央行降息非直接利好房地产市场

　　央行上周五下调贷款基准利率，这是基准利率两年来首次下调，被市场机构视为继“9·30房贷新政”后房地产市场又一政策利好。

　　调整后，五年期以上贷款基准利率降为6.15%，较此前利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了九四折，在一定程度上降低了购房成本，因此此次降息被部分机构解读为央行再次出手救市。

　　针对此次利率调整，中国房地产业协会名誉副会长朱中一说，利率调整更多的是从降低中小企业融资成本等方面考虑，并非直接利好房地产市场。相比此次降息，落实好“9·30房贷新政”对市场基本面的积极影响会更为显著。

　　9月30日，央行、银监会下发了《关于进一步做好住房金融服务的通知》，强调支持首套和改善性购房需求。从各地落实情况来看，符合银行利益诉求的“认房不认贷”得到了落实，但首套房的利率优惠依然难觅影踪。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚认为，这说明银行整体对房地产行业风险偏好提高，房地产行业信贷环境已经发生较大改变，“风景这边独好”的流动性充裕景况很难再现。

　　“住房市场在逐步回归居住属性，房地产行业对流动性的吸附能力在逐步降低，高房价和购买力之间的脱节问题短期内难改观，降息对房地产市场的提振作用不会很明显。”胡志刚说。

　　更重要的原因在于房地产市场的基本面已经发生改变。国家统计局公布的最新数据显示，10月末，商品房待售面积58239万平方米，比9月末增加1091万平方米，其中住宅待售面积增加611万平方米。高库存、结构性过剩、房价偏高、购买力不足等判断已经基本成为业内共识。

　　朱中一认为，近年来房价持续快速上涨和部分城市盲目扩张，今年以来的这轮调整正是市场周期性规律作用的结果。在市场化改革、分类调控、房地产税收改革、住房信息联网等政策预期影响下，住房市场正在逐步回归居住属性，住房消费也将更趋理性。如果高房价和购买力脱节的矛盾得不到解决，库存消化还将是一个长期的过程。

　　小结：此次降息使楼市在心理和实际上两重获益。以20年100万元贷款为例，如果按照基准利率计算，购房者在降息后可以每月减少月供234元，20年可以减少4万多元的利息支出。此外，今后首套房的利率折扣将明显增加。预计一线城市9折将成为主流，甚至有出现8.5折或者8折的可能性。

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