朱大鸣：中国房子真的严重过剩了吗？

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	2018-2023年中国房地产行业市场调查分析及投资前景趋势预测咨询报告
	在现代市场经济活动中，信息已经是一种重要的经济资源，信息资源的优先占有者胜，反之则处于劣势。中国每年有近100万家企业倒闭，对于企业经营而言，因为失误而出局，极有可能意味着从此退出历史舞台。他们的失败...

　　《金融时报》日前提出一个观点说：中国的主力购房人口——也就是25岁至49岁人群——的数量将在明年达到顶峰，然后开始下降。与此同时，市场上的新住房将严重供应过量。

　　由于之前房地产市场面临一系列调整，在哭着喊着“要奶”的情况下，政府采取了宽货币以及宽政策的方式，但这样做正好有促进了房地产市场供给的增加，例如，在市场好转之后，不少开发商开始后悔没有买地，很多地方土地拍卖很火，这些都是未来的产能，在如今的价位下，还有多少购房者是有效需求者呢？

　　因此，中国住房过剩不是绝对数量的过剩，而是有效需求的过剩，房价涨到今天这个位置，真的已经不是一般白领都能够买得起了。

　　高房价下除了那些投机者的狂欢外，背后还有多少难以启齿的民生窘相。7年前就有南京市民因为买不起房而与多年恋人分离，2012年有准岳父母“没有房子不准结婚”，一对恋人选择了自杀，如此这些都是高房价一路下来的付出的代价，与光鲜的房价财富效应相比，这些小人物的命运在一些人眼里如同蝼蚁。数据也显示，江苏的小伙子和姑娘平均结婚年龄又“涨”了，初婚平均年龄为31.2岁，而2012年还是29.6岁，大量的年轻人因为买不起房子而为“计划生育”作出贡献，不敢结婚，也不敢多生小孩。

　　这已经与市场经济和非市场经济无关的问题了。新自由主义的二道贩子们整天鼓吹市场这里好，那里好，凡是非市场化的手段都是落后，都是应当被革除的，结果导致现在的所谓市场经济非常极端，同时也很畸形，即使如此，他们还认为我们的市场化不够。防范房地产泡沫的限贷令也被解除了，最后一道防线无法发挥底线功能。

　　有人说，让官员审批程序减少，那不是更好吗？精兵简政不是市场或非市场的问题，那是管理方式的问题，很多新自由主义的学者们故意混淆这些东西，导致很多不应当市场化的东西而被市场化，导致民生多艰。

　　简政放权从某种意义来说，从更宏观意义上来说，是一种降低交易成本的做法。一栋楼从卖地到消费者手中并不容易，要经过166个鲜红印章审批，其实就是“公章旅行”。河北省委政策研究室曾对省内房地产市场现状进行调查，发现一个项目从立项到开工，至少要经40个大的审批环节，加盖166枚公章，平均每个部门4枚公章，最多的18个。其中，建筑市场18枚、市规划局10枚、市电业局6枚、市政府4枚、市房管局4枚。这样的公章旅行，如同一字长蛇阵，一个环节出了问题，整条蛇就别想动来动去了。

　　公章旅行从表面意义上来说，是为了监控房地产生产的各个环节，从而保障建筑的安全。但是，这种多头管理会造成收费时人人踊跃、出了问题时互相扯皮。一个章没有，就会影响整个项目的运行，在盖章的过程中，一旦一个环节以各种名义拖延，就会人为制造经济无效率，所以，很显然，很多项目为了促进公仆们的积极性，各种灰色费用就成为必须花费的费用。

　　我们都埋怨房价高，构成高房价的要素除了各种各样的税费之外，各种隐性打点成本也是重要成本，只不过这些成本难以摆在桌面上。各个部门都要求盖章权，因为盖章权就是一个能够变现的权力。盖章权越大，收益越大。各个部门、官员，没有盖章权的积极要求盖章权，有了的积极扩大盖章权，行政门槛设立越多，费用就越高，180个神仙都要敬到，权力渗透到房地产市场如此地步，也是举世罕见的。官员如此频繁的渗入市场，而这个市场竟然还没有被掏空，还能运作下来，也是一个世界奇迹。这么巨大的管理成本，本来是可以避免的，结果都转嫁到房价上了，中国房地产市场已经是世界最大的市场风险了。

　　所以，中国高房价与低有效需求，共同造成了当前所谓供给过剩的问题，本应当通过市场调整来解决，但从现实角度来看，宽货币造成的流动性过剩很严重，当下股市成交量日达上万亿，就说明我们的资金不是短期，而是配置出现了重大偏差，现在当务之急不是宽货币，而是正确引导他们干点实事，而非到处搞财富效应，掠夺根本，吸干我们的创新能力。