一线城市库存增幅创3月新低 明年下半年房价预期转折

　　在“9·30”央行新政之后，房产改善型需求正积极入市，不少城市的库存压力也有所减小。

 

　　上海易居房地产研究院12日发布的报告显示，截至10月底，该院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28040万平方米，环比增长0.1%，同比增长21.3%。这是今年3月份以来库存环比增幅最小的一次。

 

　　这其中，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3758万、20217万和4064万平方米，环比增长分别为-0.9%、0.3%和0.3%，由此可见一线城市库存消化最为明显。

 

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进对《第一财经日报》分析指出，一线城市库存在保持连续8个月的环比正增长的基础上，10月份首次出现环比下跌。这和4个一线城市在央行楼市新政下，改善型购房需求积极释放有很大的关系。

 

　　从衡量库存压力的存销比来看，10月份，35个城市新建商品住宅存销比为16.7个月，而在9月份，该存销比数值为17.7个月。

 

　　“这意味着10月份去库存的速度有所加快，这和市场成交量出现比较大的提振有直接关系。在各类救市政策的落实下，存销比见顶的态势基本确立。”严跃进说。

 

　　分类来看，10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为15.7、16.0和23.9个月。相比9月份17.2、16.7和25.3个月的数值而言，三类城市的库存去化速度均在加快。

 

　　在35个城市中，温州存销比数值最大，为41.3个月，但相比9月份的44.6个月，则有所下跌。目前温州已连续三个月出现库存去化速度加快的现象。目前包括温州、茂名、烟台、天津和西安在内的几个城市存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也较大。相比而言，大连、南昌、重庆、太原和合肥的存销比较小。

 

　　严跃进分析，从10月份35城库存及存销比的数据可以看出，在限购政策取消、二套房贷政策放宽的背景下，市场成交显著提升。从市场走势看，库存正在构筑顶部，存销比已经见顶回落，房价下跌压力将趋于缓解。

 

　　不过，从35个城市的总体水平看，库存去化周期依然偏大，说明各城市涨价的时机还不成熟。11~12月份大多数城市还是会采取积极降价的策略。

 

　　根据中原地产研究部的统计，截至目前，合计35家上市地产企业公布的10月单月销售业绩共为1747亿。环比9月份的1523亿上涨幅度达到了14.7%。30家企业中有26家企业环比上涨。

 

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称，从发布销售业绩的企业看，大部分企业在“9·30”政策后，销售都明显好转。不过，大部分企业距离年初制定的销售目标依然差距很大，因此，预计四季度房价依然以平稳为主。虽然继续下调的可能性降低，但因为库存等原因，短期上涨的空间也不大。

 

　　被业内称为“金十”的火爆过后，市场人士对后市走势意见分歧。中原地产分析师张大伟认为，10月份网签数据只是一个市场刚需的井喷，不具代表性，但四季度市场供应会增加，需求也将受到信贷政策的松绑释放，成交量值得期待。亿翰智库董事长陈啸天则称，10月份楼市回暖只是短期的反弹，年内市场仍将走向低迷。

 

　　价格方面，2014收官在即，多位业内人士分析认为，年末房价将稳中趋降。短期来看，房价下行趋势仍难改变。世联行指出，预计在库存下降到合理水平之前，新开工、拿地、投资等指标仍会持续下滑。

 

　　10月份成交创新高

 

　　易居房地产研究院数据显示，10月份，其监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长24.3%，其中九成城市的成交量出现环比增长，一线城市环比上涨40.3%，二线城市环比上涨17.7%，三线城市环比上涨35.8%。

 

　　CRIC研究中心认为，“930”新政的限贷松绑、SFL（常备借贷便利）的定向投放以及公积金等利好政策的发布，地方政府的配合放宽，为市场转暖提供了良好的大环境。

 

　　一线城市的成交量回升尤为显著。CRIC监测数据显示，前9月一线城市成交量同比下滑3成左右，下滑幅度较二线城市多达20个百分点。更低的基数水平，导致一线城市在成交回暖时有了更大的上升空间。

 

　　政策大力放松之余，市场信心也有所转暖。楼市今年以来成交的持续低迷，导致积压的相当数量的刚性需求有待释放，10月份客户购房意愿明显上升，开发商也在加大推盘力度。世联行客户上门指数显示，10月份客户上门指数为133，较9月份111增长19.8%。从世联行对24个重点城市的监测数据来看，降价楼盘数量继续扩大，但降幅有所收窄。

 

　　与此同时，按揭贷款利率也开始缓慢下降，据21世纪报道记者对多个城市多家银行的查询，目前首套房贷款利率9.7折成为主流。

 

　　值得关注的是，整体来看10月份的楼市成交虽回暖，但很多企业反馈，10月成交主要集中在上半月，随后再度趋于平淡。亿翰智库的研究报告指出，消费者的购房意愿在10月下旬仍呈现下滑态势。

 

　　行情是否反转？

 

　　楼市成交量创造年内新高的10月份，同时也是今年以来成交连续出现环比正增长态势的第4个月。易居数据也显示，3月份以来，成交量的同比跌幅总体上呈不断收窄态势，10月份同比跌幅较9月有明显收窄。

 

　　10月份的市场行情显示央行政策对市场刺激效应显著。易居研究院研究员严跃进指出，在10月销售业绩改善的情况下，房企对第四季度的乐观情绪略有增加。张大伟也表示，多层政策放松，将在一定程度上提振购房者入市信心，促进年内楼市成交的回升，但银行惜贷的基本面并没有改变，开发商资金面依然紧张，去库存仍然是市场主旋律。

 

　　世联行指出，年底临近，市场整体的商品房库存仍在高位，未来2个月依然是积极出货的重要窗口期，叠加信贷环境趋于改善，市场成交量有望筑底回升。

 

　　“年底出现翘尾行情是事实，但这并不代表楼市已经回暖。”同策咨询研究部总监张宏伟称。陈啸天也分析称，从需求积累的释放层面来看，目前并没有得到充分的积累，市场不太可能发生根本性反转，年内市场仍将走向低迷。

 

　　年末房价稳中趋降

 

　　市场成交回暖的同时，多数房企截至10月底的目标完成率不如人意。从CRIC监测的已公开数据的21家房企来看，今年前10月销售目标完成率平均值相比去年下滑14个百分点，完成销售目标80%以上的房企仅占监测房企的28.6%。

 

　　今年以来，不少房企为快速消化库存，采取降价跑量等促销方式，楼市已经历了一轮降价。CRIC的一份研究报告指出，年末最后两个月作为积极出货的重要窗口期，将有新的一轮价格调整出现。陈啸天也认为，绝大多数房企的业绩完成情况并不理想，回款情况不容乐观，年内房价仍将呈现稳中有降的松动表现。

 

　　另外，中原地产监测数据显示，截至10月底，10家标杆房企共计融资1111.5亿元，相当于去年全年融资金额的85%。张大伟据此分析，房企资金情况紧张，叠加已经积压半年以上的库存，即使成交量明显上升，房价短期上涨的可能性依然非常小，但继续下调的可能性也在降低。

 

　　房价什么时候再会上扬？中金一份研究报告指出，房价预计2015年第二季度之后才能回暖，环比调整幅度在5%以内，2015年全年整体将较为平稳。

 

　　“预计明年下半年行业整体上行。”陈啸天分析，从其提出的房地产周期模型来看，市场需要足够长的调整期才能出现反转。比如自2011年1月“新国八条”起，市场经历了长达16个月的下滑，在2012年6月企稳回升，到2014年2月经历了20个月的反弹，又再度进入低迷期。“根据目前市场的调整，很有可能导致明年下半年市场有效供应出现问题，造成供应端的相对短缺，这也将促使市场出现转折。”

 

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