市场流动性宽松有望延续 业内人士看好楼市回暖

　　中国人民银行宣布，自11月22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。

　　本次降息是自2012年7月来首次降息。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年至五年和五年以上贷款基准利率则分别下调至6%和6.15%。这意味着，想购房、已购房者，且合同中注明“浮动利率”的“房奴”们，5年以上贷款基准利率由6.55%下调至6.15%，相当于到9.4折。

　　不过，这不是说这个月就可少还贷了。银行业内介绍，什么时候开始按调整后利率还房贷，具体要看房贷合同中对调息周期约定，因为多数银行都是约定“按年调整利率”。比如2013年1月申请贷款，五年期以上利率为6.55%，到2014年11月21日都是正常还款，要享受最新公布利率要等到2015年1月1日。此外，银行已放款，但还没到还款日期、没有还第一期款的，现在降息了，也要等到元旦才能享受新利率优惠。

　　民生证券研究院执行院长管清友表示，货币宽松空间被打开，未来继续降准降息没有任何心理包袱，再考虑存贷比调整带来缴准压力，预计下次降准降息不会太远，一直会持续到社融余额增速拐头向上，经济内生动力增强为止。海通证券研究员姜超也表达相近看法，“此次利率调整标志降息周期正式开始，我们预测未来仍有1次以上降息，流动性宽松有望延续。”

　　四季度销售总体回暖

　　尽管大部分企业难以完成年初销售任务，但10月以来多项利好政策发布导致市场情绪变得积极，购房人群明显增加。“四季度房企销售总体呈现回暖趋势。”张大伟说。

　　面对年度销售业绩指标的压力，不少上市房企促销走货的力度在近两个月趋强。在刚刚过去的“双11”，包括万科、方兴、远洋、碧桂园等多家房企借助互联网平台，开启了房地产的电商促销模式，推出了特价房、房产众筹等多种线上线下结合的促销活动提振销售。其中，方兴地产联动全国11城22盘，24小时成交42亿元，不仅交出了一份漂亮的成绩单，更为地产界开辟了一个全新的营销模式。对于即将到来的“双12”，多家房企都希望再次利用网购电商平台拉动销售。

　　不过，面对越来越复杂的市场走势，房企之间的业绩分化变得更明显。截至12月初，沪深两市共计27家上市房企公布了2014年年报业绩预告，其中，5家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的房企后，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比上升企业为9家，下滑企业达8家。“未来市场分化将不仅出现在各类型城市，对于企业来说，因为经营策略、管理能力的不同，运营重心的差异，表现也将差距非常大。”张大伟分析。

　　贷100万元每月省近300元

　　那么央行降息究竟能为贷款买房者省去多少钱呢？

　　以贷款100万元30年，等额本息计算，央行降息前每月还款6353.60元，总支付利息1287295.48元，而央行降息后每月还款6092.28元，总支付利息1193221.37元。每月还款可省261.32元，总计可省94074.11元。也就是说央行降息后，每月还款可省近300多元，省出了全家电话费；按逐月递减还款计算，央行降息前首月还款8236.11元，每月递减15.16元，总支付利息985229.17元。央行降息后首月还款7902.78元，每月递减14.24元，总支付利息925062.50元。那么，首月可省333.33元，总计可省60166.67元。而总计分别可省9万元、6万元，省出一辆家用型小轿车。

　　而以贷款100万20年，等额本息计算，按照原有6.55%利率，还款总额为179.64万，月均还款7485.20元；而在新利率下，还款总额为174.03万，月均还款7251.11元。换句话说，100万贷20年，降息后每个月可以少还234元。

　　再以贷款50万20年，等额本息计算，按照原有6.55%利率，贷款人每月支付本息为3742.6元，总支付利息为39.82万；降息后贷款基准利率调至6.15%，每月支付本息元，总支付利息37.01万。两相对比，降息后贷款人每月可少还款117.04元，累计少支付利息万元。

　　此外，公积金贷款成本也下降了。以20年期50万贷款为例，降息后节省月供71.1元，总利息减少1.62万。

　　业内人士看好楼市回暖

　　此次降息对房地产市场影响有多少？综合多方面信息发现，目前业内普遍认为楼市将因此开始回暖，原因包括以下几种观点——

　　1、银行融资成本降低

　　央行下调银行存款利率，直接降低银行融资成本。“930新政”出台，大多数银行出于成本考虑，并未出现大幅下调贷款利率局面，且多数优惠银行还设置门槛，使优惠名存实亡。此次央行直接一步到位，相当于央行变相为全体购房者打出9.4折优惠；对部分现行9折优惠银行来说，相当于在原有基准利率上打出8.5折大优惠。在融资成本和资金环境宽松双重利好下，更多银行将推出优惠房贷利率。

　　专家表示，当前中国经济面临较大下行压力，实体经济面临融资难、融资贵难题，此次全面、非对称性降息有助于降低企业融资成本，缓解企业融资贵困境，同时也将减轻“月供族”还贷压力，刺激楼市回暖，进而稳定经济增长。

　　2、开发商融资成本降低

　　目前，房地产市场资金依然较紧张，前不久监管层还专门放开房企融资通道。此次贷款利率下调，对开发商来说，可谓是久旱逢甘霖。经过9月、10月冲量后，开发商年底销售压力及资金压力大降，再加上对未来资金环境宽松和楼市未来成交量将继续反弹预期，预计更多开发商将开始上调销售价格。

　　中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家)天津分部的工作人员，对方表示，中海地产复兴九里项目作为天津政府重点支持的项目，受到央行降息的明显影响。从目前该项目的收筹排卡情况来看，消费者普遍对降息表示欢迎；另外，中海推出诸多优惠措施吸引消费者，近期该项目成交量大幅上升。该工作人员预计，降息将在较长时期刺激目前正逐渐降温的地产市场，在使其回暖的同时也会在一定程度上再度引发房地产市场对于客户的大规模争夺，从而在一定程度上拔高房价。

　　穆迪投资者服务公司表示，此次降息对于房地产开发商的正面影响在于其可能会促进房地产销售并降低开发商的借款成本。万科、保利、旭辉等开发商和国内其他同业相比将受益更大，这得益于其对普通住宅领域的注重以及国内银行贷款在借款总额中的高占比。

　　3、购房者观望或结束

　　近半年来，地方政府及中央层出不穷的楼市刺激政策，使得购房者观望情绪浓厚，加上前期房价连续回调，多数购房者不敢轻易入市。此次央行一剂猛药，使大家看到了中央托市的决心，再加上10月各地房价止跌，房价难以再跌，量价齐涨的可能性较大。两轮降息周期的经验都显示，降息对于住房成交面积的提振作用立竿见影、效果显著：2008年周期中，样本城市日均成交由2008年9月的30万平方米持续升至2009年12月的85万平方米；2012年周期中，日均成交由2011年12月的40万平方米持续升至2012年12月的80万平方米。

　　降息后走访发现，天津各房产中介门店都推出了最新的房产信息，同时，来咨询和看房的人也有所增加，这与近几个月中介“门前冷落”的局面对比明显。现在临近年底，许多开发商选择降价冲量，促销活动增多，也将带动一定的成交量。

　　不过，对于近期房价走势，专家表示，降息会使部分刚需入市，考虑到部分一线城市限购政策还没退出，加之楼市低迷已持续相当时间，预计本轮降息并不会像以往刺激房价大涨。另外，从多年以来房价首度出现的普降也可看出，房地产市场的运行机制正在理顺，投机空间已经减少。

　　4、央行救市意图明显

　　央行时隔28月，再度启用调息工具，可以看出楼市低迷现状。此次意外采取的非对称降息差距较大，降低贷款利率水平，也就是降低融资成本意图明显。如果此次降息未能达到预期效果，短期内很有可能还会采用降低存款准备金率的方式刺激经济。有专家认为，央行此举标志着我国货币政策正式迈入降息通道。

　　降息究竟令谁获益？

　　央行此次降息在业内引起不小波澜，却又在意料之中。虽然从开发商到地产专家都看好楼市因此回暖，但我们也听到不少消极的声音。不论是购房者还是专家，都有不少人认为楼市已不是“强心针”可救之市，只有作为获益方的开发商一厢情愿地希望看到楼市重回黄金时代。然而黄金已去，白银光芒已然大不如前，房企纷纷转型就是最好证明。在当今楼市长期疲软现状下，降息还能像前两次一样立竿见影吗？相信时间很快就会告诉我们答案，但这个问号谁又敢轻易摘取呢？

　　在看到降息对于楼市的诸多利好的同时，我们也应该冷静下来，客观分析降息带来的利弊。一方面，降息有可能带来一轮投资热潮，但地方政府债务负担也会因此不堪重负；另一方面，当前较大的经济下行压力不光是资金问题带来的，更是产业结构失调、部分产能过剩、消费拉动力不足、国际经济复苏缓慢等原因导致的。楼市也是如此，房地产企业经营状况不佳以至于纷纷跨界转型，一方面是融资困难、房价过高消费者无力承担，另一方面也是适应当前经济转型，多元化经营的“新常态”。

　　许多人都说，降息是手段不是目的。但它作为救市手段中的“终极武器”，目的又是什么呢？都说楼市是经济的晴雨表，救楼市就意味着提振经济，而如果经济发展的最终目的是国家富强，百姓安居乐业，那么降息的最终目的也不外如是。降息绝不是简简单单的救楼市，更不是救房企，而是要让经济更加平稳快速的增长，让老百姓的生活更加富庶、幸福。

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