央行降息效应已开始向楼市传递

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　　央行降息效应已开始向楼市传递。据市场机构监测，在降息消息公布后的周末两天里，北京等主要城市咨询购房人群明显增多。降息后首个交易日，12只房地产股票涨停，平均房地产上市公司股票上涨幅度超过3%。

　　21日下午，中国人民银行发布了下调人民币贷款和存款基准利率的通知，其中五年期以上住房商业贷款基准利率由6.55%调整为6.15%，下调了0.4个百分点；住房公积金贷款基准利率由4.5%调整为4.25%，下调了0.25个百分点。

　　降息后，中原地产随即针对全国近40个城市的看房量进行跟踪统计。调研数据显示，主要城市客户看房量均有明显上涨，主要城市看房咨询量环比上周上涨均在50%以上。其中表现最明显的是一线城市，北京、上海客户咨询量上涨80%以上。二手房业主更是坚挺报价，小部分开始出现提价意向。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，虽然10月公布的房价指数显示房价依然在调整，但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比上行，这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。他进一步分析认为，购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。由此看来，信贷额度及利率水平无疑是房地产市场的风向标。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，与“930新政”时隔52天后，央行降息举动将与前期的市场利好形成叠加效应，在降低购房人信贷成本的同时，将进一步促进楼市成交量反弹势头的持续。

　　胡景晖认为，一方面，央行降息将显著利好已还清购房贷款的改善性需求再置业，促使此类需求从现阶段到明年稳步入市。另一方面，降息也直接利好刚需人群，在降低其按揭成本的同时，进一步解除刚需人群的观望心理，引导刚需入市。同时，降息也将使开发商降低融资成本，缓解资金压力，或将影响其定价策略，这也将成为未来一段时间楼市价格企稳的一个因素。

　　24日，上海易居房地产研究院发布了《11月份典型城市新建商品住宅成交预报》。报告指出，11月1日至20日，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约837万平方米，环比增长约25%。

　　“11月前20日楼市成交反弹力度明显。”易居研究员严跃进指出，11月前20天典型城市成交量和预期一样，出现了比较明显的反弹。这说明在此前的“930新政”作用下，市场情绪逐渐被带动起来，入市节奏也在加快。

　　严跃进也认为，央行降息后市场看跌情绪会进一步减弱，部分购房者在按揭贷款成本降低的前提下会积极入市，这会使得市场成交量继续保持活跃。

　　“从市场的区域结构上看，一二线城市的活跃度会超过三四线城市。”严跃进表示，“以上海为例，虽然其并没有取消限购政策，但11月多重利好政策(包括公积金新政、调整普通商品住宅标准、执行央行信贷利率下调政策等)，都将促使此类城市楼市成交继续上升，并利好去库存目标的实现。”

　　“一二线城市楼市资金面将明显好转。”张大伟说。不过他指出，三四线城市由于库存绝对值过高，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

　　链家地产市场研究部张旭表示，相对于“930新政”来说，降息政策主要带动改善性需求，降低购房门槛。而降息的主要意义在于减轻还款的负担，虽然降息后贷款的月均还款减少额度并不大，但对资金比较敏感的刚需而言仍是利好。对于购房者预期转变将产生较大的推动作用。

　　不过张旭同时指出，对比“930新政”后的市场反应来看，降息带来的优惠幅度和撬动的需求范围均较为有限，市场短期内大幅反弹的概率也相对较低。

　　楼市的中长期走势尚待观察。平安证券研究报告指出，此次降息有利于降低开发商和购房者的资金成本，加速行业见底回升。但本轮房地产市场调整最大的考验仍是持续萎靡的成交量，其中有行业中长期拐点的原因，此次降息的政策指向并非提振房地产，无法改变行业面临中长期拐点的趋势。