楼市供求仍需两年恢复 开发商回归一线城市

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　　楼市分化引发土地市场的分化格局。

　　根据中原地产市场研究部数据，截止到目前，北、上、广、深四大一线城市住宅地块的卖地金额高达3275亿，这一数据不仅超过了去年全年的交易记录，也历史上首次突破3000亿元大关，并有望突破3500亿。

　　从楼面地价来看，一线城市成交的203宗住宅土地平均楼面价高达11781元/平方米，同比2013年的7571元/平方米上涨55.6%。

　　21世纪经济报道记者亦多方调查获悉，和一线城市的全年将创新高相比，三四线城市土地市场较为惨淡，低溢价成交为常态。

　　根据中国指数研究院的监测，全国300个城市中三四线称11月的土地仅土地出让金为269亿元，环比减少51%，同比减少79%。

　　中国房地产业协会副会长任志强介绍，从全国的地价来看，一线城市地价处于一个快速上涨的过程，二、三、四线城市的地价仍处于下降的趋势。

　　谈及一线城市土地市场的量价齐增，中国房地产学会副会长陈国强表示，在楼市分化格局下，受产业、资源、人口导入等诸多因素的影响，开发商都纷纷撤离三四线城市而回归至一线城市。

　　楼市短期难迎上涨

　　面对年底的“暖冬”，多个业内人士认为，虽然销售量回暖，但由于供求关系未变，降价去化依然是主旋律。

　　“尽管央行出台了‘930’、降息等一系列政策，但目前供求关系的‘供’还没有迅速变成正增长。”刚刚卸任华远房地产董事长的任志强上周末称，供求关系估计要到明年底才能发生比较大的变化，“前提条件就是后半截的土地是不是能够迅速地供给，能在下半年的时候迅速地开工”。

　　任志强认为，目前待销售的和正在开工建设没有销售的面积约20亿平方米，今年大概能够销售10亿平方米左右，明年应该也能销售10亿平方米左右。如果新开工不增加，那么到明年房子基本上都要卖完。如果新开工面积继续增长，且增长的速度要快于销售去化的速度，才有可能维持一个总量平衡。

　　同时，在他看来，目前消化库存的时间内，是一个底部波动运行的阶段，房价也还没有到一个迅速回升的状态。除非后面有一系列的政策变化。

　　“大部分企业的库存积压严重，这种情况下，短期内特别是12月，房企将依然是以价换量。”中原地产首席分析师张大伟表示，不过2014年的下半年将好于上半年，四季度显然将好于三季度。

　　任志强则强调，从全国的地价来看，二、三线城市的地价处于下降的趋势，而一线城市仍然处于一个快速上涨的过程。

　　楼市供求仍需两年恢复

　　根据往年的经验来看，土地市场供应的小年，即是次年楼市成交的大年。

　　受房地产市场下行的影响，2014年的土地市场并不乐观，根据国家统计局的数据显示，前9个月，土地购置面积增速持续为负，且在10月才由负转正，同比增长1.2%。

　　在住建部政策研究中心主任秦虹看来，这一规律并不会如实反映在2015年的楼市上。

　　秦虹介绍，截止到今年10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例是历史最低的，不到10%，最高点的时候是16%，这也意味着在建房屋中90%未卖出去。

　　在秦虹看来，商品房的供应量很大，卖得少，建得多，全国总的供求关系还是处于偏松、部分过剩的状态，这也意味着，即使出台有利于房地产行业发展的政策，市场的恢复也需要一定的时间。

　　秦虹测算，截止到6月份，算全国的供求关系，大概需要两年才可以恢复正常。

　　各地推地积极性大增

　　值得一提的是，临近年底，各地的推地积极性大增。

　　一线城市北京、上海在过去的11月迎来土地市场的供需两旺，也在12月加大推地力度。

　　根据北京市土地储备中心资料，12月北京将继续推出6宗土地挂牌出让，光是起始价就达到了近140亿元。

　　与此同时，上海12月份将推出34幅经营性用地(剔除工业用地及动迁安置房)，合计出让面积123.32万平方米，起始总价达到177.9亿。

　　根据中国指数研究院的监测，12月首周(12月1日-7日)，40个主要城市土地推出量环比增加77%。

　　三四线城市也不例外，以济南为例，12月首周，济南市国土局分2批推出22宗国有商住建设用地，总面积达2048亩，力度之大，十分罕见。

　　长沙12月也有18宗土地挂牌截止，土地总出让面积为1626121.85平方米，环比上涨673%；挂牌出让的起始价达47.92亿元，环比上涨164%。

　　“一方面在一系列刺激消费的楼市新政出台后，楼市趋稳，房企拿地的积极性增加，地方政府也希望抓此窗口推地。”张大伟介绍，另一方面，和上市房企赶跑年度销售任务一样，地方政府年底前推地也有完成供地任务的要求。

　　不过，这也存在一定的矛盾，“从分类调控和稳定市场的角度，库存量大的地方要减少供地，去库存。”上海易居房地产研究院研究员严跃进如是介绍。

　　中房协名誉副会长朱中一也表示，年底至明年的一个重要时期，楼市的一个重要方向即是消化和盘活存量，以稳定市场。

　　在解释当前楼市存在的差异化过剩时，秦虹称，和2010年后地方政府的土地财政的推波助澜有很大的关系。“2010年之后，地方政府上了很多基础设施的项目，需要大笔资金，房价贵的地方，卖高价地，地价低的地方，多卖地，提高容积率，多收资金。土地供应大幅度的增加，容积率大幅增高，如此也导致供给量在2010年后出现了快速增长的状态。”

　　严跃进认为，虽然商品房销售在一系列新政下相比前三季度有所恢复，但供应量也在同步恢复，这也将在一定程度上减少去库存的周期。

　　“当然，从地方的角度说，土地作为重要的财政来源，一旦减少供应和成交，地方的财政收入也骤降，并将直接影响地方的工程和债务情况。”严跃进认为，长期来看，应该抓紧推进诸如房地产税改革等楼市调控的长效机制。