社科院：2015年下半年一线楼市望复苏 限购或全面退出

　　房地产市场在2014年末出现企稳迹象之后，2015年能否继续回暖受到市场广泛关注。由中国社科院发布的住房绿皮书《中国住房发展报告（2014-2015）》指出，2015年房价将以软着陆为主，限购政策可能全面退出，一线楼市有望在下半年出现复苏。从长期来看，房地产市场将呈现时间更长、速度更慢、程度更深的L形调整，中速增长或将成为楼市未来发展的新常态。

　　调整仍是楼市主基调

　　中国楼市的全面下行趋势在2014年逐步得到确认，一二线和三四线楼市走势分化显著。中国指数研究院发布报告指出，2014年我国房地产市场步入调整期。受早期拿地、新开工量较大影响，市场供应量增加，需求入市放缓，在供大于求的压力下，房价结束2013年的上涨趋势，大多数城市住宅均价出现下跌，不同城市价格走势分化明显。

　　在当前整体呈现疲软的大背景下，继续调整将是今年楼市的主基调，房价很难在短时间内大幅反弹。城市与竞争力研究中心主任、住房绿皮书主编倪鹏飞表示，今年住房市场将呈现双重分化的趋势：首先，一二线和三四线城市的分化调整，一二线城市需求旺、消化快，调整时间较短；三四线城市需求弱、供给多、消化慢，调整时间较长。其次，短期调整和长期调整的分化。从目前的局势来看，仍存在短期调整的可能性，而长期的调整则需要很长一段时间。在双重分化的状态下，调整难以走出衰退的态势，整体呈现出乏力表现。不过，部分一二线城市，特别是一线城市的调整和回暖在2015年有可能实现。

　　去库存仍是首要任务

　　事实上，在系列政策微调的推动下，一线楼市成交量在2014年四季度迎来“暖冬”。中原地产研究中心统计数据显示，去年12月，全国54城市合计住宅签约套数达到31.8万套，创下2014年全年的单月最高纪录，其中一线城市达到5.37万套，环比上涨幅度达到38%。

　　对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，楼市自去年10月份成交量开始反弹之后，12月份更是创下新高。因此，可以认为整个大城市的成交量已经开始明显复苏，最低迷的时候已经过去。

　　然而，楼市成交量在2014年底出现的“翘尾”，并未完全缓解市场存量巨大的库存压力，楼市基本面尚未出现实质性好转。从2014年12月份全国36个大中城市存销比指标来看，一线城市及部分二线城市去库存化周期回落至合理区间，但库存压力仍然较大，市场去库存化周期在15个月以上，市场基本面表现欠佳的城市仍占大多数。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，2014年最后两个月的冲刺，大部分企业完成年度目标情况并不理想。预计后续公布业绩的房企完成年度任务的比例更低，全年完成年度任务的企业占比较少。2015年大部分房企的销售任务制定将非常谨慎，房企在今年的经营策略将以平稳去库存为主。

　　限购政策或将全面退出

　　在楼市低迷之际，全国各地陆续给限购限价的调控政策松绑，46个曾经出台限购令的城市，如今仅剩北上广深及三亚5个城市仍在坚守。而去年底有关上海即将放松限购政策的传言，更让市场对一线城市全面退出限购令产生期待。

　　在倪鹏飞看来，一二线城市房价今年继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变，仍在坚守限购的5个城市有望在年内全面放开。有专家指出，楼市将更多地通过市场价格而非行政手段调节市场供求。

　　“今年一线城市放松限购的可能性是存在的，但全面取消的可能性不大。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，即使北上广深等一线城市取消限购，这一政策对房地产市场整体的影响也是微乎其微的。

　　事实上，即使限购令全面实现松绑，楼市也难再现过去“黄金10年”的高速增长。倪鹏飞认为，密集救市政策的推出虽然对缓解市场恐慌、避免房价硬着陆有积极的作用。但是在住房投资收益过低、住房供给相对过剩的大环境下，即便政府强力刺激，房地产市场也将风光不再。因此，为应对住房市场的调整，政府首先需引导市场预期，加强宏观调控，稳定住房消费；其次，要加快改革，为市场发挥决定性的调节作用创造环境；最后，要培育新的增长点，发挥房地产对经济增长的促进作用。

　　一线火热 二三四线冷清

　　在此前的1月5日，华润、招商、九龙仓和平安组成的联合体刚刚以44.9亿元和42亿元拿下丰台区玉泉营两个地块，北京土地市场在开年之后，便连续诞生总价地王。拿地企业也由以往的单打独斗，变成组团竞争。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2014年北京共成交各类土地141宗，同比下降34.1%；建设用地面积937.63万平方米，同比下降28.7%；规划建筑面积1663.01万平方米，同比下滑30.3%；土地成交总金额1916.9亿元，同比增长5.2%；平均楼面地价11527元/平方米，同比增长50.9%。土地成交量的下降和成交价格的上涨，体现了一线城市土地的稀缺性。

　　中原地产统计显示，2014年全年，40个主要城市合计土地出让金为1.62万亿元，同比2013年全年的2.114万亿元下调幅度达到了23.4%。其中只有7个城市土地出让金出现了上涨。

　　从房企角度来看，2014年楼市的调整也体现在标杆企业拿地热情的骤降方面。2014年全年，20大标杆房企合计拿地仅花费3043.99亿元，环比2013年全年的5578.87亿元，下调幅度达到了45.4%。

　　但是一线城市与其他二三线城市土地市场形成了鲜明对比。北京、上海、广州、深圳四城市的住宅土地成交全面创造历史纪录。一线城市2014年土地成交金额高达5072亿元，在减少3000万平方米建筑面积的情况下，历史上第二次突破5000亿元大关。

　　业内人士表示，随着各类救市政策的出现，部分企业进入土地市场期待抄底。部分热点地块，竞争力度明显有所增加。“预计在2015年，土地市场的分化将持续，一二线热点城市的土地竞争将比2014年有所增加。”上述业内人士表示，房企扎堆一线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险。但相比三四线城市已经可以看到的风险，一线市场的风险要低很多。

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