北上广深有望先行试水REITs 可成为做空房地产工具

本文相关报告 REPORTS
	2018-2023年中国房地产行业市场调查分析及投资前景趋势预测咨询报告
	在现代市场经济活动中，信息已经是一种重要的经济资源，信息资源的优先占有者胜，反之则处于劣势。中国每年有近100万家企业倒闭，对于企业经营而言，因为失误而出局，极有可能意味着从此退出历史舞台。他们的失败...

　　近日有业内人士透露，有关部门或正制定REITs试点方案，首期有望在北京、上海、广州、深圳四地试点。

　　有知情人士撰文称，此次高层吹风有望令REITs新政真正落地。他认为，此轮REITs试点的主要方式是公募，而不是上一次试点框架中开列的私募。未来有望通过交易所挂牌交易，建立一套透明的运行和监管机制，为以后“真REITs”向非政策性住房领域拓展打好基础。

　　北上广深有望先行试水

　　有关房地产行业的融资以及相关金融创新，似乎从来没有获得像如今这样的宽松环境。房地产企业热盼已久的融资工具房地产信托投资基金在经历诸多监管层面的反复与转折之后，终于有望取得阶段性的突破。

　　REITs是房地产信托投资基金的简称。是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在国外，REITs通过资本市场向公众投资者发行，不过中国内地现有金融监管框架，并不支持以REITs形式向公众投资者募集资金并返还回报。

　　据悉，根据住建部和有关部门的部署和要求，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市，正在根据本地实际情况，分别编制REITs试点方案，试点方案有望于近期初步编制完成。

　　试点方案编制完成后将听取住建部和有关部门的意见，进行修改之后，北京、上海、广州、深圳有望先行开展REITs发行和交易试点工作。房地产开发企业长期面临的融资难问题，将看到“彻底改观”的希望。

　　有消息人士透露，北京、上海、广州、深圳四个城市编制REITs试点方案的工作，是在住建部等部门统一部署之下进行，实际上是一次“自上而下”的金融创新工作，这与以往“自下而上”的REITs创新性实践，都有较大的不同，最终效果也会不一样。

　　可成为做空房地产工具

　　REITs被提上包括中央政府在内的议事日程，并非首次。2008年底在出台4万亿元经济刺激计划后，时任国务院总理的温家宝曾召开国务院常务办公会，提出要创新融资方式，通过并购贷款、REITs、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。

　　根据这一精神，央行于2009年年初初步拿出了REITs试点的总体构架，并初步拟定了“REITs试点管理办法”。但是，在当时央行的REITs试点总体框架中，REITs仍以信托的方式发行，不在资本市场或形态类似的公募市场挂牌交易。

　　由于央行2009年的REITs试点框架并未赋予其公募属性，且只能在银行间市场流通，其带来的融资渠道变化意义不大，因此，在市场实践中应者寥寥。对于房地产开发企业而言，他们需要等待REITs更实质性的作为融资渠道出现。

　　而本次试点，有望形成一些突破——本次住建部部署北京、上海、广州、深圳四城市编制REITs试点方案，实际上是作为“积极培育房屋租赁市场。要构建完善的房屋租赁市场体系”下的一项工作进行的，而这项工作是未来一段时间，中央政府针对房地产市场的主要工作思路。

　　在一些专业人士看来，推出REITs在当前市场环境下无疑利大于弊。但通过REITs来帮助房企解决现金流的同时，考虑到市场供大于求的现状仍未改观，如果管理不当，也有可能引发负面问题。一旦REITs在二级市场建立成熟了，它也可能成为一个做空房地产的工具。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍就曾对媒体表示，楼市进入一种更为稳定的预期，REITs的推出才可能产生正面影响。而如果物业仍有升值预期，但REITs的收益却相对较低，可能同样起不到应有作用。

　　有分析人士指出，我国此前在房地产资产证券化的推动上并不顺利，主要是投资周期长以及收益率较低。据知情人士所说，未来新版REITs有望引入地方政府的国资房企或城投公司，他们承接了大量保障性与政策性住房的建设，也是资产打包的绝好资产。

　　小结：业内预计，REITs不会针对所有地产商全面铺开，能获得商业地产REITs发行资质的地产商，也将是大型优质房地产公司。而对这些公司而言，REITs可以缓解他们对商业银行贷款的依赖度，降低负债率，增加现金流。