降息后房企融资成本或不降反升

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　　对于高负债的房企而言，央行的意外降息犹如及时之雨，但并非所有房企都能获益。

　　克而瑞最新数据显示，截至三季度末，A股139家房企净负债率为101.34%，季度同比、环比分别上升23.5个百分点和1.38个百分点，行业净负债率仍处于历史最高位。其中，“招保万金”四家大房企平均净负债率仅为62.45%，但120家小房企的净负债率却高达109.47%。

　　11月23日，多位业内人士表示，由于此次央行采用“非对称降息”，特别是金融机构存款利率上浮区间的上限由1.1倍基准利率上调整至1.2倍，银行的实际资金成本并没有降低。在开发贷款紧俏的背景下，大多数中小型房企融资成本或“不降反升”，而信誉良好的大型房企能受惠于降息带来的融资成本下降，马太效应愈发明显。

　　中小房企融资成本难降

　　拥有多年银行工作经验的礼德财富CEO洪凯彬表示，“降息对于降低房企融资成本有直接帮助，但由于今年银行大幅收紧房地产开发贷，大多数中小房企根本拿不到贷款，因此这次降息对它们带来的影响微乎其微。”

　　新城控股高级副总裁欧阳捷也表示，由于今年银行将绝大部分的开发贷款额度投向前100强的房企，大多数中小房企根本无法拿到开发贷，因此以信托、基金为代表的社会自筹资金成为他们获取资金的最重要渠道。

　　国家统计局数据显示，今年1~10月份，房地产开发企业到位资金为10万亿元，同比增长3.1%。其中，企业自筹资金约为4.2万亿元，占比为42.1%，定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金约为3.98万亿元，占比为39.7%，国内贷款约为1.77万亿元，占比仅为17.7%。

　　欧阳捷注意到，虽然央行降息有助于舒缓流动性压力，但由于此次降息是非对称降息，实际执行的存款利率应该基本与降息前相当，贷款利率的下降将压缩银行利差。在利润受挤压的情况下，银行会更重视资产质量，预计资产负债表不佳的中小房企将被银行挡在门外。

　　洪凯彬认为，大多数无法从银行获取贷款的中小房企，央行此次降息难以降低他们从社会融资渠道获取资金的成本。

　　大型房企融资优势明显

　　虽然中小房企难获银行青睐，但对于财务稳健的大型房企，本轮降息无异于“如虎添翼”，将进一步巩固强者恒强的格局。

　　克而瑞研究发现，截至三季度末，A股139家房企一年内到期短债创新高至4117亿元，较年初上升了23%，行业现金短债比为0.89，这意味着越来越多的房企账面现金并不足以覆盖短期债务。其中，大型房企现金短债比上升至1.75，财务结构明显优化，中小房企仅有0.7，财务状况进一步恶化。

　　“随着银行更重视资产质量，这些财务稳健的大型房企将优先获得贷款，也成为本轮降息的受惠者。”欧阳捷表示。

　　国泰国证房地产行业指数分级基金经理徐皓表示，随着房企再融资的放开，上市房企可通过股权融资，重构财务杠杆并优化负债结构，加上银行信贷成本降低，大型房企的融资优势将愈发明显。

　　降息后房企融资成本或不降反升

　　降息之后给开发商的预期并不那么乐观，去库存仍是多数开发商的大难题。

　　理论上说，降息将降低银行的负债成本，进而降低实体的融资成本。但能否真的降低融资成本，民生证券管清友认为尚有待观察。管清友的观点是，“短期看，降息或导致一般性存款加速分流理财，银行综合负债成本不一定下降。中长期看，43号文是否能约束地方债务扩张，国企改革能否提高国企盈利能力，中小企业风险盈利特征能否改变是中长期融资成本能否下降的关键变量。”

　　就降息本身而言，此次是非对称降息，特别是存款利率上浮区间进一步放大至1.2倍，银行资金成本将进一步提升。业内人士称，房企融资成本可能不降反升，进一步削弱企业的盈利能力。

　　“非对称降息和提升存款利率上浮空间的不利影响可能对房地产开发企业更加明显。资金成本上升的同时又要保证相当的利润，银行对房地产开发企业的贷款利率可能将不降反升。而对于其他渠道如信托、基金、民间借贷等渠道而言，利率也同样水涨船高。财务费用的增加无疑将进一步削弱企业的盈利能力。”杨科伟表示。

　　对于大多数城市来讲，尽管会出现一波放量的成交行情，但楼市仍然面临去库存压力。张宏伟认为：“整体房企资金面紧张的基本面不可能改变，未来市场仍然存在不确定性，尤其是中小企业，仍然可能面临更多的债务违约的市场风险。”

　　亿翰智库在分析报告中指出，降息对2015年货量充足的房地产企业最为利好，对今年大幅增加了土地储备的房地产企业将有正面作用。由于此前的房地产行业政策主要利好改善类需求，这次无疑会直接刺激刚需，以刚需为主要产品的房地产企业在降息过程中更获益。此外，亿翰智库还指出，从年初至今资本市场地产板块已经有了一轮修复式的上涨。而政策推动行业将进入第二阶段的上涨，在这一阶段杠杆使用更加充分的公司将获益，持有更多资产的公司也将会获益。