中国房地产信托投资基金试点潮再起

　　作为一种创新金融工具，房地产信托投资基金（REITs)试点有望成为紧随信贷资产证券化（ABS）备案制落地后的又一亮点。

　　近日有媒体报道，REITs将在北京、上海、广州、深圳四个城市率先开展试点。

　　中铁信托副总经理陈赤对《第一财经日报》表示，新一轮的REITs试点方案需要一整套的制度设计，包括税收政策、发行场所、项目评估和现金流的匹配等。用益信托首席分析师李旸也对本报表示，试点工作的展开需要监管部门形成纲领性指导意见，对REITs进行规范和引导。

　　日前，银监会正式下发《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》，将信贷资产证券化业务由审批制改为业务备案制，开启了中国资产证券化备案制时代，银行盘活存量资产的需求将逐步释放。

　　对此，陈赤在接受本报采访时表示，资产证券化作为20世纪最重要的金融创新工具之一，具有风险隔离和真实销售的特征。资产证券化的实现依托于特定目的投资（SPV）载体，在国外，这一载体表现形式有SPC（特定目的公司）和SPT（特定目的信托）两种，我国信贷资产证券化采取SPT模式。在ABS的实施中，信托在这一领域具有独特的地位，在资产证券化过程中扮演了不可替代的角色。

　　自2012年信贷资产证券化重启以来，对银行实施“双审制”，需要银监会和央行[微博]批复。陈赤表示，银行对ABS产品具有强烈需求，将ABS改为备案制后，未来将有更多的银行参与，而这对信托业蕴含着商机，且信托在其中以收费型业务为主，将加速信托公司从融资类业务向投行业务转型，拓展新的业务。

　　“REITs本质上是资产证券化的一种模式。”李旸对《第一财经日报》称，因为证券化就是将资产未来价值在现在进行出售。

　　对于REITs的模式，李旸对《第一财经日报》表示，以商业楼宇为投资标的物，房地产开发商将资产进行打包出售，设计成REITs产品，通过交易所公开销售，投资者获取标的物收益权，开发商则将未来资产收益转让给投资者从而获得了资金。另一种模式是投资者按照不同比例既购买物业，又投资于房地产开发。

　　陈赤表示，一直以来，信托通过房地产信托已经深度介入房地产领域，但多是以“类开发贷款”模式，在部分房地产商向持有物业的不动产商转型过程中，产生了资产流动性的需求，即将资产变现以保证资金链安全，REITs可以为其后续融资提供流动性，所以，REITs有望成为房地产金融新的形式。

　　事实上，REITs试点被提上日程由来已久。2008年，政府出台4万亿元经济刺激计划后，国务院常务会议提出，要创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。随后，国务院发布的“金融国30条”，再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。

　　对于信托公司在REITs中的角色，陈赤认为，信托公司可以作为REITs产品的发起者、承销商或不动产的运营管理商。

　　今年5月，由中信证券推出的“中信启航专项资产管理计划”，宣告了全国首个REITs在深圳证券交易所[微博]挂牌交易转让。资产规模52.1亿元，基础资产为中信证券的两栋办公楼，采取分级证券化并在交易所流通，5年后将公募上市。此外，招商地产、海鹰股份、开元信托均对REITs有所涉足。

　　一名市场人士对《第一财经日报》表示，目前我国REITs试点前期主要由政府推动，参与试点的企业多以资金实力雄厚的国企和央企为主，随着区域性REITs市场的发展，未来将向行业性REITs延伸，比如养老、医疗等细分领域。

　　中国REITs的推行进程可以追溯到2002年，但是整个进程一波三折，虽有进展，但发展仍较缓慢。

　　早在2007年，监管层就成立了“房地产投资基金专题研究领导小组”。随后REITs被提上包括中央政府在内的议事日程。2008年底在出台4万亿元经济刺激计划后，时任国务院总理的温家宝曾召开国务院常务办公会，提出要创新融资方式，通过并购贷款、REITs、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。

　　根据这一精神，央行于2009年年初初步拿出了REITs试点的总体构架，并初步拟定了“REITs试点管理办法”。但是，在当时央行的REITs试点总体框架中，REITs仍以信托的方式发行，不在资本市场，也不以公募基金形式挂牌交易。2009年，上海市浦东新区也设计了一个REITs方案，但最终未能成行。

　　REITs是商业地产利用资本市场直接融资和退出的主流工具和平台，但央行2009年的REITs试点并未赋予其公募属性，只能在银行间市场流通，融资渠道变化不大，因此，在市场实践中应者寥寥。

　　进入2014年，关于REITs的推进工作节奏有所加快，直至2014年1月证监会批复同意中信证券设立中信起航专项资产管理计划，并批准３年后将在政策允许的情况下可以上市流通，接近了真正权益型REITs的产品。

　　央行9月30日发布的《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中，提出了将积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点工作。本次住建部部署北京、上海、广州、深圳四城市编制REITs试点方案都体现了“自上而下”的金融创新工作思路。

　　业内人士认为，这样的推动更有望形成一些突破。如公募方向、资产包引入地方政府的国资房企或城投公司等。

　　随着新一轮REITs试点临近，房地产开发企业长期面临的融资难问题有望“彻底改善”。

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