济州岛“变脸”的警示：政策变化是海外投资最大风险

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　　与其他房企在海外分散投资不同，绿地集团在韩国济州岛采用的是区域深耕的模式。

　　韩国是绿地集团“走出去”海外投资开发的第一站。绿地韩国投资开发有限公司总经理黄敏康告诉21世纪经济报道记者，2012年10月，绿地集团与济州国际自由城市开发中心（JDC）首次合作打造济州岛“六大核心项目”中的旅游健康城，总投资9亿美元，总占地面积约150万平方米；今年8月19日，绿地再与JDC签署谅解备忘录（MOU），绿地扩大投资，新获470亩土地。

　　如果以投资规模论，绿地目前在韩国的投资已经属于海外大规模投资的房企之一。

　　济州岛“变脸”的警示

　　海外房地产开发，当地政府的政策变化往往是企业投资最大的风险。

　　有韩媒报道，2014年6月4日当选韩国济州特别自治道新任知事的元喜龙频频发表言论称，中国目前投资济州的大项目属于“投机资本”，担心未来中国人在济州圈地成为“中国城”，要求已经获得济州岛上届政府批准但未开工的项目“从头再来”。同时还宣布，将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件。韩媒随后还报道，7月31日，元喜龙在上任首次记者会上，还明确表示，对总部位于上海的中国绿地集团于济州岛开发的“梦塔”（绿地济州梦想大厦）项目，将采取“不允许建设”的强硬态度。

　　香港蓝鼎国际在济州岛处心经营的神话历史公园项目，也被元喜龙以“容积率问题”叫停整改。蓝鼎国际原定于6月24日举办的开工仪式亦被迫取消。据新华网报道，2013年9月30日，蓝鼎国际与JDC签署了投资协议，协议金额达1.8万亿韩元（约合100亿人民币），项目占地近252万平米，建设包括公园、赌场、酒店、度假村等在内的娱乐观光设施。

　　对于绿地在韩国济州岛所遭遇的风波，绿地集团不愿意详述。值得注意的是，今年7月，习近平主席访韩，绿地集团董事长、总裁张玉良作为唯一的中国房地产企业随行。张玉良还表达了对济州追加投资的意愿。

　　8月19日，绿地集团与JDC在韩国济州签署谅解备忘录（MOU），其间，元喜龙会见张玉良时明确表示，欢迎和感谢绿地集团扩大在济州的投资。

　　黄敏康对21世纪经济报道记者表示，中国企业在全球的投资过程中，全球各地市场存在法律政策差异，是需要首先重视、做足功课的核心关注点之一。不熟悉当地的法律，不了解其投资领域的一些特殊政策，都会导致企业在海外“水土不服”。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，房企投资海外，需要关注三个政策风险。第一，海外市场对于外来投资者的各类优惠或干预政策。尤其是很多大房企进入海外市场后，打造的是标杆性项目，这既会对当地房企带来竞争压力，也会带来当地政府对各类忧虑；第二，海外政策对于外来资本进入的管制往往变动比较大，尤其是糅合了汇率政策、外商投资政策后，部分资本进入海外可能会面临投资成本加大的风险；第三，海外投资要密切注意政治风险，一旦政治波动厉害，容易出现大的亏损问题。

　　绿地规避风险的经验

　　黄敏康称，绿地在韩国做了不少功课。

　　“在确定投资区域及项目之始，绿地即第一时间聘请当地法务、财务、投资咨询专业团队，不仅极大帮助绿地了解、适应当地政策法规，对开拓社会资源方面也起到积极作用。绿地一直在积极融入当地。”黄敏康表示。

　　张玉良认为，海外投资可能会遇到的困难，并不只限于韩国一地。绿地国际化的经验显示，国际化要符合企业发展战略，充分准备、知己知彼，切实了解各国在地产方面的法律、政策、汇率、税收等，同时要用好专业机构的力量。

　　黄敏康表示，“绿地进行海外投资主要由两个原因：一是国内对海外房产的消费需求增长。有些是为了移民，有些是为了投资，有些是为了海外就读的子女。这些消费需求近些年呈现爆发态势。二是中国资本和有实力的企业正在掀起走向全球的历史性浪潮，国家也给予企业很大支持。”绿地济州岛健康城中的房产项目都是带移民的性质，大多数购买人群还是以中国人为主，预计占比可占到98%以上。

　　黄敏康还透露，韩国没有大型、专业的房地产开发商概念。通常，大型的建筑公司会担任开发商的角色或是十几家企业抱团开发。而绿地的海外投资开发模式都是培育自有团队自主开发，而不作财务投资，海外项目的核心管理团队基本由集团派驻。

　　绿地在韩国的投资将继续深入推进区域深耕。这正是绿地的典型做法，从多点布局向深耕发达国家、核心区域转变，从先期试水性质的单体项目开发，向系统化投资布局转变。在济州之外，绿地还将在韩国其他大型城市布局。11月4日，来华访问的韩国首尔市市长朴元淳与张玉良会见时表示，欢迎绿地到首尔投资，并希望早日促进项目落实。