高星级酒店资产抛售风正在酒店行业蔓延

　　自2013年以来，高星级酒店进入寒冬。然而萧条并不仅仅停留在酒店经营本身，随着国家反腐政策和房产政策的不断升级，酒店业已受到了根本的影响。北京商报记者在酒店产权网观察到，全国范围内目前共有190个酒店资产项目挂在该平台上处于出售状态，其中四、五星级饭店的数目为113个，占据总量的60%。一股高星级酒店资产抛售风正在酒店行业蔓延。

　　190个项目在售六成为高星级酒店

　　根据酒店产权网的不完全统计，自上线以来，已经有超过600亿元的酒店资产在其上出售，而国内四、五星酒店意愿出售达到60%以上。

　　北京商报记者登录酒店产权网观察到，全国范围内目前共有190个酒店资产项目挂在该平台上处于出售状态，其中四、五星级饭店的数目为113个，占据总量的60%。北京商报记者统计发现，北京市目前有34个酒店资产在售，四星级酒店12个、五星级酒店10个，其中包括三元桥、王府井、东单等黄金区域的酒店资产；上海目前有23个酒店资产在售，其中四星级酒店10个、五星级酒店10个，也包含陆家嘴等区域的酒店资产，海外资产、个人资产和国有资产投资人均囊括其中。

　　此外，北京商报记者看到，被抛售的酒店资产大都条件优越，交通位置便利并产权清晰。从面积来看，3万平方米以上的酒店有53个，占总量的28%；1万-3万平方米的有66个，占总量的35%。

　　在业内看来，大规模、高档次的高星级酒店被大量抛售也直接反映了市场需求的变化。作为提升房地产综合价值的高档酒店，在经历盲目扩张投资建设周期后，迎来不可避免的阵痛，并遭遇着被出售、调整甚至改建的命运。

　　处置资产或为重新估价

　　华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家赵焕焱接受北京商报记者采访时表示，酒店投资的股本金(自有资金)应占总投资的30%-60%；土地成本应占总投资的30%。去除土地成本，一般五星级酒店每平方米投资1万元。事实上，早些年的酒店投资却陷入非理性投资的怪圈。一位资深酒店投资者向北京商报记者透露，高档酒店的投资“远不止1万元/平方米”。上述人士介绍，高档酒店被引入的最终作用，一般是为提升房地产及其周边配套的综合价值，或地方政府政务要求，大量的外资、内资酒店品牌蜂拥而至，一时间追求规模、豪华、高档次的风气弥漫市场。

　　如此高投入下，中央“八项规定”的政策无疑给高档酒店沉重一击。营收的下滑及净利润的减少，不可避免地拉长了高星级酒店的投资回报周期。赵焕焱表示，“高档酒店从计划期、准备期、建造期到开业期需要4-5年的时间。酒店成本回收期普遍在10-20年(静态，不计利息)，而在目前酒店业供大于求的现状下，高档酒店的投资回报周期已延长至23-25年。

　　此外，一位金融业人士表示，虽然业主方出售资产目的不同，但出售部分商业项目或通过吸引其他投资者的方式，集中将负债率压低，可以让企业的资金流转更有效率，同时将不动产进行重估，获取资本溢价。事实上，酒店的物业作为不动产，具有不动产的特性。在我国内地，不动产重估虽然没有正式的财务处理办法，但是在实际交易中会有所体现，酒店不动产的重置价与上涨后的市场价基本相同。资料显示，目前商品房的投资回报周期最高，写字楼其次，酒店最低。

　　行业多米诺骨牌效应凸显

　　在业内人士看来，酒店资产频频抛售会引起行业内的一系列连锁效应。当酒店资产无法达到收益预期，酒店减少成本的意愿将会剧增，裁员、降薪是惟一的出路，原本人员流动率较高的酒店行业更加雪上加霜。以北京某酒店为例，原本火爆的酒店突然间生意平淡，投资人为减少损失，要求酒店必须自负盈亏，随后，酒店的裁员、降薪措施并行出台，导致管理人员每月只有不超过5000元的收入，在此影响下，大量员工流失，更加影响了酒店的运营质量，如果顺其自然，每况愈下的局面将不可收拾。

　　此外，新业主接手抛售的酒店资产之后，未必还从事原本的酒店行业。因此，一批酒店或将随之关门。在赵焕焱看来，从某种角度来看，酒店业的新陈代谢对行业有一定的积极意义。老酒店关张、新建酒店减少，可以维系酒店与消费者良好的供求关系。从目前统计的数据来看，上海酒店业在资产频频抛售之后，业绩已经见底回升。

　　不过，也有业内人士担忧，随着行业震荡，以酒店为生的建设、设计、供应、咨询等多个行业也将因受到较大的影响而不断转型。国内三星级及以上的酒店接近1万家，从业人员300余万，如计算未挂星的高档酒店，保守估计，星级酒店从业人数将超过600万，几乎相当于中国海南省人口总和，行业的震动，将使酒店从业人员大量流失，其他行业也将受到冲击。

 

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