上海放宽普通住房标准去库存效果有待观察

2014-11-14 10:00:36　　中国产业信息研究网　　http://www.china1baogao.com/

核心提示：上海市住房保障和房屋管理局发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》（下称“通知”），调整了该市关于普通住宅的认定标准，该标准将自11月20日起执行。

　　房地产“救市”政策继续加码。今日下午，上海宣布将执行新的普通住宅标准，外环外、内外环间、内环内单套建筑面积140平方米以下，价格分别低于230万元、310万元、450万元的为普通住房。

　　据了解，调整过后，新房中普宅比例从4.6%提高到21.3%。二手房中普宅比例从75%提高到89%。

　　对此，业内人士对网易财经表示，这一调整会让部分交易的税费有一定程度的减免，降低交易成本，有利于消化市场库存，不过对市场成交的刺激效果还有待观察。

　　一线城市普调住宅标准

　　今日下午，上海市住房保障和房屋管理局在官网发布《关于调整本市普通住房标准的通知》，调整上海普通住宅标准：一、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二、单套建筑面积在140平方米以下；三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

　　据了解，调整后的上海普通住宅标准自2014年11月20日起执行。之前上海普通住宅的标准为2012年3月开始之行，内环线以内的低于330万元/套，内外环之间低于200万元/套，外环以外为160万元/套。

　　网易财经，调整普通住宅标准已成为一线城市房地产调控的标配动作。此前，北京已经调整普通住宅价格标准，深圳市也专门开会讨论了当前的房地产形势，也将普通住宅标准的调整作为房地产救市的储备方案，出台在望。

　　“对于北上广深等一线城市来讲，当限购政策还没有办法做出实质性松动或取消之时，调整普通住宅标准成为其变相刺激市场复苏与好转的工具。”同策咨询研究部总监张宏伟对网易财经表示。

　　事实上，在9月30日放松首套房贷款认定政策发布之后，收益范围却面临收到普通住宅标准的限制。而银行在具体执行标准上也与之前的预计有一定的落差，市场对政策利好的大小重新评估。“交易心态自10月中后段就开始降温，进入11月后，表现得更加明显。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对网易财经称。

　　他表示，如果要稳住这个情绪上的失落，不至于快速下滑，客观上需要政府做一些功课。公积金政策也好、普通住房标准也好，很大程度实在这个背景下推出来的。

　　此外，不容乐观的楼市数据，在客观上也成为楼市政策出台的助力。据张宏伟介绍，目前上海商品住宅市场去化周期仍然在15个月，去库存压力明显。

　　上海现行认定标准为2012年2月份调整。与上述标准相比，条件前两条并无变化，只在价格方面做出了相应调整。此前价格方面认定条件为：坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　业内人士分析，普通住宅标准放宽，会让部分交易的税费有一定程度的减免，降低交易成本。房屋能否被认定为普通住宅，关系到契税、营业税等主要税费的缴纳。

　　与此同时，内环内的普通住宅标准提高了120万的空间。“这是银行信贷政策的一个落地过程，对于在这个区间的购房者还是有很大的提振作用。”信义房屋分析师陈丽娜分析称。

　　“这样的情况大概会释放10%左右的需求，这些需求肯定会影响到楼市的短期市场。”中原地产研究咨询部经理卢文曦表示。

　　中原地产数据显示，标准调整之后，一手房成交中普通住宅可以达到21.3%，比调整前增加16%，二手由75%增加到88.9%。

　　微调去库存效果有待观察

　　普通住宅标准的调整被解读为对市场的又一刺激。“下一步市场将会开始活跃，刚需住宅势必会涨价。”上海瑞阳房产中介对网易财经表示。

　　“技术上，会让部分交易的税费有一定程度的减免，降低交易成本。对交易谈判的达成会有积极的作用。”宋会雍认为。

　　张宏伟也对此表示，房屋能否被认定为普通住宅，关系到契税、营业税等主要税费的缴纳，通过普通住宅标准的调整，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，合理引导住房建设与消费，有利于消化日益攀升的市场库存。

　　据介绍，当前，福建、沈阳等省市普通住宅标准调整后，有一部分房屋由原来的“非普”变为“普宅”，将对买卖双方都形成覆盖范围较大的税收减免，降低交易税费成本，对于加速中小套型、中低价位普通住房市场流通会起到积极意义，有利于楼市尤其是二手房市场的回暖。

　　不过，值得关注的是，北京在做过普通住宅标准调整之后，对比调整前后，成交量和价格的变化并不明显。

　　“因为税费降低的幅度只有2%左右，我认为，对于购买决策而言，这个空间不足以吸引市场需求入市，对市场成交的刺激效果会比较一般。”宋会雍坦言。

　　不过，微刺激的陆续出台也给了市场更大的想象空间。张宏伟分析，这或许暗示后续限购政策定向宽松或指日可待，此前市场传闻的一线城市高端住宅放开限购或许会在市场条件成熟之时落地。