2015房地产：转型洗牌紧迫 涨价发财艰难

　　过往数年，“黄金房地产”这桌麻将遍地开花。可2014年以来，每年轻轻松松便可提前完成全年销售目标的房企们，“牌运”渐渐艰难。进入“白银圈”的房地产行业，已经过了拿地王即可“地胡”、定天价即可“天胡”的时代。

　　新年即将到来，房企的2015年楼市新局该码什么牌？
　　
　　政策“东风”缺席调控去行政化

　　今年下半年，“松绑”成为房地产调控热词：自5月份南宁、铜陵等地放松限购开始，陆续有沈阳、济南、呼和浩特等多地取消楼市限购政策；进入9月份，四川、福建、湖北等地在放松限购之余，还采取了包括首套房贷款利率优惠、公积金贷款、放松首套房认定在内等系列措施，被媒体解读为“救市”。

　　然而，就在不久前发布的中央经济工作会议公报中，人们并却没有找到“房地产”三个字的身影，这一细节引起多方关注。SOHO中国董事长潘石屹其后在公开场合直言“心里酸溜溜的”。

　　事实上，自去年十八届三中全会提出“明确市场对资源配置起决定性作用”以来，本届政府在房地产调控上的理念和思路已经转变，集中体现在为更加尊重市场规律。

　　早在今年6月份就有报道称，在住建部形成的调研报告中，“不打压、不刺激”，“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”，以及“加强市场监控、作好应对方案”等，或将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。

　　此外，在12月19日全国住房城乡建设工作会议的部署中，也未像前几年一样明确提及“限购”、“调控”等关键词。有分析人士认为，这一改变意味着随着市场情况的转变，政府对于楼市的思路和态度发生显著变化，房地产调控“去行政化”的方向愈加明显。

　　因此，期冀如同2009年那般，通过政策刺激再打“东风”牌的套路已不再现实。

　　涨价“发财”艰难走量才是王道

　　2014年底，房地产市场成交量略见好转。就在此时，坊间传出部分大型房企开始重新调整定价策略——涨价，再次映入公众眼帘。

　　9月30日，房贷新政的公布拉开“银十”的销售序幕，多家地产商的涨价通知文件开始四处传播；11月21日，当央行时隔两年祭出降息之举时，各楼盘取消优惠、上调价格的消息也屡见报端。

　　而真相是什么呢？一位业内人士在媒体再三追问下透露，所谓“涨价通知”仅仅是部分地产项目为了推动成交而做的营销动作。

　　事实上，大部分房地产企业仍处于库存高压之下。东北证券研究报告数据显示，截至2014年9月底，A股房地产行业上市公司存货余额已接近16494亿元，同比增加了17.7%。报告指出，虽然近年来上市房企的库存增长速度持续下滑，但均值仍然维持在20%左右，远远高于全国商品房销售增长水平——不难看出，和涨价相比，去库存才是房地产企业最为焦急的事情。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至12月10日，已公布11月份销售业绩的33家上市企业中，有超过19家已经基本不可能完成年度任务。

　　再回头来看“涨价论”，或许只是为了影响大众预期并借机走量而上演的“戏码”，房企们端着价格打“发财”的牌路不过是种叫卖罢了。

　　转型“洗牌”紧迫道路阻且长

　　“在白银时代，还依然只关注销售额是死路一条”，新年即将赴任万科北京公司董事长的毛大庆曾这样说道。

　　房地产进入“中利时代”已经是一个不争的事实。有舆论认为，从当前来看，地产行业暂时还能以规模定地位，但竞争格局已经开始发生潜在变化。地产企业纷纷另辟蹊径，准备或已经开始深耕或横或纵的多元化方向，这些业务布局将决定其未来在行业中的地位。

　　但是，选择一个自己并不熟悉的领域，能玩转么？

　　一提恒大卖矿泉水，哇哈哈笑了；一提万达做电商，天猫笑了；一提万科做“配套商”，大家都沉默了……跨界的风险在于，习惯了某个特定领域发展模式和游戏规则的企业，在涉足一个全然陌生的领域之后，与该行业内已然成熟的企业展开竞争将十分艰难，是否能够真如其先前承诺的掘出新盈利点，也是未知数。

　　不可否认的是，主动求变也好，被动转型也罢，不少房企巨头跨界经营箭已离弦。随着黄金局的结束，在行业“洗牌”中打出新年第一张牌的勇气是必须要有的，继续徘徊于中利时代中的“底力”也是要有的。

　　明年基本面温和复苏

　　兴业证券的报告显示，从宏观角度来看，货币政策持续放松利好房地产基本面温和复苏。根据兴业宏观和银行组判断，由于经济景气度较差以及外汇占款下行等因素影响，明年货币政策仍有进一步放松的空间。较为宽松的货币政策环境将给予房地产市场基本面以较有力的支撑，估算2015年全年销售面积将有5%的增长。

　　该机构报告还称，货币政策的持续放松最终都扭转了市场基本面持续下行的态势，货币政策的变化对于房地产市场的影响是决定性的。

　　除了政策利好之外，兴业证券分析，中国房地产市场还没有透支中国居民的购买力。当前中国主要商业银行按揭贷款平均存续年限为6-9年左右，而美国大约为29年左右。结合中国按揭贷款占GDP比重与美日等国家对比数据来看，在购买力得以增强的环境下，需求的边际改善在2015年将会有所体现。

　　2014年至今房地产开发资金来源和房地产开发投资增速在持续下滑，同时土地市场处于较低迷状态，明年供给端压力将有所减轻。前十个月房地产开发资金来源和房地产开发投资同比增速分别只有3.1%和12.4%，而我们统计的前40个城市土地市场成交占地面积同比下滑了30.1%。这些也预示着明年房地产投资增速可能相对低迷。

　　中银国际的分析报告亦称，2015年行业去库存逐步深入，基本面呈缓慢改善态势，但幅度比较有限。

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