未来我国房企仍将加速去库存化

　　虽然“９.３０新政”后，房地产市场快速回暖，多家房企销售有所改善，但分析师沈晓玲认为，房贷新政虽然有力，但仅年末３个月的效果释放难改整年的销售疲软大势。从最近房企公布的数据来看，相当一部分企业距离年初制定的销售目标依然有很大差距，很多已完成无望。

　　据目前已公开１０月份销售数据的２１家房企来看，２０１３年前１０个月的销售目标完成率平均值达到８８．３％，而２０１４年此数据仅为７４．２％。值得注意的是，目前没有一家企业提前完成２０１４年度销售目标，标杆房企金地集团目前仅完成目标的５５％。

　　业内人士分析称，今年前三季度市场持续不振是造成业绩不力的主要因素。一家大型房企副总告诉记者，2014年以来，在低迷的市场中，不少房企为加速去库存化，已经采取降价跑量等促销方式，加速提升销售业绩，目前房地产市场已整体经历过一轮降价。在“９.３０新政”出台后，由于多数房企依然执行“以价换量”的主流销售策略，因而在业绩上未有提升。考虑到前三季度已经奠定的销售压力，很多企业仅靠最后两月，恐难完成销售目标。

　　在调控政策去行政化、成交量环比回升的推动下，房地产市场的悲观预期有所减弱，部分房企甚至断言“冬去春又来”。不过，楼市阶段回暖并不代表本轮调整的结束，在经济增速中枢下移、结构调整阵痛犹存的大背景下，应特别警惕楼市衰退的冲击波，去库存仍是明年楼市主基调。

　　综合各类研究机构、中介公司的数据来看，10月全国楼市成交呈环比回暖态势，同比降幅也在收窄，一线城市库存在连续8个月环比增长后首次出现下跌。然而，对楼市的这种阶段性波动我们应该有理性的认识。

　　首先，目前的回暖是结构性回暖。区域上，一线城市回暖迹象更为明显，二三线城市楼市销售仍较清淡；产品上，保障房、自住型商品房成为部分地区楼市成交主力，商品住宅成交仍处历史低位。

　　其次，目前的回暖是调控去行政化、房企低价促销的结果。2010年以来的限购、限贷、限价政策正逐步得到纠偏，向市场释放了被过紧调控错杀的部分购房需求，也传递了鼓励合理住房消费的政策信号，加之房企在资金压力下的被动降价促销，加速了部分资金入市。

　　再次，目前的回暖是阶段性的，可持续性待考，更难言会扭转房地产大周期调整趋势。从供求关系上看，房地产已在总量上步入供大于求阶段，一方面，劳动人口拐点已现，购房刚性需求大幅减少，老龄社会的到来宣告房地产快速增长期的结束；另一方面，住宅库存总量庞大，而且在现有统计口径之外还有大规模的小产权房存在，库存消化将是一个长期过程。从投资属性上看，有机构测算，一线城市商品房租金回报率均在2.5%以下，明显低于一年期存款利率，更不敌各种互联网金融产品收益率。在资本市场创新发展、各类资管产品层出不穷情况下，资金从楼市分流将更趋明显。

　　当然，城镇化仍将对房地产构成一定程度的支撑，但边际拉动效率在下降，再加上经济处于增速下台阶、结构再优化阶段，房地产也面临同样的结构调整压力。按照典型的房地产市场18-20年周期波动经验，从1999年起步的我国房地产周期已实现15年快速上涨，大幅超过经济增速及居民收入增长，内在调整压力较强。

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