楼市已演变为局部过剩 未来调控去行政化

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　　房地产市场经过前几年火热的开发之后，如今已呈现供应宽松的局面。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前介绍，2011年以后，中国楼市的供需关系已经发生改变，从此前的“总体偏紧，局部过紧”，已演变为“总体偏松，局部过剩”。业内人士指出，目前楼市正出现两大趋势，一是房企加大去库存化，另一个是调控逐步去行政化。

　　市场供应大于销售

　　前几年各地热衷于开发房地产，如今，楼市供应速度已快于销售速度，而住房库存也悄然翻倍。秦虹表示，过去，国内楼市的供求是偏紧的，但是近两年，国内楼市的供应增速快于销售的速度，局部地区确实已经供过于求。

　　统计显示，截至今年8月末，商品房待售面积56160万平方米，与低点时2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米相比，增幅达到86.4%。过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近4年来，全国商品房库存增加了约190%。

　　根据上海易居房地产研究院的监测，截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。

　　“近几年来市场供应量迅速上升，主要由3个原因所致。首先，为应对金融危机，2008年国内释放大量流动性，但由于实体经济不振，大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。”秦虹说。

　　秦虹分析，其次，2011年1月26日，我国推出了调控楼市的“新国八条”，祭出限购和限贷政策，并使得全国40多个城市开展限购。受此影响，投资房地产的形式也发生了变化，从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域，成为供给资金。第三，从2011年开始，地方政府对土地财政的依赖程度明显提高，土地出让的速度加快，使得供给端的增长速度很快。

　　当前存在结构性问题

　　虽然市场供应充足，但仍存在结构性问题。“中国房地产市场结构问题未来会越来越明显。以前是供给不足，现在是结构问题。”秦虹说。

　　秦虹表示，“结构性”体现在两个方面，一是人群结构，房屋在不同人之间分布不均；二是城市结构，不同城市的市场形态差异较大。

　　一方面是供大于求，“整体市场供大于求的形势已经确立。”中原地产首席分析师张大伟表示，过去两三年，我国房地产市场的供需关系发生彻底逆转。多地出现的“空城”、“鬼城”表明，“去库存”将成为很多地方的难题。

　　他又指出，一线城市供不应求的基本面没有改变；而在二三线城市以及不少四线城市，供大于求的形势明显。

　　另一方面是改善型和刚需仍未满足。据了解，目前中国房地产市场80%以上是自住型的需求，其中改善型需求占主体。全国24-28岁适婚人口1.3亿人，8000万在城镇，5000万在城市。城镇化率提高也会带来新的住房需求。

　　未来调控去行政化

　　过去，为抑制房价飚升，各地曾出台限购政策，现在，房地产市场趋冷，大多数城市调整了限购措施，此外，人民银行[微博]和银监会也调整了限贷政策。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，过去十几年楼市调控始终盯着房价，认为房价的调控可以用行政的手段来控制。但实践证明，用限购限贷的办法可能在一定阶段发挥了作用，但是往往使市场的信号扭曲了，会把有效的改善型需求，甚至刚性需求也遏制住了，不利于经济的发展。

　　近来各地相继松绑楼市限购政策，就是地方政府对楼市调控的“去行政化”，楼市调控正在从以政策为主导转变为以供需为主导。住房和城乡建设部副部长齐骥说，近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。

　　“用市场的手段调控市场的问题，将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期，政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段，而行政化手段相信会越来越少。”住房和城乡建设部新闻发言人倪虹表示。

　　有关专家建议，房地产市场在去行政化的过程中，应逐步完善相关的改革措施，建立房地产调控的长效机制。最终，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的。

　　与2008年或2011年的市场调整的根本区别是，本轮调整是由市场力量自发形成的。而2008年或2011年的市场调整，都是由外部因素冲击所导致。如2008年的金融危机冲击，2011年的大中城市限购政策冲击。2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨，刺激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给在2014年以后集中入市，从而形成目前大中城市阶段性供给过剩的格局。供给的高增长促成了2014年上半年大中城市楼市的主动调整，大中城市房价由全线快涨转变普遍微跌。2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。