楼市回暖开发商激战 房企加速一线城市拿地

　　有房企负责人称，连续出台的政策让企业对后市的预期发生转变，尤其是降息有助于房企降低融资成本，后期随着市场回暖趋势的进一步确立，企业拿地力度不排除进一步加大的可能性。

　　编者按：自今年年初以来，随着楼市的逐步萧条以及房企资金链的紧绷，不少人在等着看房企土豪们的笑话，很多购房者也持币观望，等待着最佳的“追穷寇”的机会。没成想。随着调控政策的松绑，房企们纷纷杀了一个回马枪，不仅要夺回失去的阵地，甚至还要“变本加厉”。

　　随着各地方政府、相关部委连续出台了多项力度较大的楼市松绑政策，全国各地楼市普遍回暖，而大型开发商也重拾拿地热情。11月份，包括万科、恒大、保利、远洋、华润、金地、中海、龙湖、绿城在内的20大标杆房企，拿地总金额创下近8个月来的新高。

　　对此，中原地产首席研究员张大伟表示，“从目前市场趋势看，土地市场依将低位运行，但抄底的企业将有所增加。特别是“930”信贷松绑，对房企去库存非常有利，后续房企可能再次进入土地市场”。

　　同时，有房企负责人称，连续出台的政策让企业对后市的预期发生转变，尤其是降息有助于房企降低融资成本，后期随着市场回暖趋势的进一步确立，企业拿地力度不排除进一步加大的可能性。

　　房企重拾拿地激情

　　“拿地节奏可以看出企业对市场的判断，从年内20大标杆房企在土地市场的表现看，他们的确不看好楼市在未来一年的发展。但从9月份开始，部分企业又再次出现在土地市场，其中万科、远洋均加大了拿地力度。特别是这一趋势在11月份得以延续，全月标杆房企拿地额度已经达到了274.65亿元，是二季度以来的最高值”。张大伟表示。

　　据悉，11月份，龙湖、华润在广州各自拿下两宗地块，其中龙湖的花费达37.8亿元，并就此正式进入广州市场。

　　值得注意的是，近日陷入股权纷争的绿城，11月份也是凶猛拿地，其50.1亿元的拿地支出，也是11月份20大标杆房企中最多的。11月12日，绿城击败多路对手，以12.8亿元的总价将苏州狮山板块苏地2014-G-58号地块收入囊中，楼面单价11146元/平方米，溢价率39.32%，并成为当日22宗出让地块中的单价地王；11月13日下午，绿城又以37.3亿元拍得天津第13届全运会全运村住宅地块，楼面单价9323元/平方米，溢价率16.5%。

　　实际上，不光是一线房企重拾拿地积极性，不少区域性房企在土地市场的争夺中也是毫不手软，并屡屡击败上述标杆房企。

　　11月21日，在北京东坝南区1105-659、029地块的出让现场，共吸引了首开、龙湖、永同昌旭辉联合体、金融街电子城联合体、招商、懋源、K2地产、合景泰富、湖南富兴这9家房企及联合体参与竞拍，最终经过42轮竞价，该地块最终被湖南富兴以13.8亿元并配建3.1万平方米自住房的条件竞得，溢价率达到49.2%，商品房部分的楼面价达34491元/平方米。

　　11月26日，在经过314次的激烈竞价后，阳光城子公司上海富利腾房地产开发有限公司击败招商、华润、金地、首创、嘉华、城建置业、保利置业、大名城等11家企业，以21.08亿元竞得杨浦区平凉社区03F5-01地块，楼面价高达41078元/平方米，溢价率61.41%，并刷新了此前上海杨浦区楼面单价纪录。

　　此外，10月22日，龙光地产旗下的金骏房地产以总价46.8亿元拿下深圳龙华新区A802-0305地块，楼面单价超过25000元/平方米，溢价率83.35%；而上海老牌开发商三湘股份则经过百余轮竞价，以9.65亿元购得浦东新区张江南区配套生活基地A3-04纯宅地，楼面单价为26057元/平方米，溢价率高达93%。

　　对此，张大伟称，“房企此前拿地较少，主要是因为去库存，但不拿地的举动对土地市场的影响越来越大，并加重了地方政府的财政压力。这也导致最近部分城市的土地价格开始下调，加上救市政策的叠加，土地市场在降温半年后，部分房企开始抄底拿地”。

　　一线城市卖地凶猛

　　数据显示，虽然今年房地产市场整体表现不佳，但一线城市的土地出让收入却再创新高。

　　截至11月末，北京、上海、广州、深圳4个城市共出让住宅用地195宗，远低于去年全年的283宗，但成交金额已达3190.33亿元，这也是一线城市宅地出让历史上，总金额首次超过3000亿元，在12月份4个城市仍有大量宅地挂牌的情况下，全年则有望超过3500亿元。

　　同时，从楼面单价上看，目前成交的195宗宅地，平均楼面单价高达11886元/平方米，较2013年7571元/平方米的楼面单价上涨57%。而一线城市截至11月底，全部的土地出让收入已经达到了4692.9亿元，预计全年也将突破2013年创造的5245亿元的历史记录。

　　对此，有业内人士认为，目前的市场环境下，一、二线城市的土地市场竞争将越来越激烈，毕竟从数据上看，一、二线城市的房地产市场回暖更为迅速，房企承担的风险也相对较小。

　　中国指数研究院发布的最新数据显示，在利好政策影响下，10月份其重点监测的42个城市成交量达2416万平方米，尽管较去年同期仍有所下降，但环比上月增长12.6%，创年内最高水平。分城市来看，一线城市成交量全线上涨，广州成交面积增幅最大，达58%；深圳次之，环比上涨47%；北京、上海也有超过20%的增幅。25个二线代表城市中17个城市成交量环比回升。“从这组数据上可以看出一线城市的回暖幅度远高于其他城市”，有业内人士称。

　　而易居房地产研究院11月24日发布的《11月份典型城市新建商品住宅成交预报》也显示，11月中上旬，其监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约837万平方米，环比增长约25%，其中一、二线城市环比增幅较大。

　　“与一、二线城市楼市有回暖迹象相比，目前库存过高的三、四线城市销售速度并未加快”，张大伟称，“房企扎堆一、二线城市，在推高地价的同时，也在明显酝酿风险。但相比三、四线已经可以看到的风险，一、二线城市的市场风险还是要低很多”。　　
　　而从成交楼面价来看，截至11月18日，2014年年内成交的188宗住宅土地，平均楼面价每平方米高达11892.4元，与2013年的每平方米7571元相比，上涨幅度高达57%。

　　在商品住宅销售方面，据上海易居房地产研究院发布的最新报告显示，2014年10月份，一线城市新建商品住宅存销比为15.7个月，相比9月份的17.2个月而言出现明显下滑，阶段性显示库存去化速度在加快。易居研究员严跃进对此分析认为，房企搭乘限贷松绑等利好政策积极推盘促销，库存去化周期明显收窄，但整体楼市库存仍处于高位盘整状态。

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