国税总局多地调研 年底前有望调二手房营业税

　　国家统计局日前发布的数据显示，10月份70个大中城市新房价格环比无一上涨，尽管环比降幅继续收窄，但房价尚未止跌企稳。

　　多位业内人士分析，央行9·30新政之后，全国楼市确实出现一波回暖，但进入11月后，回暖态势并未得以持续，多地房地产市场成交再次趋于平淡。随着经济下滑压力的加大，政府或再次出手维稳楼市。

　　“关于二手房营业税的相关政策，国税总局正在研究，前一段时间总局也在部分重点城市进行了有针对性的调研，并将当前二手房市场的交易与税收情况做了汇总。”国税总局的一位官员对记者表示。
　　
　　国税总局多地调研

　　“此前国税总局的确派出调研组对部分城市的房地产行业相关税种进行调研，并对二手房交易环节各税种的税收情况做了详细的摸底。”东部某省会城市政府部门的一位官员告诉记者，从国税总局调研期间透露的情况来看，国税总局确实有计划对二手房交易营业税做出调整，但是否会在今年年底出台仍要视市场情况而定。

　　一位接近国税总局的知情人士则表示，二手房营业税政策在年底前进行调整的可能性很大，预计在调整方向上国税总局会给出一个比较宽泛的政策基调，但具体落地政策还需要各地出台。

　　“近期，我们多次给相关部委和地方政府提供二手房交易数据，从目前的市场情况来看，二手房的成交状况在经历了10月份的短暂回暖之后，目前仍不容乐观。”链家地产一位高层告诉记者，从全国层面来看，在二手房的相关税费政策中，营业税的免征期限具有较大调整空间。

　　日前，部分城市二手房市场再次呈现出成交放缓的趋势。以北京为例，伟业我爱我家市场研究院16日统计显示，11月上半月，北京市二手住宅网签量为4662套，环比10月下半月回落31.5%，与9月相比回落幅度达21.7%。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，就北京现阶段二手房的区位和价格来说，整体总价依然较高。在银行房贷七折利率优惠难以落地、贷款成本偏高的情况下，未来一段时间二手房交易量或将回归平淡，议价空间或将进一步增大，二手房价也将出现稳中有降。

　　按照营业税暂行条例规定，目前商品房过户已满2年但未满5年的二手房交易，统一按销售收入全额征税。以一套市场成交价格100万元的普通住宅为例，超过2年但未满5年，出售时需要缴纳5%的营业税即5万元，同时以5万元营业税为基准，分别还需要缴纳6%的城建税、3%的教育税和2%的地方教育附加税，共0.55万元。

　　“对税费政策的调整不仅关系到市场，还关系到地方财政，二手房交易营业税目前属于各地税局管理范畴，一旦做出调整会影响地方财政收入，所以目前国税总局还需要对税种价值做出全面评估。”上述接近国税总局的人士对记者表示。

　　实际上，差额税制一直是楼市调控的重要手段，利用二手房交易营业税来调整楼市早有先例。

　　1999年，为配合当时国家住房制度改革，积极启动住房二级市场，国家出台优惠政策提出，个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，且销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。

　　此后，为了遏制房价过快上涨，国家频繁调整二手房交易税的免征期限。2005年，国务院为遏制投机炒作，稳住房价，将前述免征营业税期限“1年”调整为“2年”。2009年12月，国务院又将免征期限由“2年”调整为“5年”。2011年1月，在免征营业税期限5年的基础上，国务院将此前的二手房销售总额差额计征改为全额计征。
　　
　　地方首提营业税补贴

　　尽管中央层面尚未出台相关政策，目前部分省市已经悄然调整了二手房交易税的相关政策。

　　前不久，江西省出台政策，提出对个人购买普通住房且属于家庭唯一住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房且属于家庭唯一住房的，契税按1%税率征收。同时，各地可对二手房交易应缴纳的契税、营业税给予适当补贴。

　　“由于二手房营业税属于各地税局管理范畴，因此地方政府有调整政策的权限，目前一些三四线城市为了刺激当地楼市成交，已经在政策上做出了调整，这也可以看出地方政府在救市行动中的迫切心态。”业内分析人士陈剑波告诉记者。

　　实际上，从今年各地纷纷取消限购开始，到央行9·30新政，各地的房地产政策已经进行了多次调整，其中超过20个城市还在购房补贴、契税减免等方面做出调整。不过，时至今日，多轮救市后，市场成交情况仍未出现明显好转。

　　国家统计局发布的数据显示，在新建商品住宅方面，与9月相比，10月份70个城市中价格下降的有69个，持平的有1个。同比去年价格下降的有67个，上涨的有3个。此外，10月全国一、二手住宅价格同比指数仍处于进一步回落状态，均为2011年以来最低水平，相较2012年上半年低谷时期水平还要低1.22点和0.52点。

　　陈剑波分析，今年以来中央和各地救市政策频出，但这些政策虽然在短期内有助于缓解住房刚需购房压力、刺激改善性需求入市，在楼市预期逆转、住宅市场购买力需求萎缩的因素下，刺激楼市效应远逊当初的政策预期。

　　房地产税明年或立法

　　事实上，从2011年起的房地产税试点到如今的房地产税立法，已经折射出中央在税制调整上思路的转变。国务院发展研究中心资源与环境政策研究所专家组组长倪红表示，我国目前房地产税收制度的改革，是从制度层面上，从更长远的目标来解决现在中国房地产市场的健康、可持续发展的问题，以及地方政府筹资的正当渠道问题。

　　“房地产税立法要做好‘加法’也要做好‘减法’。”业内专家指出，如果开征房地产税，应该要将相关税费简化归并，减轻流动环节的税费，取消现有房地产税体系当中的重复征税的税种。

　　国务院发展研究中心称，他们已经和财政部、税务总局对相关话题进行长达10年的研究，其中之一便是房地产税和土地使用税的合并，据悉，目前全国人大已经在起草相关内容，并将形成法律草案。

　　为避免“营改增”改革后地方财政焦虑愈发严重，以房地产税为代表的地方税系的建设显得更为迫切。根据财政部公布的2013年全国财政决算情况，去年全年土地出让金收入决算数为39073亿元,是预算数的152.6%,地方政府土地出让金收入再创历史之最,这表明地方政府对土地财政的依赖有增无减。

　　值得注意的是，与房地产税密切相关的不动产登记工作已获得多项进展：8月15日,国务院公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》;不久前,我国实现不动产统一登记的时间表也已明确，国土资源部不动产登记局提出,实现不动产登记分为四个阶段，2014年基本完成各级职责整合,建立基础性制度;2015年健全配套制度,平稳有序实施;2016年全面形成制度体系，正常有效运行;2017年实现信息共享,依法公开查询。

　　“除了推动房地产税扩围，不动产统一登记对于建立房地产调控的长效机制具有积极意义。”专家表示，实施不动产统一登记制度将使房产彻底阳光化，为房地产税的开征打下基础，这也是杜绝囤房的有效措施，必将大大促进房地产调控长效机制的探索和建立。

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