2020年能投入使用的办公物业项目不足200万平方米，供需不平衡，是众多开发商看好前海房地产的原因。

　　前海CBD虽然还在建设初期，没有甲级写字楼可租，无法直接体现其市场表现。但回顾过去6个月，目前深圳租赁市场上最活跃、租赁面积最大、租金承受能力最高的企业，均是已在前海注册的优质金融企业。“纵观国内一线CBD区域的发展轨迹，随着注册企业数量的增长，CBD区域的商务办公物业售价与租金都有着大幅提升。目前前海CBD写字楼市场售价处于低位，又是租赁需求最旺盛的时刻，预计投资回报率会高于深圳甲级写字楼市场平均水平。”袁嘉隆表示。