后降息时代：楼市现暖意 库存压力仍未缓和

　　“降息之后虽然业主没有把房价提高，但是看房子的人明显多了，成交上来了呢。”这个周日(11月30日)，在北京东三环外的团结湖片区的一家二手房中介门店里，年轻的吕芳(化名)正在这样催促前来看房的客户“出手”。

　　吕芳口中的“降息”，是指央行于11月21日将一年期贷款基准利率下调40个基点至5.6%，并将一年期存款基准利率下调25个基点至2.75%。此次为央行2012年7月以来的首度降息，正被房地产销售人员当作积极的信号挂在嘴边。

　　“没有想到，福州项目开盘当天销售了7个亿。”泰禾集团相关负责人非常激动地感慨；同样的情况发生在苏州，阳光城负责人的朋友圈里洋溢着“苏州阳光天地”楼盘开盘告罄的喜悦；降息之后的第一个周末，深圳三个新盘均上演“抢房大战”，约1500套房吸引了5000名购房者，不仅迅速去化，售价也创下了所在区域的新高。

　　而穆迪的看法则相对审慎。穆迪认为，在没有货币供应或信贷增长的情况下，单纯的降息难以持久拉动房地产的销售，中国房地产开发商仍面临严峻的经营环境。

　　楼市回暖

　　央行11月21日降息后，各地楼市迎来“小阳春”，深圳更是出现了多个“日光盘”。

　　11月22日，位于坂田片区的星河银湖谷共计推出700套房源，吸引1700多人到场。均价为3.5万元/平方米，这是该区域板块楼盘的开盘价第一次突破3万元/平方米。虽然价格创新高，但在当天14时全部房源就已售罄，销售额逾23亿元。

　　同日，在龙华新区的中海锦城开盘推出370套房源，吸引了1600多名购房者，其开盘均价为3.25万元/平方米。到下午3时许即宣布售罄，全天销售金额逾10亿元。

　　值得注意的是，中海锦城是去年中海地产以38.2亿元、溢价91%拿下的龙华地王，综合楼面价高达2.4万元/平方米，接近周边在售的项目价格。降息之后，使得中海锦城得以高出周边项目三成的价格解套。

　　11月29日~30日，深圳又有8个盘入市或加推。位于龙岗的珑禧项目开盘，推300余套房源，2000多名购房者到场，当天13时就已售罄。位于龙华的特发和平里推出856套房源，去化八成，全天销售额20亿元。

　　有意思的是，有一个项目由于不采用摇号选房的方式，而是以排队顺序为准，甚至出现了购房者彻夜排队的情况。

　　同样的情况也出现在广州。11月22日当天，广州共有9个项目加推，场面明显比此前几周火爆很多，其中南沙一楼盘开盘，所推货量当天售出约九成。

　　不仅如此，二手房的成交也出现了井喷。根据中联二手房研究院监测，11月22~23日深圳的看房量大幅回升，实际成交较平日上涨50%左右。

　　中联地产坂田片区的张经理对记者透露，降息后的首个周末，坂田片区二手房的看房量和成交量都大幅增加，万科四季花城和春华四季两个楼盘成交非常火热。尤其是两房和大三房深受喜爱，刚需和改善置业者们络绎不绝。

　　“有一位客户想买70平方米的两房，但一直在犹豫。‘9·30’新政也没能真正刺激到她出手。直到央行降息，她立马打电话给我咨询，确定利率真的能下调，并且合计下来能省下好几万，第二天一大早就来交定金买房了。”张经理说：“还有些客户本打算明年买房的，银行降息了，把买房时间也提前了。”

　　上海楼市在央行降息带动下变化同样很明显。德佑地产市场研究部数据显示，降息后三天(11月22日~24日)，全市一手商品住宅日均成交量为3.78万平方米，高于11月以来3.10万平方米的日均成交量，上涨21.9%。

　　“央行降息、‘9·30’房贷新政，上海修改普通住宅标准等政策组合拳对于整个楼市提振还是很有好处，而这样的政策利于释放刚需，可以保持高位成交的水平。”德佑地产市场研究总监陆骑麟告诉《第一财经日报》记者。

　　信义房屋永新店店经理林泽勇向记者介绍，近几天带看客户明显增多，主要是长时间关注楼市的购房者，可以看出购房者购买的意愿度有大幅提升，决策速度也有所加快。

　　而作为未来楼市的风向标土地市场更是一片火爆。

　　11月26日，竞价总次数314次，历时2小时，阳光城(000671.SZ)以21.08亿元竞得杨浦区平凉社区03F5-01(平凉街道47街坊)地块，楼板价达41078元/平方米，溢价61.41%，刷新杨浦区土拍单价纪录。

　　而在11月19日，上海浦东新区惠南镇地块一落槌，该宗地块楼面价13092元/平方米，溢价率105.11%，被东原地产拿下。

　　“可以看得出来整个土地的溢价率提高，竞争更加激烈。”搜房土地分析师李宗洲告诉记者。

　　降息拉动

　　事实上，每一次央行降息都给楼市带来了一阵回暖，记者注意到，2008年和2012年的两次降息和降低存款准备金，都给楼市回暖提供了基础。

　　2008年9月第一次降息，新房市场降息前一周成交7.8万平方米，降息后成交量放大到9.9万平方米，增幅26.8%。二手房市场反应比较强烈，降息前一周成交1163套，降息后一周成交1655套，增幅42.3%。

　　2012年6月第一次降息，新房市场降息前一周成交16.9万平方米，降息后一周成交增大到21.1万平方米，增幅25.0%。二手房市场降息前一周成交3229套，而降息后一周成交3965套，增幅为22.8%。

　　“本次降息可能会促进房地产销售并降低开发商的借款成本。”穆迪就在日前提供给《第一财经日报》的报告中表示，普通住宅市场的购房者通常都依赖按揭贷款，潜在买家对借款成本将下降的预期可能鼓励他们购房，因此降息将提升开发商的销售。穆迪因此认为，此次降息与此前的央行9月30日放松住房按揭贷款之举，应会在今后几个月拉动住宅销售，该公司受评开发商的销量可能更趋近于2014年全年目标。

　　国内的机构也注意到了降息对市场的拉动效应。亚豪机构通过梳理北京最近两次楼市反弹数据发现，北京近两次楼市反弹均伴随着降息决策，其中2008年9～12月史无前例地连续五次降息之后，自2009年3月开始成交出现强势反弹，高峰期成交量相当于降息前成交量的三倍，这轮反弹一直持续至2009年12月，周期为10个月，之后成交开始回落，低迷态势一直延续到2012年初，而自2012年中旬开始，北京商品住宅成交量再次出现跳涨，时间也正与2012年6～7月连续两次降息时间吻合，这轮成交反弹持续时间为9个月。

　　尽管降息往往伴随楼市成交回温，但亚豪机构副总经理任启鑫认为，成交的反弹又不能完全归功于降息的作用，楼市的强势反弹还要依赖于救市“组合拳”，如2009年的一波超强势反弹除了依赖于宽松的货币政策之外，4万亿元的积极财政政策更是起到了不可或缺的作用，另外直接针对楼市的新政包括首付降低、税费减免等，多重手段共同作用造就了2009年的成交辉煌；而2012年的回暖除依赖于货币政策的减压外，市场价格的自我调节也起到了至关重要的作用。

　　在国内开发商中，万科、保利和旭辉等公司被穆迪认为，将在此次降息中“受益更大”。原因有两方面，一是这几家开发商产品线上注重普通住宅，另一方面是由于这几家公司的国内银行贷款在借款总额中占比较高。

　　库存仍“压力山大”

　　不过，虽然短期狂欢出现，对后市的看法大家还是非常谨慎。

　　“苏州市场还是比较平稳的，周边其他项目也是不温不火，我们压力还是比较大的。”上述阳光城负责人告诉记者，“但就目前来看，市场还没有大幅好转的趋势。”

　　对此，穆迪副总裁、高级分析师梁镇邦指出：“降息将会减少国内银行贷款较高的开发商的借款成本，其借款成本往往和央行的利率浮动密切相关，但是，由于降息幅度温和，我们预计开发商的财务状况不会受到显著影响。举例而言，万科和旭辉的2015年EBITDA利息覆盖率也仅小幅改善0.1倍。”穆迪预计，2015年全国住宅房地产销量将同比下降0~5%，仍然疲弱，但较2014年前10个月9.9%的同比降幅有所缓和。

　　刚出炉的一系列北京的库存数字，似乎呼应了穆迪的判断，同时显示了开发商巨大的去化压力。亚豪机构提供给本报的该组数据显示，截至11月27日，北京商品住宅库存量高达85670套，相比2012年降息前夕，库存总量相差无几。考虑到经历了长期限购之后，目前北京需求基数低于此前，因此亚豪机构认为，眼下北京商品房库存消化难度相对更大。

　　对于未来北京房价走势，亚豪机构预计，短期内北京商品住宅市场价格将处于平稳阶段，只有在“换量”成功之后，基于土地成本的居高不下，北京房价可能将再次进入上升周期。

　　事实上，央行降息的举措伴随的是中国经济增长的持续放缓。记者注意到，10月份汇丰银行PMI指数(采购经理指数)为50.4，11月份下降到50.0，该数据低于50时表示通货紧缩。与此同时，2014年第三季度的国内生产总值同比增长7.3%，已下降至五年来最低点。

　　上海易居房地产研究院最新发布的《10月份新建商品住宅库存报告》显示，10月35个城市新建商品住宅库存总量为28040万平方米，环比增长0.1%，同比增长21.3%；CRIC监测数据显示，11月前三周十大重点城市周度供应量都在300万平方米以上，已经大大超过10月周度供应水平，供应量大增的同时，必然使得本就高企的库存压力进一步突出，部分城市稍有改善的供大于求的市场基本面短期内又回旧窠；中原数据监测显示，目前上海的库存量超过1300万平方米。

　　就此，世邦魏理仕分析称，基于高库存和许多房企的销售指标难以达到，在房地产市场全面复苏以前，开发商的流动资金依然紧张。

　　银河证券认为，本次降息的出发点是降低无风险利率，改善企业融资成本，与融十条相呼应，并不是旨在直接刺激楼市。此次非对称降息，银行存贷利差空间进一步被压缩，对按揭贷打折优惠的动力依然不足，对地产行业的风险偏好也不会出现根本性的改善，加上库存持续攀升，楼市中长期依然面临下行的压力。

 

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