上海楼市新政引震荡 二手房违约频出

　　11月13日，上海市住房保障和房屋管理局发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》（下称“通知”），调整了该市关于普通住宅的认定标准，并将自11月20日起执行。

　　德佑地产数据显示，截至11月12日，之前成交符合普通住宅标准的商品住宅套数占比为40.8%，调整之后，符合标准的普通住宅占比迅速上升至70.7%。

　　一周前，上海刚刚出台公积金新政，这背后是上海达到历史最高的库存量。中原数据显示，截至11月10日，上海住宅库存量为1346.9万平方米。中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，这主要还是去化速度不够快。

　　被认为是央行“9·30”新政在上海实时落地的通知，出台不久就给楼市一记重磅炸弹。

　　新房市场好转

　　今年33岁的张伟（化名）看上了嘉定新城片区的楼盘，从国庆前就开始关注这个片区。国庆前“9·30”新政，整个嘉定的楼盘开始迅速走火。嘉定新城销售量是之前的三倍，曾有知情人士称。而就在这个周末，在嘉定新城龙湖郦城楼盘看到张伟，他已经加快自己的看房节奏了。张伟表示，上周四的上海通知一出，大家的看房热情更高了。

　　截至发稿前，查看搜房网数据，59.15%的购房者认为该政策影响到自己的购房需求，超过65%的购房者认为该政策将刺激楼市上涨。而普通住宅标准调整，大幅度提高了上海全市范围内的普通住宅最低总价上限，根据新标准，上海共计185盘符合普通住宅标准，增加110.23%。

　　而之前在该楼盘进行走访时，也发现该楼盘的人气明显比11月初好很多。“周末看房的人开始增多，大家都担心房价会上涨。”该楼盘一位销售顾问称，“我们现在都不能休息了。”

　　注意到，一早该楼盘就有许多人带着全家来看房，购买意愿非常强烈。

　　搜房数据监测中心显示，上周末（11.15——11.16）上海有7个项目开盘或加推，均为老盘推新，开盘房源以刚需户型为主。

　　以购房者身份致电陆家嘴锦绣前城楼盘，该楼盘销售人员称，在上海新政出台后，开发商决定在上周末紧急加推一栋新房源，趁势加速去化。

　　“这样借政策东风抓紧出货的项目肯定不止一个。”信义房屋分析师陈丽娜如此分析。

　　二手房违约频出

　　上海“通知”给了二手房市场更多的爆发空间。目前，沪上各中介代理行每天电话咨询不断，客户询问量最大的问题，就是自己看中的目标房源现在是否属于普通住房，在税费和贷款政策上可以享受哪些优惠。

　　“从13日通知下发到16日，我们这边已经接到30多个房东违约不卖房，要求涨价的情况。”沪上一知名中介公司知情人士透露。

　　而这只是一个中介代理公司，整个上海二手房市场在“通知”的带动下出现了更多强势的房东。

　　“违约情况主要集中在定金为2万——10万的房东身上。修改了对于普通住宅的认定标准，房子本身的契税、营业税、个人所得税以及商业贷款、公积金贷款都将影响到购房成本。”上述知情人士称，“现在大家都认定市场回暖，很多房东要求涨价20万——30万，市场出现房东强势的局面。”

　　了解到，很多之前签约的客户两方也希望重签合同，因为这样购房者可以节约购房成本。而房东则纷纷提出涨价，二手房市场一时间出现非常多的违约事件。

　　以内环内一套售价450万元、“满5年非唯一”、当初购买价为350万元且不能提供发票的房源为例，之前，该房源属于非普通商品住宅，但是普通商品房标准调整后，该房源属于普通商品住宅。陈丽娜称，按照新标准计算，卖家可以节省税费10.15万元，而对买家而言，契税也将减少6.75万元。

　　据悉，一套位于静安区中凯城市之光的小户型二手房源业主原本已签了意向合同，并收取了购房者10万元意向金，在听闻普通住房标准修改的消息后，房东决定不惜违约将原本410万元的房子涨价到450万元。

　　业内人士分析，公积金配合普通住房标准的调整，虽属政策微调，但对于购房者来说，能够在税费减免、贷款政策等方面得到实际利好，因此有利于促进房产销售，活跃市场成交。

　　同策咨询研究总监张宏伟表示，为迎合“央四条”“首套房认定标准”调整按照普通住宅标准进行这个规定，本次适当调整扩大“央四条”的“首套房认定标准”受益范围，对于首套房、首次改善有刺激作用。当前上海商品住宅市场去化周期仍然在15个月，有去库存压力，调整“普宅”标准将有助于去库存。

　　小结：公积金配合普通住房标准的调整，虽书政策微调，但对于购房者来说，能够在税费减免、贷款政策等方面得到实际利好，因此有利于促进房产销售，活跃市场成交。对于大型地产公司来说，正面影响肯定会有，但不会立刻在业绩上得以显现，具体影响还要看旗下楼盘的情况。

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