35城楼市去库存需16月 年底前降价促销力度仍会加大

　　有研究机构表示，部分城市新建住宅消化速度加快，但35城新建商品住宅库存仍偏高，消化周期偏大，房企为了冲刺销售目标，年底前降价促销力度仍会加大。

　　尽管年底前，各项楼市调控的政策多有放松，但对于房企而言，要想短期内释放掉长期积压的库存绝非易事，不出意外的话，今年的成绩单不会太好看。相应的数据显示，截至11月底，20强房企购地金额合计为2551亿元，与去年同期的4740亿元相比，少了2189亿元，同比降幅高达46%。诸多信号显示，房企们要想恢复元气，还需假以时日。

　　“今年楼市库存消化周期经历了倒U型走势。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，截至目前，部分城市新建住宅成交量有所上升，去库存速度加快，房价下跌压力趋于缓解，但从上海易居房地产研究院监测的35个典型城市的库存和销售情况来看，去化周期仍偏大，处在高位盘整状态。

　　值得注意的是，国家统计局最新统计数据显示，11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米。

　　对此，多位业内人士均认为，楼市库存积压仍较为严重，加之多数房企面临无法完成年度销售目标的重压，在最后半个月的冲刺阶段，房企将会加大推盘量，降价促销力度也将加大。

　　35城楼市住宅需消化近16个月

　　昨日，上海易居房地产研究院12月14日发布的《11月份新建商品住宅库存报告》显示，截至11月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28112万平方米，环比增长0.3%，同比增长18.5%。而11月份，这35个城市新增供应量大于新增成交量，部分未消化的新增供应转化成为库存，使得11月份的库存出现环比上升。

　　从城市分布来看，一线城市库存在保持连续8个月的环比正增长的基础上，10月份首次出现环比下跌，但11月份库存重新微增，总体仍属高位振荡格局；二线城市库存总体呈现波浪式的上升态势，库存需盘整；三线城市库存保持振荡上行态势，库存出现小幅的环比增长。

　　此外，11月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.8个月，这也意味着市场需要用15.8个月的时间才能消化完这些库存，而10月份，该存销比数值为16.7个月。

　　对此，严跃进认为，这说明11月份去库存的速度有所加快，这和市场成交行情较好有直接关系。鉴于各类救市政策的效应在积极释放，存销比正在继续下滑，预计12月份将继续下行，2014年存销比将呈现“倒U型”的走势。

　　不过，中原地产首席分析师张大伟表示，据中原地产监测的40个重点城市数据显示，11月份，新建住宅合计成交面积环比上升8%，保持了连续5个月的环比上升势头，同比上升7%，市场成交量已经达到近四年高位水平。但不可忽视的是，各地市场并非集体回暖，市场分化依然存在。

　　张大伟表示，11月份新房市场成交量走高，提高了库存去化率。除了市场交易氛围在政策及信贷等利好因素刺激下逐步活跃外，不乏房企为冲刺年底业绩而纷纷加大推盘力度的因素。由此来看，楼市库存依然大量积压，大部分企业完成年度销售目标难度大，楼市依然处于调整过程中。
　　
　　房企冲刺销售任务仅剩半月

　　事实上，为了完成年度销售任务，各大房企都加入了营销大战，一方面是老牌房企方兴、远洋、合生创展等牵手互联网跨界合作，倾集团之力推出上亿元、甚至高达5亿元的跨界促销活动；另一方面则是碧桂园等传统房企开始在全国多个项目搞年底促销，甚至包括今年入市的首个环北京经济圈项目碧桂园·九龙湾，其推出单套房5折销售等各种优惠力度不同的促销盘整活动。

　　然而，尽管开发商想尽办法降价卖房，但中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月10日，33家上市房企公布11月份销售额，除恒大、绿城中国提前完成年度任务外，万科、富力、佳兆业与合景泰富完成接近九成销售目标，但恒盛等企业完成年度任务不足四成。

　　而有25家房企完成年度任务不足九成，预计完成年度销售目标的几率非常低，其中，超过19家目标完成率不足85%的企业已经基本不可能完成年度任务。

　　对此，链家地产市场研究部张旭认为，根据链家地产市场研究部统计，房企整体全年业绩完成情况与去年相比仍有一定差距。前期业绩完成不理想，年末房企借窗口期推盘抢收的意愿较强，优惠力度或将有所增加。此外，在楼市整体成交没有明显的稳定回暖前，房企的重点依然是消化库存回笼资金，对投资以及市场预期的态度仍然趋向谨慎。

　　全联房地产商会创会会长聂梅生近日在一个行业论坛上表示，十大城市的房价变化，是在放松首套房认定标准积极定向货币政策出台之后的一个积极表现。她认为，今年的房地产在经历跳崖式的下降之后正在“软着陆”。

　　中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊说，今年的新开工面积和土地购置面积在上半年一直处于负增长状态，从8月份开始，逐渐回升，降幅逐渐收窄，土地购置面积10月份出现了正增长，预示着投资者的信心已经在恢复。

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