机构：明年二季度前楼价有望再升5%

　　今年9月末以来出台的多项利好政策刺激之下，房地产市场的回暖速度正在加快。

　　“我们明显感觉到9月以来房地产市场出现一个转折点，成交量甚至出现了超过30%的增长。”长江实业地产投资公司董事郭子威12月15日向21世纪经济报道记者透露。

　　近几个月利好政策出台后，中国楼市已现回暖势头。中原地产研究中心统计数据显示，11月，全国54个城市住宅合计签约27万套，环比上涨8.9%，创下今年来最高成交月度纪录。一二线城市住宅成交环比均上涨13.2%，三四线城市涨幅相对较小。

　　明年京沪套现达50亿元

　　事实上，上半年长实在内地市场的业绩曾遭遇大幅下滑。根据公司中期业绩显示，在长实的统计口径下，上半年内地物业收入仅30.75亿港元，按年“腰斩”（去年同期67.96亿港元）。

　　然而在一系列“托市政策”刺激下，时隔几个月之后，长实在北京、上海的高档楼盘销售均出现了戏剧性的逆转。

　　“随着约50个主要城市取消限购令，以及银行放宽了相应的房贷政策，双重叠加之下，过去两个月的成交量出现了十分明显的增长。11月底央行宣布降息，北京和上海两地的成交量亦有10%-20%的升幅。”郭子威透露。

　　9月末以来陆续出台的一系列利好政策，是本轮房地产市场回暖的关键因素。自9月底，政府先后出台信贷新政，提出对于首套房“认房不认贷”的标准，并重申最低利率优惠，并于10月中旬降低公积金贷款购房门槛。

　　11月21日，央行宣布降低房贷利率。同时，多个主要城市陆续松绑或取消“限购令”，并在此基础上，各地陆续发布了多项产业和区域发展政策，有利于房地产市场向好。

　　郭子威表示，旗下位于上海和北京的两个高档房产项目，今年分别累售逾400套及150套，各套现10亿及15亿元，京沪两地合共套现约25亿元，顺利达到公司全年销售目标。

　　在上述项目中，长实通常采取借助五一或十一黄金周内“急速销售，分批推盘”等策略，从而将大量成交集中在短时间内实现。

　　他透露，公司位于上海的高档公寓及别墅项目的单价在2.1万至2.5万元，而位于北京的别墅项目的平均单价约3万至3.8万元，平均成交价近千万元／套。

　　他表示，明年两个项目均会分批推出新一期项目，亦有其他新项目推售，预计明年北京可推售200套，销售额料不少于20亿元；估计明年京沪销售额可达50亿元，较今年翻倍。

　　“随着过去数月内地楼市政策松绑，明年年中有机会放宽甚至取消一线城市的限购令，我们预计明年一、二线大城市的房价可录5%升幅，但三四线城市库存仍需一段时间消化，明年房价将会维持稳定水平。”他透露。

　　据中国证券报此前报道，相关智囊机构近期已向主管部门提交一份调整楼市政策的建议，涉及相关税费的调整、微调限购等策略。该报道引述权威人士透露，上述机构还建议对一线城市的限购政策进行微调，赋予外地户籍人口购买二套房的权利。

　　香港楼市“用家主导”

　　另一边厢，香港楼市在经历短暂的调整之后亦重拾升势。

　　自政府推出额外印花税等在内的多项“辣招”之后，香港楼市曾一度出现长达1年的低迷期，楼价及成交均轻微下跌。但自今年3月起楼市交投迅速反弹，中小型单位的楼价升幅更一路领先。

　　“自政府辣招推出以后，市场以用家入市为主导，刚性需求持续加上低息环境支持，楼价稳步上扬。今年整体而言，一手交投气氛炽热，亦带动二手市场交投。”中原地产亚太区总裁黄伟雄表示。

　　他透露，今年香港一手私人住宅成交金额为1750亿港元，创历史新高；成交宗数共计1.65万宗，为7年新高；二手市场买卖累计4.25万宗，成交金额为2350亿港元。

　　“整体楼市早已摆脱了2013年的低迷，受惠于全球资金流入，发展商积极售楼，用家对置业需求旺盛。我们预计明年楼市将继续维持高位运行，整体楼市成交金额有望增至7000亿元，金额将创1997后的新高，成交宗数达9万宗。”他表示。

　　2014年全年，香港整体楼市升幅约12%。展望明年，中原地产高级联席董事黄良昇预期，明年第二季度以前，楼价有望录得5%左右的涨幅。

　　虽然市场普遍担忧，一旦美联储明年启动加息，在联系汇率影响下，香港楼市将随时转向。然而，黄伟雄则表示，“香港楼市基础稳固，没有过度超卖和投资。即使遇到冲击，相信只会调整不会崩溃。就算未来加息2厘，供楼负担仍将低于50%，这表明楼市爆破的风险较低。”

　　根据香港金融管理局（下称“金管局”）的数据显示，截至10月，香港私人住宅的平均按揭成数为53.6%，还款期306个月。此次计算，供楼负担为38%，即使加息2厘后为47.5%，仍低于50%的警戒线。供楼负担是指一般50平方米单位（以七成20年按揭计）的按揭供款与私人住宅住户的家庭入息中位数的比率。

　　然而，金管局总裁陈德霖在11月底却强调，楼市过热仍是香港的最大风险。他指出，虽然目前供楼负担比率低过1997年时期，但现时楼市风险不比1997年小，提醒市民投资置业仍要小心。金管局会密切监察市况，适时会推出适当措施。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，虽然大部分企业在“9·30”之后的销售明显好转，恒大等企业表现优于市场，但大部分企业距离年初制定的销售目标依然差距很大。完成年度任务不足九成的企业，在最后一个月冲击完成的难度都很大。

　　数据显示，沪深A股142家上市房企三季度库存额达2.31万亿元，环比增长5%，同比增长21.5%。58同城数据也显示，从绝对库存总额看，“招保万金”依然库存量最大，分别达到3512亿元、2750亿元、943.5亿元和862亿元，合计达8068亿元，占全市场的35%。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，由于今年一到九月份市场低迷，所以整体市场库存偏高，房企库存偏高也是理所当然的；随着市场回暖，成交量加大，库存量会加速减少；目前这个库存是房企获得土地可开发量的库存，而非已经获得预售证的可售货量库存，一般情况下，房企会有三到五年销售量的可开发土地储备，所以这个数据并非非常吓人。

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