北上广深楼市库存压力逐渐缓解

　　近日，上海易居房地产研究院发布数据显示，今年10月，北上广深四大一线城市新建商品住宅新增供应面积为293万平方米，成交面积为328万平方米，呈现出供小于求的市场关系。这也是自今年2月份以来，一线城市的供求关系首次发生改变。

　　伴随着供求关系的改变，一线城市的库存压力也开始逐渐缓解。易居房地产研究院研究员严跃进称，去化加速的背后是改善型购房需求的有效释放，而这也将进一步影响市场预期以及未来的库存走势。

　　去库存

　　从目前易居房地产研究院监测到的数据显示，北上广深4个一线城市10月份新建商品住宅成交面积分别为89万、109万、86万和45万平方米，环比增幅分别为17.4%、42.5%、63.1%和52.6%，同比增幅分别为-5.1%、-22.3%、-16.0%和38.1%。总体上看，深圳的市场热度最高。

　　从成交均价来看，环比9月份有所下滑，但相比去年同期来说，价格并未出现明显滑落。

　　据统计，10月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为每平方米24282元、27554元、14332元和22816元。环比增幅分别为-10.1%、-0.3%、-6.7%和-0.4%，同比增幅分别为1.8%、10.2%、8.8%和-4.1%。其中北京的环比增幅和同比增幅相对偏小。

　　对楼市来说，库存多少一直是关键因素，库存压力巨大的时候，需要更多的以价换量来缓解压力，从目前市场情况来看，库存量在进一步优化。

　　继9月份库存量创新高后，10月库存出现下跌，这也是近9个月以来首次环比下跌。

　　“房贷新政对楼市的刺激作用还是非常明显的，目前项目每天来电的咨询量已经翻了几番，市场的反应在逐步热烈起来。”北京一在售项目的营销负责人对表示。

　　从目前库存以及去化周期的数据来看，一线城市的库存去化压力得到了有效释放。“一线城市今年放松限购的可能性不大，但是，随着信贷政策的放松，改善型需求的入市门槛在降低，进而能加快入市节奏。”严跃进表示，近期一些楼市提振的做法还在持续。如上海调整了普通商品住宅标准，将使得更多房源纳入到这一体系中，进而鼓励各类购房者积极入市。

　　推改善

　　以北京为例，截至11月14日，北京可售住宅房源为8.8万套，较10月中旬的9.2万套下降近4000套。对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，随着开发商合理定价和购房者心理预期的改善，库存房源正在被缓慢消化，预计在接下来的一段时间内，楼市成交量仍将保持增势，楼市高库存压力将得以缓解。

　　库存去化压力释放的背后，则是一线城市改善型需求密集释放的成因。

　　亚豪机构统计数据显示，上周（11月10日——11月16日）北京楼市共有5个老项目后期项目开盘入市，五个项目累计向市场新增563套房源。其中三个项目的售价在每平方米3.5万——6万元之间不等，定位改善型客群的中高端楼盘发力。

　　“定位改善型客群的中高端楼盘入市量增加，一方面来源于房企冲刺业绩需要，在年末业绩压顶的背景下，利润回报率更高的高端住宅成为房企冲刺全年业绩的重要方式。”亚豪机构副总经理高珊对说道。

　　据统计，10月份成交均价在500万——1000万的改善型产品累计成交508套，环比大增22%。单套面积在200平方米以上的商品住宅项目累计成交379套，环比大增50%。

　　对此，任启鑫分析表示，央行“认贷不认房”的认定规则，受益最大的为“卖旧买新”的首次改善型购房需求，“930”信贷新政发布后，这类客群的首付比例由6成降至3成，大举降低了改善型需求的购房门槛。

　　小结：9月30号的限贷松绑的确像为市场打了一针强心剂，一线城市包括杭州这样的二线城市，商品房成交量有所回暖是市场的一种正常反映，但是楼市的黄金10年已经过去，此轮调整过后楼市的复苏也将是一种非常缓慢的复苏，近入白银10年的中国楼市将呈现一种理性的增长，而不再是暴增。

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